【案情经过】
2018年，刘XX与某公司签订《商品房预售合同》，购买位于某市某区某路某号的房屋，总价69万余元。刘XX支付全款后于2017年实际入住并缴纳各项费用。此前，某公司为获取银行贷款，串通钟XX签订虚假《商品房预售合同》并办理预告登记。某银行新XX分行基于此办理了预抵押登记，发放贷款50万余元。后经法院生效判决确认，某公司与钟XX的合同无效，钟XX无权处分案涉房屋。某银行新XX分行申请执行案涉房屋，经法院审理，确认刘XX对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，不予执行。为消除物权瑕疵，刘XX委托马晓萍律师提起诉讼，请求涤除案涉房屋的预抵押登记。
【争议焦点】
本案争议焦点在于某银行新XX分行的预抵押权是否应当涤除。某银行新XX分行辩称，其办理抵押登记时尽到审慎审查义务，基于善意取得制度合法享有抵押权；且抵押权设立在先，刘XX的物权期待权产生在后，权利顺位上抵押权具有法定优先性；刘XX购房时未尽审慎审查义务存在过错。刘XX则主张，其物权期待权优先于预抵押权，且前序判决已确认其享有排除强制执行的权利，预抵押权实质已无法实现，应予涤除。
【裁判结果】
法院经审理认为，某银行新XX分行对案涉房屋的抵押权虽自预告登记之日起设立并享有优先受偿权，但案涉房屋的抵押人并非真正买受人，不存在协议折价或拍卖、变卖优先受偿的可能。在强制执行程序中，刘XX享有的民事权益已排除对该房屋的强制执行，亦不存在由法院拍卖、变卖所得价款优先受偿的可能。根据特殊规定优先于一般规定的原则，涤除案涉房屋的抵押权系生效民事判决的应有之义。最终，法院判决某银行新XX分行于判决生效之日起十五日内办理案涉房屋抵押权登记的解除手续。
