申请人（反请求被申请人）：某某，委托诉讼代理人：女儿某某、余嗣威，上海市华荣（广州）律师事务所律师；被申请人（反请求申请人）：某某物业公司，法定代表人：某某，委托诉讼代理人：某某律所律师。申请人承租违建商铺时，同步与被申请人签订《商铺物业管理协议》，缴纳物业保证金 21186 元。后商铺租赁主合同因无规划许可被认定无效，申请人提起仲裁，主张物业协议依附租赁关系同样无效，要求返还全额物业保证金。被申请人提起反请求，索要长达 11 个月的物业费、水电、卫生、治安费合计 185706 元，并主张合同约定中途退场不退保证金。
办案经过
本案与前序 (20xx) 穗仲 85xx、85xx 号违建租赁仲裁案关联合并处理，属于配套物业合同独立仲裁案件，双方争议焦点集中在物业协议效力、保证金返还、物业欠费核算三大板块。被申请人抗辩保证金缴款人并非申请人、缴费时间早于协议签订时间，同时提交单方欠费统计表主张十几万综合费用，要求全部由申请人承担。余嗣威律师作为申请人代理律师，串联多年租赁、物业协议、多份补充协议、押金权属说明等全套证据，梳理两代承租人权利承接关系，提交案外人出具的押金权利转让说明，证实申请人有权主张返还保证金；同时论证物业协议是租赁主合同的从合同，主合同因违建无效，物业协议理应同步无效，格式条款不退押金约定丧失约束力。针对对方高额欠费反诉，指出被申请人无法举证仲裁期间持续提供物业服务，仅认可有实际经营时段的合理费用，大幅削减申请人应付欠费金额，庭审围绕从合同效力、举证责任分配、押金权属展开完整辩论，仲裁庭全部采纳我方核心代理观点。
案件结果
（一）裁决结果
- 申请人与被申请人 2020 年 11 月 1 日签订的《商铺物业管理协议》无效；
- 被申请人全额返还申请人物业保证金 21186 元；
- 申请人仅需支付 2021.10-2022.5 期间物业、水电等费用合计 147248 元，驳回被申请人其余欠费诉求；
- 本案本请求仲裁费全部由被申请人承担，反请求仲裁费双方各分担 50%；
- 双方款项需在裁决送达十日内结清，逾期加倍支付迟延履行利息。
（二）裁判理由及适用法条
- 协议无效逻辑：参照《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，租赁房屋无建设工程规划许可证，主租赁合同无效；物业协议依附租赁关系设立，属于从合同，主合同无效则物业协议同步无效，适用《民法典》第一百五十五条。
- 保证金返还：依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后因合同取得财产应当返还，协议内不退押金格式条款失去效力，结合权利转让凭证认定申请人享有押金返还请求权。
- 物业费用认定：物业服务、卫生、治安费以实际提供服务为前提，被申请人无法举证后期持续服务，仅支持申请人实际经营期间合理费用；水电费据实结算。
- 仲裁费分担规则：依据仲裁规则，完全胜诉的本请求仲裁费由败诉方被申请人承担，反请求双方部分胜诉，均等分摊仲裁费用。
