案情简介
原告（反诉被告）：某某，委托诉讼代理人：其父某某、余嗣威（上海市华荣（广州）律师事务所律师）；被告（反诉原告）：某某，委托诉讼代理人：其子某某、某某律所律师；第三人（反诉第三人）：某某，系原告母亲。原告与第三人为村集体经济组织股民，2006 年以原告名义向村经济联合社认购集体集资住宅，由母亲代为签署购房合同。同年原告方与被告签订房屋转让《协议书》，约定将该集资房转卖给非本村村民的被告，全部购房款项、入住相关费用均由被告出资，房屋交付被告装修居住多年。原告成年后知晓集体土地房屋禁止向非本村村民流转，主张案涉转让协议无效，诉请确认合同无效、被告腾退房屋，原告自愿返还购房本金。被告提起反诉，要求原告返还全部支出款项，并赔偿房屋增值差价损失。
办案经过
本案于 2025 年 5 月 19 日立案，适用普通程序由审判员独任审理，先后于 2025 年 9 月 18 日、2026 年 6 月 24 日两次公开开庭审理，全部当事人及代理人均到庭参与诉讼。案件事实跨度长达 20 年，证据繁杂，包含两份律师见证合同、村集体多笔收款收据、房屋权属证明、装修单据等数十份材料。庭审中双方核心争议集中于转让协议法律效力、各类支出费用是否应予返还、房屋市场价值认定、合同无效过错划分四大板块。被告对法院摇珠选定机构出具的房屋评估报告提出多项异议，申请评估人员出庭质询，抗辩评估方法、参数存在缺陷，主张重新评估；同时反诉主张十余项费用及近 190 万增值赔偿，举证存在大量票据缺失、无书面凭证情形。余嗣威律师作为原告代理人，全程梳理全案时间线与证据链，区分村集体收费、双方私下支出、装修配套费用的法律归属，针对被告无凭证的费用主张逐一质证反驳；针对评估报告异议，向法庭论证案涉房屋为集体物业，无法参照国有商品房市场成交案例，评估机构采用成本法、收益法具备合法依据，无需重新评估；同时厘清双方出借购房资格、明知房屋流转限制仍交易的同等过错，为法院划分损失责任提供完整法律逻辑支撑。法庭依双方举证、评估人员出庭陈述、村集体出具的权属证明综合核查全部事实，完整厘清合同签订、款项支付、房屋交付使用全过程，最终完成全案事实认定与法律裁判。
案件结果
（一）判决结果
- 确认原告母亲代原告与被告 2006 年 6 月 8 日签订的房屋转让《协议书》无效；
- 原告于判决生效 30 日内向被告返还购房款 400708 元、过户费 2000 元、维修资金 5188 元、见证费 300 元，并支付房屋增值损失赔偿 742938.5 元；
- 被告于判决生效 30 日内腾空案涉集资房返还原告，可移动设施自行拆除搬走；
- 驳回原告、被告其余全部诉讼请求；
- 案件受理费、反诉费、评估费由原被告双方按过错比例分担。
（二）裁判理由及适用法条
- 合同效力认定：案涉房屋属于村集体建设用地住宅，依据《土地管理法》第六十三条，集体土地使用权禁止向非集体经济组织成员转让，案涉协议违反法律强制性规定，依法无效。
- 合同无效财产返还规则：适用《合同法》第五十八条，合同无效后互相返还财产；被告举证证实的购房款、维修资金、过户费属于购房必要支出，原告全额返还；见证费系双方签订无效合同共同产生，双方各分担一半。被告无法提供票据佐证的指标款、门牌费、误工费等支出，不予支持；煤气管道费纳入房屋装修价值，评估已包含装修，不再单独返还。
- 损失划分：原、被告均明知房屋仅限本村村民购买，仍出借购房资格、跨集体购买房屋，对合同无效负同等过错；房屋市场价值扣除全部购房必要支出后的增值差额，由双方各承担 50% 损失。
- 权属说明：整栋物业登记在村经济联合社名下，本案不直接确认房屋所有权，原告可另行向村集体主张权属权益。
- 法律时效规则：本案交易行为发生于《民法典》施行前，依据《民法典时间效力规定》，适用《合同法》及旧土地管理法裁判。
