一、案件基础背景与争议焦点
本案系房屋租赁合同纠纷。我方作为商铺出租人，与被告签订租赁合同后，被告长期拖欠商铺租金，经多次催讨无果后我方提起诉讼；被告以出租人主体不适格、买卖不破租赁、合同签署人无授权等为由拒绝付款。
本案核心争议焦点：
1、我方作为出租人，主体是否适格；
2、被告以“买卖不破租赁”为由，主张我方应承继其与原房东的原合同全部权利义务，该抗辩是否成立；
3、案涉租赁合同签署人是否获得我方有效授权，合同是否合法有效。
鼎来律所民商团队代理我方（出租人），以完整权利证明链确立主体资格，紧扣合同相对性原则，成功反驳被告全部抗辩，追回核心拖欠租金。
二、案件基本事实
1、合同签订：2023年6月21日，我方与被告就案涉商铺签订《租赁合同》，合同明确约定了具体租期、租金标准及租金支付时间、方式等核心条款。
2、违约事实：租赁合同签订后，我方按约履行了商铺交付义务，但被告未按合同约定支付租金，截至起诉时，被告累计拖欠租金86256.4元。
3、催讨与诉讼启动：我方多次通过书面、口头等方式向被告催讨拖欠租金，被告均以各种理由推脱，拒不履行付款义务。为维护自身合法权益，我方依法诉至法院，要求被告支付拖欠租金、违约金及律师费。
三、被告主要抗辩观点
1、质疑我方作为出租人的主体适格性，主张其与原房东的租赁关系尚未处理完毕，我方无权向其收取租金；
2、援引“买卖不破租赁”原则，抗辩我方接手商铺后，应承继其与原房东签订的原租赁合同全部权利义务，其不应按我方签订的新合同支付租金；
3、对案涉《租赁合同》签署人的授权情况提出质疑，主张签署人未获得我方有效授权，案涉合同无效，其无需履行付款义务。
四、我方（出租人）核心抗辩意见
1、确立主体资格，回应主体抗辩：我方完整提交了全套权利证明，包括从商铺产权人处取得产权的相关文件、产权人授权我方运营管理案涉商铺的授权委托书、我方与被告签订的新《租赁合同》等，形成完整的权利链条，清晰证实我方系案涉商铺合法的出租人，主体资格完全适格，有权向被告收取租金。
2、紧扣合同相对性，驳斥“买卖不破租赁”抗辩：明确适用合同相对性原则，我方与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告依据该新合同产生的租金支付义务，独立于其与原房东的历史租赁纠纷，与原合同无关联；“买卖不破租赁”原则不适用于本案中我方与被告签订新合同的情形，被告无权以此拒绝履行新合同约定的付款义务。
3、证实签署人授权合法，确认合同效力：提交租赁合同签署人的授权委托书、我方内部授权文件等证据，明确证实签署人已获得我方有效授权，其签订合同的行为系职务行为，后果由我方承担，案涉《租赁合同》合法有效，被告应按合同约定履行付款义务。
五、法院审理与判决结果
人民法院采纳我方核心抗辩意见及证据，依法判决如下：
1、认定我方作为出租人主体适格，案涉《租赁合同》合法有效；
2、判令被告向我方支付拖欠的商铺租金86256.4元；
3、判令被告支付相应违约金，法院依法对违约金的计算基数及起算点进行调整，支持我方合理的违约金主张；
4、驳回我方关于律师费的诉讼请求；
5、案件受理费2620元，由我方负担200元，被告负担2420元。
六、本案代理核心价值总结
1、完整权利链，破解主体资格争议：通过提交产权证明、授权文件、新租赁合同等全套证据，形成清晰完整的权利证明链，有力回应被告对我方主体资格的质疑，为胜诉奠定核心基础。
2、精准适用法律，瓦解全部抗辩：紧扣合同相对性原则，明确新旧租赁合同的独立性，成功驳斥被告“买卖不破租赁”的不合理抗辩；同时证实合同签署人的授权合法性，确认合同效力，彻底瓦解被告全部拒付理由。
3、最大限度维护我方权益：法院全额支持我方拖欠租金的核心诉求，仅驳回律师费主张，同时判令被告承担大部分案件受理费，最大限度降低我方维权成本，实现核心权益落地。
七、办案启示
接手存量租户的房屋租赁合同纠纷维权关键：
1、接手商铺并出租给存量租户时，务必签订新的租赁合同，明确双方权利义务，切断与原房东、原租赁合同的关联，确立全新的债权债务关系，避免被历史纠纷牵连；
2、作为出租人，需提前留存产权证明、授权文件等全套权利凭证，确保自身主体资格合法，应对被告可能提出的主体适格性抗辩；
3、签订租赁合同时，明确合同签署人的授权情况，留存授权文件，避免因签署人授权问题引发合同效力争议；
4、面对“买卖不破租赁”等抗辩时，精准适用合同相对性原则，区分新旧合同关系，明确各方权利义务，依法维护自身合法权益。
