一、案件基础背景与争议焦点
本案系房屋租赁合同纠纷。被告承租原告多处厂房后，未按约定支付租金、保证金，构成违约，我方代理原告起诉，要求被告支付保证金、欠租、违约金及律师费。
本案核心争议焦点：
1、被告欠付原告的租金与保证金具体金额如何计算；
2、合同约定的日万分之五违约金是否过高，应否予以调整。
鼎来律所民商团队代理原告，精准核算款项、合理调整违约金诉求，核心权益全额获支持。
二、案件基本事实
1、合同签订情况
2023 年，原告与被告签订三份《厂房租赁合同》，约定被告承租原告多处厂房，明确约定了租金金额、支付期限、保证金标准及违约金条款（日万分之五）。
2、违约事实与原告诉请
被告承租厂房后，未按合同约定支付保证金及各期租金，经原告催告后仍未履行付款义务，已构成严重违约。我方代理原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的保证金、租金、违约金及原告支出的律师费。
三、被告主要抗辩观点
1、对欠付租金、保证金的计算方式提出异议，主张部分款项已抵扣，不应按原告诉请金额支付；
2、抗辩合同约定的日万分之五违约金标准过高，请求法院予以大幅调减，甚至免除部分违约金责任。
四、我方（原告）核心抗辩意见
1、精准核算款项，明确欠款金额
我方对三份《厂房租赁合同》项下的各期租金、保证金进行逐一梳理、精准计算，提交合同原件、租金支付记录、催告函等证据，清晰证实被告欠付租金、保证金的具体金额，反驳被告关于款项抵扣的不合理抗辩。
2、主动调整违约金，契合司法保护范围
针对被告提出的 “违约金过高” 的抗辩，我方在诉讼过程中主动调整诉求，将违约金主张标准明确为法律保护的合理范围，避免因约定标准过高被法院大幅调减，确保违约金诉求能够得到有效支持。
五、法院审理与判决结果
人民法院全面采纳我方核心主张，依法判决如下：
1、支持我方关于租金、保证金的全部诉请，判令被告支付拖欠的全部租金及保证金；
2、支持我方关于律师费的诉请，判令被告承担原告支出的律师费；
3、认定合同约定的日万分之五违约金过高，依法调整为按一年期 LPR 四倍（年利率 13.8%） 计算，支持我方调整后的违约金诉求。
六、本案代理核心价值总结
1、核心权益全额保障
法院全面支持我方关于租金、保证金及律师费的诉请，全额追回被告拖欠的款项，充分保障了委托人的核心经济利益。
2、诉求调整精准合理
面对违约金约定过高的问题，主动将诉求调整为司法保护上限（LPR 四倍），既体现了维权的合理性，又避免了违约金被大幅调减的风险，确保违约金诉求顺利获得法院支持。
3、证据扎实，抗辩有力
通过精准核算款项、提交完整证据，清晰反驳被告的不合理抗辩，为法院裁判提供了充分依据，奠定胜诉基础。
七、办案启示
房屋租赁合同纠纷维权关键：
1、签订租赁合同时，明确约定租金、保证金、违约金等核心条款，留存合同原件及相关支付凭证；
2、面对欠租纠纷，需精准核算欠付金额，提交完整证据链，确保欠款事实清晰、金额明确；
3、若合同约定违约金过高，可主动以LPR 四倍等司法保护上限为基准调整诉求，更易获得法院支持，规避违约金被大幅调减的风险；
4、主张律师费等维权费用时，需留存相关支付凭证，确保诉求有事实依据。
