案情经过
某地区某某房地产开发有限公司开发建设商品住宅项目，案外人刘XX向该房地产公司购置住宅房屋，在房屋查封前签订合法有效的商品房预售合同，足额支付全部购房款 69 万余元，办理入住手续后实际装修并长期居住使用。因开发商原因，案涉房屋迟迟未能办理不动产过户登记至刘XX名下。
案涉房屋此前，开发商为获取融资，与钟XX订立并非真实意思表示的房屋交易文件，以钟XX名义向某XX新XX地区分行申请个人房产抵押贷款，就案涉房产办理预购商品房抵押预告登记。后续因贷款未能按期清偿，XX依据公证债权文书申请强制执行，法院对案涉房屋采取查封措施。
房屋被查封后，实际购房人刘XX得知房屋即将被处置，遂向执行法院提起执行异议，执行法院作出裁定支持异议申请。申请执行人XX不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，请求判令继续强制执行案涉房屋。马晓萍律师接受刘XX委托，作为本案一、二审阶段委托诉讼代理人参与本案诉讼。
一审法院审理后认定刘XX符合不动产物权期待权的要件，判决驳回XX全部诉讼请求。XX不服一审裁判提起上诉，坚持主张自身享有预抵押登记对应的优先受偿权，认为购房者未尽交易审慎义务，无权排除强制执行，请求二审改判许可执行案涉房屋。
案件焦点
1. XX办理的预购商品房抵押预告登记，是否能够取得案涉房屋优先受偿权？
2. 开发商与第三人钟XX签订的房屋买卖合同，属于真实交易还是通谋虚伪的借名贷款合同，效力如何认定？抵押预告登记基础债权是否消灭？
3. 案外人购房者满足何种法律要件才可以排除XX担保物权的强制执行；物权期待权与消费者生存权法律保护边界如何区分？
4. 购房者对未办理过户登记是否存在过错，能否对抗金融机构的执行申请？
裁判结果
二审法院审理后纠正一审部分法律适用问题：认可XX在满足法定条件下本可享有优先受偿权，但因开发商与钟XX系通谋虚伪意思表示，房屋买卖合同无效，抵押预告登记赖以存在的基础债权归于消灭，抵押预告登记随之失效。
同时二审法院重点审查，本案购房者属于商品房消费者，在查封前签署有效购房合同，房屋用于家庭居住，夫妻二人名下无其他居住用房，购房款已经足额付清，完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条商品房消费者保护要件。依据消费者生存利益优先于XX商业经营利益的裁判原则，即便购房者存在一定交易审慎瑕疵，也不影响排除强制执行的权利。
最终二审判决：驳回XX上诉，维持一审原判，**不得对案涉房屋强制执行**，当事人的居住房屋得以保留。本案二审诉讼费用由上诉人XX承担，该判决为终审生效判决。
