某银行诉洪X、杜X、某房地产公司金融借款合同纠纷案

一、基本案情

2017年6月9日，原告某银行与被告洪X、杜X（夫妻关系）、被告某房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：洪X向银行贷款730,000元用于购买住房，贷款期限30年，年利率4.41%，还款方式为等额本金递减还款；洪X、杜X以其所购房产为贷款提供抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记；某房地产公司为借款承担阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至办妥正式抵押登记手续之日止。

合同签订后，原告按约于2017年9月1日发放贷款。洪X偿还本金167,207.02元、利息190,475.92元后，自2024年8月1日起开始逾期。截至2025年1月6日，尚欠借款本金562,792.98元、利息10,279.03元，本息合计573,072.01元。

原告遂诉至法院，要求洪X、杜X偿还欠款本息，主张对抵押房产享有优先受偿权，并要求某房地产公司承担连带清偿责任。

被告某房地产公司的委托诉讼代理人曲珊律师（内蒙古大川律师事务所）出庭应诉。

二、代理策略^*

被告某房地产公司的委托诉讼代理人曲珊律师提出以下诉讼方案：

1.核心抗辩思路：主张原告已就案涉房产取得抵押权优先受偿权，某房地产公司的阶段性保证责任应予解除，无需再承担连带清偿责任；

2.法律依据：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条，主张在建筑物首次登记已办理、预告登记未失效的情况下，抵押权自预告登记之日设立，原告可直接就抵押房产优先受偿；

3.事实支撑：举证证明某房地产公司已于2022年7月22日取得涉案商品房不动产首次登记证明单，并已尽到通知购房者办理过户登记手续的义务，但因购房者未予办理，正式抵押登记条件尚不具备；

4.预告登记未失效：根据《民法典》第二百二十一条第二款，预告登记失效情形为“债权消灭”或“自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记”。本案中，因购房者未办理房屋过户登记，正式抵押登记条件尚不具备，预告登记仍然有效，不受90日期限影响；

5.顺位责任抗辩：如法院认为抵押权不当然免除保证责任，则应判决原告先就抵押房产实现债权，并明确某房地产公司承担责任后享有对洪X、杜X的追偿权。

三、法院采纳观点

法院全面采纳了曲珊律师的核心代理意见：

1.认定抵押权自预告登记之日设立：依据《民法典担保制度解释》第五十二条，某房地产公司已于2022年7月22日取得涉案商品房首次登记证明单，预告登记的财产与首次登记财产一致，且预告登记不存在失效情形，故原告的抵押权自预告登记之日（2017年8月2日）起设立；

2.认定阶段性保证责任解除：因原告已取得涉案房屋抵押优先权，某房地产公司的阶段性保证责任应予解除，无需对洪X、杜X的债务承担连带清偿责任；

3.驳回原告对某房地产公司的诉讼请求：法院判决驳回原告要求某房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

四、案件处理结果

法院于2025年作出（2025）内xxxx民初xxxx号民事判决：

1.被告洪X、杜X于判决生效后十日内偿还原告借款本金562,792.98元，支付截至2025年1月6日的利息10,279.03元，本息合计573,072.01元，并以本金562,792.98元为基数按合同约定利率支付自2025年1月7日至借款本息还清时止的利息；

2.如洪X、杜X逾期不履行还款义务，原告对洪X、杜X所有的位于赤峰市松山区XXxxxx号房产（不动产证明第xxxx号）在抵押范围内享有优先受偿权；

3.驳回原告对某房地产公司的诉讼请求及其他诉讼请求；

4.案件受理费4,781元、保全费3,041元，由被告洪X、杜X负担。