一、案件详情
（一）当事人主体
原告（购房买受人）：自然人，与配偶共同出资购置两套商用商铺；
原审被告一（开发商、抵押人）：某商贸城开发有限公司，案涉房产开发企业；
原审被告二/上诉人（抵押权人）：某银行地方分行，一审败诉后提起上诉。
（二）客户真实遭遇
原告于2018年与该商贸城开发公司签订两份合法有效的《商品房买卖合同》，购置五金机电城内两套临街商用商铺。合同明确约定：开发商应于次年3月底交付房屋，交房后90日内将备案资料报送房管部门完成网签备案。
合同签署后，原告及其配偶分多笔累计向开发商支付一百六十余万元购房款，付款比例达到两套房屋总房款92%，开发商陆续出具收款收据、全额增值税发票，双方商品房买卖法律关系真实、合法、有效。
开发商长期恶意拖延，始终未为原告办理商品房预售网签备案。直至2024 年，原告前往不动产登记机构查询房产档案才查明完整事实：开发商在未告知、未取得原告书面同意的前提下，已于2021年4月将已出售的两套商铺一并办理在建工程抵押登记；同年7月完成抵押变更登记，将两套商铺纳入一份最高额抵押担保范围，用于开发商自身融资贷款。
（三）对方抗辩难点
银行上诉提出多项主张：抵押经登记具备公信力、银行已做尽职调查属于善意抵押权人、物权优先于购房债权、无证据证明存在恶意串通；另主张一审未依职权调取登记档案，审理程序存在瑕疵，请求改判驳回原告诉请。 开发商经法院传唤无正当理由拒不到庭，消极应诉。
（四）原告诉讼请求
1.确认案涉《最高额抵押合同》中两套商铺的抵押条款无效；
2.判令银行、开发商共同申请注销案涉房屋抵押登记；
3.判令开发商限期为两套商铺办理商品房网签备案；
4.全部诉讼费、公告费由两被告共同承担。
（五）律师办案核心工作
熊晓勇律师全程代理一二审：
1.归集买卖合同、转账流水、票据、不动产查询回执等全部证据，形成完整证据链；
2.以确认抵押无效为核心诉讼思路，援引民法典通谋虚假、恶意串通无效规则；
3.重点论证银行作为专业金融机构，负有更高抵押物实地核查义务，未实地核验销售情况，不构成善意抵押权人；
4.针对银行各项上诉理由逐一抗辩，区分登记公示效力与金融机构实质审查义务；
5.一案同时主张解押、备案多项诉求，减少当事人多次诉讼成本；结合开发商缺席情形完善举证逻辑。
二、案件结果
1. 一审判决结果
（1）确认案涉《最高额抵押合同》中两套商铺对应的抵押内容无效；
（2）判令银行、开发商在判决生效30日内，共同向自然资源不动产部门申请撤销两套商铺抵押登记；
（3）判令开发商于判决生效30日内，完成两套商铺商品房网签备案登记；
（4）案件受理费、公告费合计数千元，全部由银行、开发商共同承担。
2. 二审终审裁判结果
地级市中级人民法院二审核查确认，一审查明案件事实完全属实，一审法律适用并无不当；银行作为专业金融机构未尽抵押物实质审慎核查义务，案涉抵押权未能合法有效设立；开发商擅自抵押已售出房屋，严重侵害购房者合法物权期待权。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，作出终审判决：驳回银行全部上诉请求，维持一审全部判决内容；二审案件受理费由上诉银行自行承担，本判决为终审生效判决。
历经完整一审、二审程序，金融机构全部上诉抗辩观点均未被法院采信，当事人全部维权诉求一次性落地，无二次诉讼负担。
三、律师价值
1.精准选定最优诉讼路径，规避当事人资产损失
多数购房者遭遇开发商私自抵押房屋，普遍仅知晓起诉退房、索要房款，极易出现钱房两空风险。熊晓勇律师精准把握担保物权、商品房买卖交叉法律规则，直接选择确认抵押无效诉讼方案，无需解除买卖合同，保住客户已支付大额房款购置的商铺资产，从根源上避免退房带来的资产贬值、回款困难问题。
2.专业对抗持牌商业银行，突破不动产登记外观抗辩
银行依托不动产登记公信力、物权优先规则形成强势抗辩，是此类案件最大维权难点。律师熟练适用《民法典》物权编、合同编相关规定，明确区分普通自然人与银行金融机构的差异化审查标准，完整论证银行不满足“善意取得抵押权”法定要件，两级法院均采纳该代理观点，直接否定银行抵押权效力，打破登记书面外观的权利壁垒。
3.系统化证据整理，弥补购房者取证弱势
本案开发商消极应诉、拒绝配合提供任何案件材料，举证责任完全由购房者一方承担。律师指导当事人梳理跨度数年、多渠道分散的转账凭证、票据，梳理夫妻共同出资事实，搭建完整无漏洞证据链，两级法院全部采信原告主张的案件事实，夯实胜诉基础。
4.一二审全流程闭环代理，杜绝二审改判风险
从一审立案、不动产档案调查取证、开庭辩论，到银行上诉后的二审应诉、当庭发表代理意见，律师全程跟进案件；针对银行二审新增程序、事实类上诉理由快速调整代理思路，前后两审均取得全面胜诉，彻底规避“一审胜诉、二审改判”的维权不确定性，一次性解决多年无法办证、房屋被抵押的核心难题。
四、适用场景与服务指引
若您或您亲友遇到以下情形，可随时联系熊晓勇律师
①购置住宅、商铺、公寓、产业用房，签订购房合同并支付大部分房款后，开发商未办理网签备案，私下将房屋抵押给银行、小额贷款公司等金融机构；
②开发商销售房屋时隐瞒房屋已设立抵押的事实，购房者收房后查询档案发现抵押登记，长期无法办理产权证书；
③银行、金融机构办理在建工程抵押、存量房抵押业务时未尽实地审慎核查义务，侵害已签约、已付款购房者合法权益；
④开发商与金融机构恶意串通，将已出售房产设立抵押，购房者起诉要求确认抵押条款无效、注销抵押登记；
⑤房屋抵押登记阻碍网签、过户手续办理，需要通过司法判决强制开发商履行备案、过户合同义务；
⑥开发商失联、拒绝配合办理解押、备案手续，消极逃避合同责任，需通过诉讼强制执行。
