某检测公司诉某银行等执行异议之诉案
一、基本案情
2011 年 12 月 28 日，第三人某汽车贸易公司与某银行签订最高额抵押合同，并就案涉房屋办理正式抵押登记。2019 年 4 月 20 日，原告某检测公司与该汽车贸易公司签订房屋租赁合同，约定租期十年，租金总计 700 万元，原告已全额付清租金。
因第三人未能按期偿还银行借款，法院裁定对案涉抵押房屋启动执行拍卖程序。某检测公司提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的拍卖，并确认其租赁权存续至 2029 年 6 月 5 日。曲珊律师接受被告某银行委托，代理本案应诉。
二、代理策略
1. 区分程序性质，界定审理范围：原告请求停止拍卖属于对执行行为提出异议，并非执行异议之诉的审查范畴，应当通过执行复议、执行监督程序另行主张。
2. 适用抵押破除租赁规则：案涉房屋抵押登记设立于 2011 年，远早于 2019 年的租赁合同签订时间，在先抵押权依法优先于在后租赁权，租赁关系不能阻碍抵押权实现。
3. 援引司法解释明确救济路径：承租人仅对腾退房屋等执行行为有异议的，不属于案外人执行异议之诉受理范围，应按照执行相关程序处理。
三、法院采纳观点
法院全面采纳曲珊律师的核心代理意见：
1. 原告要求停止拍卖的主张属于执行行为异议，不属于本案执行异议之诉的审理范围；
2. 原告提起本案诉讼不符合法定受理条件，依法应予驳回起诉。
四、案件处理结果
法院于 2021 年作出（2021）内 xxxx 民初 xxxx 号民事裁定：
1. 驳回原告某检测公司的起诉；
2. 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向赤峰市中级人民法院提起上诉。
