一、裁判法院、裁判时间

审理法院：安徽省利辛县人民法院；裁判时间：2025年7月

二、案件详情

案件背景

案外人闫X、武X因向开发商XX公司供应建材产生砖款债权，双方协商以涉案某大厦 16XX 室房产抵偿货款，于法院查封案涉房产前达成房屋买卖合意，以砖款抵扣大部分房款，后续补足现金并接收房屋完成装修。后因开发商欠付原告王X巨额借款，原告申请法院查封、处置该房产，闫、武二人提出执行异议，法院裁定中止执行。原告王X不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求判令继续拍卖涉案房产。闫X、武X委托潘士琦律师作为共同代理人出庭应诉。

案件核心争议

1. 以货款抵债形成的房屋买卖是否属于合法有效的书面购房关系，是否构成虚假合同；

2. 案外人名下另有拆迁安置房源，是否满足 “无其他居住用房” 的消费者购房认定标准；

3. 以砖款抵账 + 现金支付是否属于足额支付购房款；

4. 房产未过户是否系案外人自身过错，能否适用司法解释排除强制执行。

三、案件结果

前后对比

1. 诉讼初期：原告主张双方虚构购房合同、案外人另有安置住房，不符合排除执行条件，要求法院拍卖房产，当事人房屋面临被强制执行处置风险。

2. 潘士琦律师代理应诉后，法院全面采纳抗辩意见，认定双方查封前已成立真实房屋买卖关系，案外人已支付全部对价、实际占有房屋，未过户系开发商抵押、查封等客观原因，完全符合《执行异议复议规定》第二十八条，判决驳回原告全部诉讼请求，案涉房产不予执行。

四、律师价值

1. 区分二十八条、二十九条适用边界，选定最优抗辩法律依据

针对原告紧扣 “消费者唯一住房” 二十九条发起攻击，律师精准区分普通不动产二十八条与商品房消费者二十九条适用场景，本案虽为开发商名下房产，但案外人系抵债购房，优先围绕二十八条四项要件举证说理，避开 “唯一住房” 不利事实，形成完整抗辩逻辑。

2. 完整举证抵债交易闭环，驳斥虚假合同指控

律师整理供货欠条、抵房协议、转账记录、物业费、装修凭证、无房证明、房产抵押档案全套证据，完整还原砖款抵债、补付现金、收房装修全过程，推翻原告 “虚构买卖合同、伪造付款” 的主张，法院认可交易真实有效。

3. 论证占有与付款事实，满足排除执行核心要件

向法庭说明开发商2018年已交付房屋、当事人完成装修，构成法律意义上合法占有；砖款抵扣 + 现金合计已付73万，剩余7万元当庭缴存法院，视同全款付清，两项关键要件全部成立。

4. 厘清未过户客观成因，归责于开发商

举证案涉房产长期存在在建工程抵押、多次司法查封，开发商无配合过户条件，未办理产权登记并非二案外人自身过错，完全满足司法解释第四项法定条件，完整阻断执行拍卖路径。

五、适用咨询场景

1. 以货款、工程款抵债购置商品房，遭遇债权人查封提起执行异议之诉；

2. 开发商名下房产被执行，案外人已收房装修、未过户，需要阻却拍卖；

3. 对方以当事人另有安置房、房产为由主张不满足购房人条件；

4. 执行异议被驳回或异议之诉一审应诉，需要保住自有房产。

六、法律服务指引

各类商品房抵债、二手房买卖引发执行异议、执行异议之诉案件均可预约潘士琦律师。律师可梳理抵债凭证、占有缴费、不动产抵押查封证据，精准匹配司法解释要件，庭审全程抗辩，阻止房屋被查封、拍卖，保全当事人居住房产权益。