赵X诉某信用社等执行异议之诉案
一、基本案情
被告齐X、郭X向某信用社借款 25 万元，齐X、李X以二人共有房产为该笔借款提供抵押担保，并于 2015 年 3 月 20 日办理预购商品房抵押权预告登记。借款到期后，借款人未能按期清偿债务，某信用社提起诉讼，法院判决借款人偿还借款本息共计 277,417.17 元。因债务人拒不履行生效判决，法院依法查封案涉抵押房产。
案外人赵X提起执行异议，主张齐X、李X因无力偿还向其所借欠款，已于 2015 年 12 月 4 日与其签订房屋买卖合同，以 65 万元价格以房抵债，且自己已合法占有房屋，请求法院撤销执行裁定、中止对案涉房屋的强制执行。曲珊律师接受被告某信用社委托，代理本案应诉。
二、代理策略
1. 明确物权效力优先原则：案涉房屋已依法办理抵押权预告登记，某信用社享有合法抵押优先受偿权。赵X基于房屋买卖合同仅取得普通债权，债权无法对抗合法设立的抵押物权。
2. 认定交易性质，排除异议适用条件：赵X与齐X、李X之间并非真实房屋买卖关系，实质为以房抵债；同时案涉房屋未登记至被执行人名下，不符合执行异议排除执行的法定要件。
3. 否认合法占有事实：赵X主张已占有房屋，但经查实齐X仍在房屋内居住，仅凭租赁协议无法证明其在查封前已合法、实际占有案涉房产。
4. 援引物权登记生效规则：依据物权相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让均以登记为生效要件，赵X未办理不动产过户登记，并未取得房屋所有权。
三、法院采纳观点
法院全面采纳曲珊律师的核心代理意见：
1. 某信用社已办理抵押权预告登记，对案涉房屋享有优先受偿权；
2. 赵X依据合同仅享有普通债权，该债权不能对抗抵押物权；
3. 赵X对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
四、案件处理结果
法院于 2018 年作出（2017）内 xxxx 民初 xxxx 号民事判决：
1. 驳回原告赵X的全部诉讼请求；
2. 案件受理费 100 元，由原告赵X负担。
