铜陵市工商行政管理局与王XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王XX，男，1969年7月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市。

委托代理人：方正，安徽XX律师。

委托代理人：王冬冬，安徽XX律师。

被上诉人（原审原告）：铜陵市工商行政管理局。

法定代表人：高X其，该局局长。

委托代理人：陈XX，铜官山区商务局局长。

委托代理人：梁XX，铜官山区农贸市场服务处工作人员。

上诉人王XX因与被上诉人铜陵市工商行政管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2013）铜官民二初字第00991号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人王XX及其委托代理人方正、被上诉人铜陵市工商行政管理局的委托代理人梁XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审原告铜陵市工商行政管理局××审诉称：原告于2010年1月1日将蓝天市场底层饮食房11号网点租给被告王XX使用，期限××年。合同到期后，被告××直租用该房，但双方未再续签合同。2013年，铜陵市政府决定将蓝天市场改造列为民生工程，原告根据铜官山区政府的要求，于2013年5月31日向包括被告在内的所有承租户发出终止租赁关系通知，并要求他们搬离。之后，原告又分别于2013年6月30日和7月3日两次发出催迁通知，但被告仍拒绝搬出。故诉至法院，请求判令：1、被告立即搬出并向原告返还所承租的市蓝天市场底层饮食房11号网点；2、被告立即给付原告所欠租金3900元（2013年4月至2013年9月15日）。

原审被告王XX××审答辩称：对欠付原告租金3900元并无异议。1、原告出示的2010年房屋租赁合同并非答辩人本人签署；2、原告将房屋租给铜官山区农贸市场服务处，而市场服务处向答辩人承诺的设施恢复内容未完全实现；3、答辩人承租涉案房屋系因答辩人与原告的××份原始租赁合同书，该合同书中约定答辩人以集资款抵房租，合同是长期永久的，现仍处在有效的租赁期限内，故不存在答辩人搬走的问题。

××审法院经审理查明：被告王XX系蓝天市场底层饮食房11号的承租户。2013年5月31日，原告铜陵市工商行政管理局向被告王XX发出通知××份，通知内容为：“根据铜陵市人民政府《关于2013年实施48项民生工程的通知》精神（铜政（2013）16号），铜陵市XX天农贸市场改造被列入其中，具体项目承办单位铜陵市商务局、铜官山区政府已向我局催促交出现有门面房纳入市场整体改造。为保证政府民生工程顺利实施，我局决定终止与你的房屋租赁关系，请你于2013年6月30日前搬离。若你有意继续在改造后市场内经营，我局将协助你与承包方交涉。具体事宜请与我局铜陵商场分局（原蓝天商城分局）联系接洽。”被告王XX领取通知后，并未从承租房内搬出。2013年6月30日与7月3日，铜陵市工商行政管理局两次发出催迁通知，《催迁通知》还明确：2013年7月15日为最后搬迁期限，逾期不迁租户，一律不享有任何优惠条件，铜陵市工商行政管理局将通过法律手段进行维权，追讨租金及相关损失。时至本院××审辩论终结之日，王XX尚未从承租房内搬出。另查明：1995年11月14日，原告铜陵市工商行政管理局与案外人胡XX签订一份房屋租赁合同书，约定原告将涉案11号网点房（建筑面积47.3平方米）租赁给胡XX，租金按建筑面积每平方米20元计算，租赁期限为5年。合同第四条约定，胡XX向原告交押金5仟元，租赁期限满拾年者，押金抵算租金。2000年7月9日，蓝天大市场11号“一品轩”菜馆负责人朱XX与被告王XX签订转让协议书，将蓝天大市场11号网点房转让给王XX经营。2006年4月28日，铜陵市工商行政管理局蓝天商城分局向王XX送达了《关于减收房租的通知》，内容为：“市诚信小吃城（王XX）：你于2000年8月从蓝天市场11号一品轩饭店业主胡XX手中接手经营该店，其转让费为2.05万元，其中包括一品轩饭店所交保证金5000元。现根据分局1995年11月14日与胡XX所签房屋租赁合同第四条，经分局2006年4月26日局务会研究决定：返还你店5千元，返还方式为每月从你饭店的租金中减收100元，直至返还额达5000元止。减收时间从二〇〇六年八月起至二〇一〇年九月止。你在承租期内不得另行转租他人，否则余款不予返还。”再查明：原告铜陵市工商行政管理局向本院提交的房屋租赁合同载有下列内容：租赁房屋坐落在蓝天市场底层饮食房11号，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租金柒佰零玖元／月，按季支付。经查，该租赁合同上承租人栏内的签名并非王XX本人签署。

××审法院认为：原告铜陵市工商行政管理局《关于减收房租的通知》是原告对案外人与被告王XX转租行为效力予以确认的意思表示，双方当事人也均按通知的内容履行了自己的义务，原告与王XX的租赁合同关系依法成立并有效。由于王XX对原告出示的2010年房屋租赁合同中的有关内容提出异议，则合同中有关租赁期限的内容，应视为原告单方面的意思表示，对王XX不具有约束力。因此，当事人约定的租赁期间应于通知中载明的租赁期限（2010年9月）届满。自此后，双方当事人之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2013年5月31日发出的书面通知，应视为原告解除合同的意思表示。被告收到原告解除合同的书面意思表示后，在三个月内未提出异议，则解除租赁合同的效力在双方当事人之间已经产生。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还租赁房屋并给付拖欠房租的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于王XX辩称原告出示的2010年房屋租赁合同并非其本人签署的观点，原告未予否认，本院对该答辩意见予以采信。关于王XX辩称其与原告签订的是永久长期租赁合同的观点，与本院查明的事实不符，也与法律对租赁合同期限的限制性规定相悖。其辩称铜官山区农贸市场服务处的承诺未予兑现的意见，根据合同相对性原则，与本案没有关联性，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第××款、第九十七条、第二百××十四条第××款、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：××、被告王XX于本判决生效之日起十日内从铜陵市XX天市场底层饮食房11号网点内搬出并将该网点房交付原告铜陵市工商行政管理局；二、被告王XX于本判决生效之日起三日内给付原告铜陵市工商行政管理局2013年4月1日至2013年9月15日期间房租3900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告王XX承担，于本判决生效后十五日内支付至本院。

上诉人王XX上诉称：××审法院根据《关于减收房租的通知》中的内容认定上诉人与被上诉人约定的租赁期间应于2010年9月届满，此后双方形成不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人即可解除合同。对此，上诉人不能认同。1、本案中的房屋是集资建房，上诉人承担了集资建房款，上诉人对该房具有产权，被上诉人也未提供本案涉案房屋的房地产权证。2、由于被上诉人将上诉人在步行街门面房的零星建筑许可证丢失，致使上诉人的房子拆迁时未能回迁，经交涉，被上诉人同意将蓝天市场底层饮食房11号网点永久租赁给上诉人以弥补损失。3、上诉人先承租蓝天市场底层饮食房11号网点，在同等条件下享有优先承租权。综上，请求二审法院依法改判，上诉费由被上诉人承担。

被上诉人铜陵市工商行政管理局二审答辩称：房子永久租赁给王XX的说法，没有证据证明，所以上诉不能成立，要求维持××审判决。

二审中上诉人王XX向法庭提交以下证据：1、铜陵市城乡建设局零星建筑许可证复印件，证明上诉人取得了铜陵市城乡建设委员会批准建设许可。2、土地登记材料，证明上诉人建设的房屋取得了土地许可证。3、证明××份，证明被上诉人铜陵市工商局将上诉人的许可证弄丢。

被上诉人铜陵市工商行政管理局质证认为：对工商局出具的这份证明的真实性没有异议，但与本案无关。丢失许可证的房屋与本案的房屋不是同××房屋。

被上诉人铜陵市工商行政管理局二审向法庭提交蓝天大市场底层（地号为17708-10）房屋产权证××本，证明被上诉人对涉案房屋享有所有权。

上诉人质证认为：对该证件现在是否还有效不清楚，证件标明的底层没有明确指明是负××层，本案房屋只有九层，地号顶多只有“-9”，不应是“-10”，因此该证不能证明其登记的房产是本案房产。

本院对二审提交的证据认证如下：因铜陵市城乡建设局零星建筑许可证和土地登记材料均系复印件，对其真实性无法确认。对工商局出具的证明的真实性予以确认，但不能证明工商局同意将蓝天市场底层饮食房11号网点永久租赁给王XX。在王XX未提交相反证据的前提下，对工商局提交的房产证的真实性予以确认，该证明确注明房屋座落为底层，另负××层加上面九层，××共为十层，故地号标注为“-10”与本案房产为负××层并不矛盾，故对铜陵市工商行政管理局的证明目的予以认定。

本院二审经审理查明的事实同于××审。

综合双方举证、质证及××、二审过程中的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人王XX与被上诉人铜陵市工商行政管理局之间是否形成房屋租赁合同关系。

本院认为：2000年7月29日，王XX与案外人朱XX签订转让协议书，约定从2000年8月1日起，朱XX把位于蓝天大市场内××楼十××号工商局的门面房转让给王XX经营，王XX负责交纳工商部门的承租房屋租金等费用。从上述协议可以看出，本案诉争房屋系王XX从案外人朱XX处转租得来，其对房产归属于铜陵市工商行政管理局也是明知的，结合铜陵市工商行政管理局同意为王XX减租的事实，双方形成了事实上的房屋租赁合同关系，一审法院认定双方系不定期租赁合同关系并无不当。王XX上诉称由于被上诉人将其在步行街门面房的零星建筑许可证丢失，致使上诉人的房子拆迁时未能回迁，被上诉人同意将蓝天市场底层饮食房11号网点永久租赁给上诉人以弥补损失的意见，没有事实依据，本院不予支持。市工商行政管理局应政府要求需对蓝天农贸市场进行改造，其通知王XX解除租赁合同，符合法律规定，如改造完成后该房仍需对外出租，王XX可依照法律的相关规定行使优先承租权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王XX的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　屈　健

代理审判员　方　彤

代理审判员　陈XX

书　记　员　柳XX

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；