一、基本情况
裁判法院：大连市甘井子区人民法院
裁判时间：2025 年
当事人：原告 A（房屋承租方）
委托诉讼代理人：林岚青律师，北京市XX
被告 B（二房东、无权转租人）
案件类型：房屋租赁合同纠纷
二、案件详情
原告通过社交平台联系被告租赁房屋，被告自称房屋产权人，带客户实地看房后，客户先行支付定金一千余元，双方线上签署电子房屋租赁合同，约定月租金一千余元，租金半年一付，另收取等额押金。客户签订合同当日转账支付半年租金 + 押金合计一万余元。
双方约定提前办理入住、搬家手续，客户预约搬家车辆抵达房屋楼下后，被告无故拒绝配合交房、拒接通讯，客户报警后才知晓被告仅为房屋次承租人，并未取得房屋产权人书面转租许可；房屋产权人明确出具书面声明，对被告转租行为不予追认，被告客观上无法交付房屋供客户正常居住使用。
事后双方微信沟通，被告承诺限期全额退还客户已付租金、押金，逾期则额外支付一个月租金作为违约金，但到期后被告分文未退，多次拖延、失联。客户无奈委托律师提起诉讼，诉讼请求包括：解除双方房屋租赁合同、返还全部租金押金一万余元、支付合同约定违约金一千余元、赔偿搬家费、临时租房产生的额外损失，并由被告承担本案诉讼费、公告费用。
案件受理后，被告经法院公告送达无正当理由拒不到庭，法院依法适用缺席审理。代理人当庭提交微信聊天记录、电子租赁合同、转账凭证、产权人房屋登记信息、产权人不予追认转租声明、搬家消费凭证等全套证据，完整举证被告无权转租、根本违约的全部事实。
三、案件结果
1. 法院认定被告无权转租构成根本违约，以起诉状副本送达被告日期作为合同解除时间，判决双方房屋租赁合同依法解除；
2. 判令被告十日内全额返还原告已支付租金、押金一万余元，同时按照合同约定支付一个月租金标准的违约金一千余元；
3. 因违约金足以覆盖客户全部实际损失，驳回客户额外主张搬家费、临时住房利息的诉求；
4. 案件受理费、公告费用绝大部分由违约方被告承担。
四、律师价值
1. 固定线上全部电子证据：社交平台沟通记录、电子签租赁合同、转账流水、产权人书面声明，完成电子证据固化、举证，解决线上租房无纸质材料的举证难点；
2. 精准适用民法典转租相关法律条款，明确即便转租合同本身有效，无权转租导致无法交房属于根本违约，承租方有权解除合同、主张返还全部款项及合同约定违约金；
3. 被告失联无法送达，主动向法院申请公告送达，保障诉讼程序合法推进，即便被告缺席庭审，完整举证链条支撑全部核心诉求获得法院支持；
4. 区分违约金与实际损失法律规则，优先依据合同约定主张违约金，一次性追回全部已付资金，无需另行举证全部损失，大幅降低客户举证压力，高效实现回款诉求。
五、适用场景与服务指引
适用场景
1. 线上租房、二房东转租，未取得房主同意，无法正常入住房屋；
2. 出租方收取租金、押金后失联、拒不退款，逾期拒不承担合同违约金；
3. 房屋租赁过程中出租方根本违约，承租方需要解除合同、追回全部款项；
4. 租赁双方签署电子合同，发生纠纷不知如何固定电子证据、提起诉讼。
服务指引
租房遭遇二房东无权转租、房东收租后拒不交房、拖欠退还租金押金等违约情形，可咨询林岚青律师团队。服务涵盖：线上租房电子证据保全、租赁合同效力审查、违约损失核算、催告函出具、房屋租赁纠纷诉讼代理，针对失联被告处理公告送达程序，通过缺席判决追回全部租金、押金及合同约定违约金。
