商品房预售合同房贷断供纠纷｜开发商主张违约金 5.29 万，鲁世超律师代理调解为当事人留存回款 10.65 万元

一、案情简介

案涉房产总价值 529399 元，当事人杜 XX 购房后出现房贷断供，开发商作为原告向河南省宜阳县人民法院起诉，诉请解除商品房预售合同、注销备案，要求杜 XX 支付代偿款 11733.25 元、全额违约金 52939.9 元、滞纳金 469.22 元、原告律师费 17733.08 元，并承担全部案件受理费。鲁世超律师接受杜 XX 委托，取得特别授权应诉，本案涉企业、银行名称已做隐私隐藏，案件于 2023 年 11 月 8 日立案，适用简易程序审理。

二、办案经过

1. 鲁世超律师接收委托后，梳理商品房预售合同、银行借款合同、开发商代偿流水、原告诉讼材料，厘清买卖、按揭两层法律关系，预判直接败诉解约将面临房款全额损失、持续背负银行贷款的双重风险；
2. 针对开发商主张的高额违约金、滞纳金逐项抗辩，举证缩减赔付金额，同时主张当事人已支付大额首付款，应抵扣费用后返还剩余房款；
3. 协调开发商、贷款银行三方参与法院调解，同步沟通解除购房合同与按揭贷款合同，避免当事人持续承担还贷债务；
4. 协商确定欠款抵扣、注销备案时限、剩余房款返还期限及逾期付息保障条款，敲定完整调解方案。

三、办案结果

1. 双方解除商品房预售合同，三方同步解除个人购房借款合同，当事人无需继续偿还银行房贷；
2. 双方确认当事人欠付开发商款项合计 17038.93 元，当事人承担诉讼费、保全费、律师费、调整后违约金合计 35861.08 元，大幅低于开发商起诉主张的违约金总额；
3. 当事人配合办理购房备案注销手续，开发商在备案注销后返还剩余房款 106498.99 元；
4. 约定开发商逾期退款需支付 LPR 标准逾期利息，政务审批延误可免责，全部条款写入法院民事调解书具备强制效力。

四、律师价值

1. 压降违约赔付成本：大幅调低开发商诉求的高额违约金，减少当事人需自行承担的各项支出；
2. 同步解除双重合同：一次性办结购房合同、银行贷款合同解约，彻底免除当事人后续还贷压力；
3. 保住大额购房回款：通过调解方案抵扣相关费用后，为当事人争取返还剩余房款 106498.99 元，避免首付款全部亏损；
4. 设置回款保障机制：在调解文书增设开发商逾期退款付息条款，以司法文书锁定回款权益，杜绝开发商拖延退款风险。