一、基本案情
我方当事人将名下临街七间门面房整体对外出租给案外人，双方签订正式《门面房屋租赁合同》，合同明确约定承租人不得擅自转租房屋。后承租人与次承租人私下签订转租协议，将其中一间门面房转租用于经营使用。
后续我方当事人与原承租人因租赁纠纷，经法院调解合法解除了整体租赁合同。租赁合同解除后，次承租人以其与原承租人的转租合同未到期为由，拒不腾退房屋，且拒绝向房屋产权单位支付房屋占用费用，长期无权占用涉案门面房。
此外，次承租人主张我方当事人存在涨租、阻挠经营等行为，提起上诉，要求撤销一审判决、继续履行转租合同，并索赔精神及财产损失。
二、办案难点
1. 次承租人主张自身租赁关系合法有效，以此对抗房屋所有权人收回房屋的权利，争议焦点集中于“未经出租人同意的转租合同效力及对抗性”。
2. 涉案房屋占用费计算标准存在争议，次承租人认为一审参照整体租赁均价核算单间占用费标准过高，不予认可。
3. 次承租人二审提交新证据，试图证明租金标准不合理、合同应当继续履行，对案件结果造成不确定性。
三、律师代理思路
1. 锁定合同核心约定，否定转租对抗效力：紧扣原租赁合同“禁止擅自转租”的明确约定，主张次承租人与原承租人的转租行为未经过房屋所有权人书面同意，转租合同仅约束签约双方，不能对抗房屋产权单位的物权权利。
2. 厘清法律关系，拆分双重纠纷：区分“产权人与原承租人的租赁合同关系”和“原承租人与次承租人的转租合同关系”，明确原整体租赁合同已合法解除，次承租人继续占用房屋无任何合法依据，构成无权占有。
3. 固定占用费计算依据：依据原租赁合同整体年租金标准，按房屋间数、月份精准核算单间房屋占用费，证明一审计算标准客观、公允，符合市场及合同约定。
4. 驳回对方新增诉求：针对次承租人主张的经营损失、精神损失赔偿及继续履行合同的诉求，明确其诉求属于另一法律关系，与本案返还原物纠纷不属于同一审理范围，应当另行主张。
四、裁判结果
法院全盘采纳我方代理意见，驳回对方全部上诉请求，维持一审原判：
1. 判令次承租人限期腾空、恢复原状并返还涉案门面房；
2. 次承租人按照法院核定标准，足额支付自原租赁合同解除之日起至实际腾房之日的房屋占用费；
3. 对方二审案件受理费全部由次承租人自行承担。
五、律师办案价值（150字）
1. 明确了未经出租人同意的转租，无法对抗房屋所有权人物权的裁判规则，为事业单位经营性房产租赁、转租纠纷处理提供典型参考。
2. 成功为事业单位挽回房屋占用损失，规范了国有事业单位门面房租赁管理秩序，防范房产权益流失风险。
3. 精准区分本诉与反诉、不同法律关系，有效驳回对方全部不合理诉求，最大限度维护了委托人的合法权益。
