一、裁判法院、裁判时间
审理法院：安徽省涡阳县人民法院；一审裁判出具时间：2024年年末
三、案件详情
案件背景
原告 A 与案外人存在民间借贷纠纷，经法院作出生效裁判后，债务人无力以现金清偿欠款，双方在法院执行程序中签署执行和解协议，约定以自建房产抵偿债务。后续又联合房屋相关权利人签署补充抵债协议，原告 A 在涉案房产被查封前完成实际收房、装修入住，办理水电开户并长期缴纳水电费用，合法占有案涉不动产。 此后，被告 B 与第三人 C 因民间借贷纠纷进入强制执行程序，执行法院将早已抵债交付给原告 A 的案涉无证自建房产予以查封，拟按现状拍卖处置。原告 XXX向执行法院提起书面执行异议，请求解除查封，但执行法院裁定驳回异议申请，涉案房产随时面临司法拍卖风险。为保住房产，当事人委托潘士琦律师全权代理案外人执行异议之诉。
案件核心争议
1. 案涉未办理产权证的自建房产权属、财产归属主体如何认定；
2. 原告 A 依据以房抵债协议实际占有房屋，是否享有能够排除法院强制执行的合法权利；
3. 案涉无证建筑是否属于被执行人可供强制执行的责任财产。
四、案件结果
前后结果对比
1. 当事人自主提起执行异议阶段：异议申请被法院全部驳回，涉案房产持续处于查封状态，随时可能被司法拍卖，当事人耗费数十万成本抵债取得的房屋面临灭失风险。
2. 潘士琦律师代理诉讼后 ① 法院一审判决：依法判令停止对案涉房产的强制执行，彻底阻断房产被查封拍卖的执行流程； ② 本案大额案件诉讼费用全部由案件被执行人（第三人）承担； ③ 原告基于抵债协议取得的房屋使用权益得到司法确认，案涉房产脱离被执行财产范围。
五、律师价值
1. 深挖多层书面证据，闭环还原抵债与占有事实
系统归集法院备案的执行和解协议、多份签字盖章的抵债补充协议、水电开户资料、历年缴费单据、房屋实际入住佐证材料，串联完整证据链条，证实房产在法院查封前已完成抵债交付、当事人实际占有使用的客观事实。
2. 精准适用特殊法条，破解无证房产法律难点
结合《民法典》物权规则、最高人民法院关于无证房产处置专项司法文件、执行异议复议司法解释，针对房屋无产权证、自建未完成权属登记等疑难问题梳理裁判思路，厘清房屋建造主体与财产权益归属边界。
3. 参考同类判例反向抗辩，突破既往不利裁判逻辑
检索同类房产确权、执行异议败诉在先判例，从财产权属转移、被执行人早已丧失房屋管控权益的角度逐一反驳被告答辩意见，论证案涉房产已不再属于被执行人的可执行责任财产。
4. 庭审紧扣裁判要点，促成法院审委会采纳代理意见
围绕查封前已完成交付占有、抵债行为合法有效两大核心要点开展法庭辩论，代理意见经法院审判委员会审议采信，最终实现停止执行的胜诉结果。
六、适用场景与服务指引
✅ 适用咨询场景（遇到下述纠纷可即时咨询）
1. 通过以房抵债、买卖取得无证房产，房屋因原产权人涉其他债务被法院查封；
2. 不动产实际占有使用多年，但未办理过户登记，遭遇第三方案件强制执行；
3. 向执行法院提执行异议被裁定驳回，需要提起案外人执行异议之诉维权；
4. 自建、无证不动产莫名被纳入他人案件执行财产范围；
5. 抵债房产完成交付入住后被另案查封，急需法律介入阻却拍卖。
�� 法律服务指引
房产查封异议、案外人执行异议之诉、不动产强制执行维权相关纠纷，可预约潘士琦律师咨询，律师可提供查封风险评估、证据整理取证、执行异议立案、异议之诉全流程代理、强制执行异议谈判一站式法律服务。
