房屋长期空置，被告拒缴多年物业费，林国星律师代理物业，法院全额支持物业费，调低违约金
一、案情内容
原告物业公司自2010年起为案涉小区提供物业服务，被告系小区房屋业主，房屋长期处于空置状态。被告自2012年11月起就不再交纳物业管理费，累计拖欠多年物业费合计2万余元。
物业公司多次催收无果之后，委托林国星律师向人民法院提起民事诉讼，起诉要求被告支付全部拖欠物业费，并且按照合同约定总欠款 30%主张违约金。
庭审当中，被告提出核心抗辩，房屋一直空置，本人没有实际居住，没有享受到物业服务，物业费应当予以打折减免。律师围绕物业服务合同效力、空置房缴费法律规定进行举证辩论。法院不采纳被告空置房应当打折的抗辩，全额支持物业费本金；因原合同约定违约金标准过高，法院酌情调整违约金，按欠费总额10%计算违约金。
二、本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系林国星律师
1. 物业公司遭遇业主长期拖欠物业费，房屋空置，业主以此为由拒交；
2. 物业服务合同约定违约金标准很高，担心法院大幅调低违约金；
3. 多次书面、电话催收物业费无效，需要通过诉讼途径追回欠费；
4. 小区大量空置房业主拒不缴纳物业费，需要批量诉讼维权；
5. 物业纠纷，需要梳理物业服务记录、催收记录，提起民事诉讼。
三、林国星律师服务内容
1. 梳理物业服务合同、房屋产权信息、历年物业费催收记录，核算欠缴物业费、违约金金额；
2. 评估空置房业主抗辩的法律风险，确定诉讼请求；
3. 起草民事起诉状，整理全套证据目录，办理立案；
4. 开庭举证质证，针对 “空置房应当减免物业费” 的抗辩发表代理意见；
5. 解读一审判决书，讲解后续向欠费业主申请强制执行流程；
6. 物业公司物业费追索，物业服务合同纠纷一审代理。
四、律师价值
物业服务纠纷当中，很多业主存在认知误区，认为房屋空置、自己不住，就可以少交或者不交物业费。法律层面，物业公司是针对小区公共区域提供整体物业服务，房屋空置不属于法定物业费减免事由。
接受委托之后，律师整理物业服务合同、房产信息、催收记录，核算被告全部欠缴物业费，按照合同约定计算违约金。预判被告会提出空置房减免物业费的抗辩，提前准备对应的法律观点。
庭审过程提交全套证据，阐释物业服务是面向整个小区公共区域，不因业主是否实际入住房屋而免除缴费义务。同时向法庭说明物业公司实际损失，争取尽可能保护物业企业的违约金权益。
法院审理之后，完整支持全部物业费本金；考虑原合同约定违约金标准过高，依据民法典第五百八十五条，酌情调低违约金。拿到生效判决，物业公司可以申请强制执行，收回多年拖欠的物业服务费。
本案明确空置房不能拒交物业费的裁判导向，对于物业公司处理同类批量空置房欠费案件，具有参考价值，帮助物业企业通过司法途径维护自身合法经营收益。
