一、裁判法院、裁判时间

审理法院：安徽省亳州市中级人民法院

二、案件详情

案件背景

宋X与王X民间借贷纠纷经法院出具民事调解书，王X未按期还款，宋X申请强制执行，法院查封王X建造的无证房产。案外人纪X提起执行异议之诉，主张案涉房屋早已通过以物抵债协议抵归自己所有，查封前已实际占有使用，请求停止执行。 一审法院支持纪X诉求，判决不得执行案涉房产；申请执行人宋X不服提起上诉，上诉理由主要为：抵债协议属于无权处分、抵押未设立、协议存在流押条款无效、房屋仍属王X可供执行财产。纪X委托潘士琦律师全程参与二审庭审，围绕以物抵债四要件举证抗辩。

案件核心争议

1. 案涉无证房产抵债协议是否合法有效，是否构成法律禁止的流押条款；

2. 抵债行为发生在法院查封前，纪X是否已合法占有案涉房屋；

3. 抵债债权金额与房屋价值是否基本匹配；

4. 未办理产权过户是否属于纪X自身过错；

5. 无证自建房屋能否认定为被执行人可执行财产，以物抵债能否排除普通金钱债权执行。

三、案件结果

前后对比

1. 上诉阶段：申请执行人宋X上诉，主张抵债全部法律行为无效，要求撤销一审停止执行判决，恢复对房屋查封处置，纪X面临房屋被拍卖处置的风险。

2. 潘士琦律师代理二审后：法院全面采信纪X方抗辩意见，认定纪X完全满足排除强制执行四项法定要件，驳回上诉、维持原判，案涉房产不予执行，纪X对房屋的合法占有权益得到完整司法保护。

四、律师专业亮点

1. 精准适用执行异议司法解释四大法定要件，逐项举证

律师紧扣最高法执行异议之诉司法解释规定的四项必备条件，分别举证：生效裁判佐证真实到期债权、查封前签署书面抵债协议、多年电费 / 开户记录证明实际占有、房屋无证无法过户非己方过错，四要件全部完整落地，形成闭环证据体系。

2. 区分抵押约定与到期以物抵债，驳斥流押、无权上诉观点

针对上诉人提出的流押、无权处分抗辩，律师区分债务到期后抵债与债务期内抵押的法律差异，案涉协议系到期后协商抵账，不属于流押；房屋实际权利人王X签字认可抵债，不存在无权处分情形，该抗辩观点被二审法院全部采纳。

3. 二审补充新证据，补强长期占有核心事实

二审阶段律师提交撤回执行申请书、房屋查封公告全新证据，佐证纪X长期实际管控房屋，进一步强化查封前房屋已脱离被执行人控制的关键事实，打消法庭事实疑虑。

4. 厘清无证房产执行裁判规则，支撑排除执行裁判逻辑

结合最高院无证房产处置相关规定，向法庭区分房屋物权与合法占有权益，论证在先以物抵债权利人可优先排除普通金钱债权的执行，完整支撑法院最终裁判结论。

五、适用咨询场景

1. 债务人欠债被执行，案外人持有以房抵债协议提起执行异议之诉；

2. 无证自建厂房 / 住宅被法院查封，主张排除强制执行；

3. 执行异议一审胜诉、对方提起二审上诉应诉；

4. 抵押、流押、到期以房抵债法律定性存在争议的不动产执行纠纷。

六、法律服务指引

各类执行异议、案外人执行异议一审、二审案件均可预约潘士琦律师咨询。律师可梳理抵债合同、债权凭证、占有流水全套证据，围绕排除执行法定要件组织举证质证，一二审全程代理，阻止房产查封、拍卖，保全当事人不动产权益。