案情简介
第一申请人、第二申请人：某某二人，共同委托代理人：亲属某某、余嗣威（上海市华荣（广州）律师事务所律师）；第一被申请人：某某投资分公司，法定代表人：某某，第二被申请人：某某物业公司。第二申请人早年与第一被申请人签订商铺租赁合同，后续先后签署两份补充协议，承租物业四楼、五楼经营。后第一被申请人采取断水断电措施致使申请人停业，经核实案涉商铺无建设工程规划许可证，属于违法建筑。两申请人提起仲裁，请求确认全部租赁及补充协议无效，并要求第一被申请人赔偿四楼装修投入，由两方被申请人承担全部仲裁、鉴定费用。
办案经过
本案与同系列 (20xx) 穗仲案字第 85xx 号案件关联立案，案情横跨多年租赁关系，存在三份连续租赁文件，四楼、五楼装修损失拆分处理，证据繁杂、事实跨度大。被申请人全程抗辩，主张租赁协议合法有效，拒绝承担装修赔偿费用。余嗣威律师作为共同代理律师，统一梳理 2017 年主合同、两份补充协议、物业停水断电凭证、场地现场材料等全套证据，区分四楼、五楼租赁范围与装修投入，针对四楼装修损失单独向仲裁庭申请装修现值司法鉴定，固定 77 万余元装修损失核心依据。庭审中重点论证无证商铺租赁合同及从属补充协议均属无效，出租人明知违建仍出租存在重大过错；同时厘清前后承租人权利承接关系，主张装修损失应当按过错分担。针对关联案件区分审理边界，避免五楼损失争议干扰本案四楼诉求，完整引用房屋租赁司法解释、民法典合同无效规则逐条抗辩对方观点，推动仲裁庭认可全部租赁文件无效，按公平原则划分装修损失责任比例，全额支持我方核心赔偿诉求。
案件结果
（一）裁决结果
- 2017 年《商铺租赁合同》、2018 年、2020 年两份补充协议全部认定无效；
- 第一被申请人向第一申请人赔偿四楼装修损失 388691 元；
- 本案仲裁费 28032 元、装修鉴定费 28520 元，双方各承担 50%，被申请人将己方承担款项直接支付申请人；
- 裁决款项需在裁决送达十日内付清，逾期加倍支付迟延利息。
（二）裁判理由及适用法条
- 合同无效依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，无建设工程规划许可的房屋租赁合同无效；两份补充协议属于主合同从合同，主合同无效则从合同一并无效。
- 装修损失裁判规则：适用上述司法解释第七条，出租人同意承租人装修，合同无效后附合装修按双方过错分担现值损失；出租方明知违建出租存在过错，承租方未核查房屋资质亦有过错，本案四楼装修损失双方各承担 50%。
- 费用分担：依据仲裁规则，双方均存在过错，仲裁受理费、鉴定费均等分摊。
- 法律基础：《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，过错方赔偿对方财产损失。
