【案情经过】
原告殷X于2013年向某房地产公司购买某小区某栋某号房屋，双方签订《商品房买卖合同》并备案。随后，殷X办理按揭贷款、缴纳税费，并于2025年还清全部房贷，取得该房屋的不动产权证书。2015年8月，殷X发现被告谭XX（子）、谢某、谭XX（父）正在占用案涉房屋进行装修，经多次交涉、报警及调解均无果。2024年9月，三被告再次对房屋进行装修并于次年入住。殷X遂诉至法院，请求判令三被告停止侵权、搬出房屋并支付房屋占有使用费。
另查明，某房地产公司曾与案外人梁X、吴X合作开发案涉楼栋，约定由案外人负责销售并收取房款。2012年，案外人将案涉房屋预定给被告谭XX，余下购房款以水电安装工程款抵扣。三被告自2013年起对案涉房屋进行门窗、水电安装，2024年进行装修并入住。
【争议焦点】
本案的争议焦点在于：一、原告殷X与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、案涉房屋的所有权归属；三、三被告应否支付自2015年8月至实际搬离之日止的房屋占有使用费。
【裁判结果】
法院经审理认为，殷X与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。某房地产公司将案涉房屋出卖给殷X虽属无权处分，但殷X在受让房产时系善意，支付了合理对价，且已办理不动产所有权登记，符合善意取得的法定要件，依法取得案涉房屋所有权。三被告继续占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，应当予以搬离。
关于房屋占有使用费，法院认为三被告依据合法有效的《认购书》占有房屋并非恶意，且因某房地产公司的无权处分行为遭受了购房款及装修费损失，亦属被侵权方。结合案涉房屋长期处于毛坯状态等实际情况，本案有别于一般恶意占有行为，故对殷X主张的租金诉求不予支持。
最终，法院判决三被告于判决生效之日起三十日内搬离案涉房屋；驳回殷X的其他诉讼请求。案件受理费由三被告负担。
