一、案情介绍
本案是一起典型的房屋租赁合同纠纷。委托人为房屋承租人及实际使用人一方，因长期租赁一处公有非住宅房屋用于汽车科技公司经营，与出租人签订了为期五年的《房屋租赁合同》，合同租期自2014年9月1日至2019年8月31日止。租赁期间，承租人按约定以现金方式向出租人工作人员交付房租。
2019年8月31日租赁合同到期后，双方未续签合同，但承租人仍继续使用涉案房屋。后出租人提起诉讼，主张承租人自2017年2月1日起即开始拖欠租金，诉请金额包括欠付租金、合同到期后的房屋占有使用费、租金利息损失以及高额律师费共计超过50万元。
在一审审理中，法院基本支持了出租人的全部诉讼请求，判决承租人支付欠付租金413331元、按年利率6%计算的利息、自2019年9月至实际腾房之日的占有使用费（按每年16万元标准），以及律师费10万元，案件受理费亦由承租人承担。这无疑给承租人带来了沉重的经济负担。
二、办案经过
面对一审不利的判决结果，李超律师与主办律师一同认真研判案情，梳理上诉思路，制定了多维度的上诉策略。
第一，严格审视诉讼程序问题。 二审中，李超律师对一审程序提出异议，指出出租人在庭后提交的关键证据《天津市公有非住宅房屋租赁合同》未经开庭质证即作为定案依据，存在程序瑕疵。
第二，主张受疫情影响减免租金。 承租人作为小微企业，在2020年上半年新冠疫情冲击下经营陷入困境，依据最高人民法院相关指导意见，应当享受减免三个月租金、减半收取三个月租金的优惠政策。
第三，请求保证金折抵欠款。 合同履行过程中承租人交纳了保证金1万元，按照合同约定在无违约情形下应予退还，即便认定违约，也应当用于折抵债务。
第四，质疑高额律师费的合理性。 本案一审诉讼标的额约40余万元，而出租人主张的律师费竟高达10万元，参照《天津市律师服务收费指引》标准，该收费明显畸高，请求法院予以调减。
此外，李超律师还就出租人是否具备转租权、租金支付事实认定等方面提出有力抗辩。
案件审理期间，李超律师积极推动委托人履行房屋交接义务，于2020年8月6日完成房屋腾交，以实际行动展现诚信履约态度，为二审法院酌情减免费用创造了有利条件。
三、案件结果
天津市第一中级人民法院经审理，采纳了李超律师的主要代理意见，作出如下判决：
1. 成功减免占有使用费。 二审法院考虑到2020年上半年新冠疫情及涉案房屋经营性质，结合委托人在二审期间积极履行腾房义务的事实，酌情减免房屋占有使用费，将一审判决的按16万元/年标准计算改为一次性支付8万元，直接为委托人减损约8万元。
2. 确认出租人主体资格合法。 二审法院认为出租人作为公有非住宅房屋承租人，有权转租并主张权利，未采纳合同无效的相关抗辩。
3. 保证金折抵主张未获支持。 因委托人在合同履行中存在违约情形，二审法院未支持保证金折抵租金的请求，但明确告知当事人可待证据充分后另行解决押金争议。
4. 律师费维持原判。 因双方合同中明确约定律师费由违约方承担，且出租人已实际支出并提供了发票，二审法院对调减律师费的请求未予支持。
5. 部分诉讼费用由对方承担。 二审案件受理费9003元，改判由出租人承担3787元，有效减轻了委托人的诉讼费用负担。
