案情简介
申请人（反请求被申请人）：某某，委托诉讼代理人：女儿某某、余嗣威，上海市华荣（广州）律师事务所律师；被申请人（反请求申请人）：某某投资公司白云XX公司，法定代表人：某某，委托诉讼代理人：某某律所律师。申请人承租被申请人名下商铺用于经营招待所，双方签订《商铺租赁合同》。租赁期间被申请人停水停电，申请人经营受阻。后发现该商铺未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。申请人提起仲裁，请求确认租赁合同无效，要求返还保证金、赔偿装修投入与停业营业损失。被申请人提起仲裁反请求，主张申请人支付长期拖欠租金、恢复商铺原状，并要求申请人承担全部鉴定、仲裁费用。
办案经过
本案于 2022 年 5 月 18 日由仲裁委立案受理，案件涉及多年租赁交易、多份补充协议、押金流转、装修造价、房屋占用等多重争议，证据链条复杂，双方诉求金额超百万元。被申请人全程抗辩，以押金缴款人非申请人、合同约定不退押金、申请人长期占用房屋为由拒绝返还款项，同时反诉索要二十余万元占用费，还要求申请人拆除全部装修恢复场地。余嗣威律师作为申请人代理律师，全面梳理自 2017 年起多轮租赁协议、押金流转凭证、授权说明、现场照片、公证文书等全套证据，穿透两代承租人的交易关联，证实押金实际由申请人支付、享有主张权利。针对装修损失，主动向仲裁庭申请装修现值司法鉴定，固定装修损失核心依据；针对对方高额占用费反诉，明确出租方无证建房出租存在重大过错，主张按过错比例分担费用。庭审中重点围绕违建租赁合同效力、押金返还主体、装修损失过错划分、停业损失举证瑕疵四大焦点展开辩论，精准引用房屋租赁司法解释及民法典相关规定，逐条驳斥被申请人全部抗辩意见，完整厘清双方过错比例，最终仲裁庭采纳我方核心代理观点，平衡双方各项款项抵扣，大幅降低申请人应付占用费，足额支持押金与大部分装修赔偿。
案件结果
（一）裁决结果
- 确认双方 2020 年 11 月 1 日签订的《商铺租赁合同》无效；
- 被申请人返还申请人租赁保证金 21186 元；
- 被申请人赔偿申请人装修损失 456149.01 元；
- 申请人限期交还案涉五楼商铺；
- 申请人仅需向被申请人支付占有使用费 97876.80 元；
- 仲裁费、装修鉴定费按双方 6:4 过错比例分担，互相抵扣结算；
- 驳回申请人主张营业损失的仲裁请求，驳回被申请人恢复原状、四楼相关诉求等其余全部反请求。
（二）裁判理由及适用法条
- 合同无效依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，未取得建设工程规划许可证的房屋出租，租赁合同无效；适用《民法典》第一百五十七条，合同无效后互相返还财产，过错方赔偿损失。
- 押金返还：结合历年租赁补充协议、案外人授权说明，认定押金实际由申请人出资，合同无效则格式条款不退押金约定失效，支持全额返还。
- 装修损失划分：出租方明知房屋无证仍出租，承担 60% 主要过错；承租人未尽审慎审查义务承担 40% 过错，按装修鉴定现值折算赔偿。
- 占有使用费：参照司法解释第四条可按租金标准计取，但因出租方过错更大，酌定仅支持 40% 金额。
- 营业损失不予支持：违法建筑经营收益不受法律保护，且申请人未充分举证实际亏损，故驳回该项诉求。
