抵押房产经抵押权人同意预售后，能否再被强制执行？
——商业用房买受人排除抵押权人强制执行案
本案的难点，不在于证明“购房”这一事实本身，而在于：案涉四套房屋均为商业用房，并非普通住宅，无法简单依赖法律对住宅购房人、商品房消费者所给予的特殊保护。在这一先天不利的基础上，代理思路转向商品房预售许可制度以及抵押权人同意预售、销售的法律后果，最终获得法院支持。
一、案件背景
某房地产开发企业以在建房地产向金融机构设定抵押。抵押权设立后，原抵押权人出具书面文件，同意开发企业将已抵押房地产对外预售、销售。开发企业随后依法取得商品房预售许可，并将案涉四套商业用房出售。相关房屋权益后经转让由我方当事人承接。
此后，原金融机构将债权及相应抵押权转让给资产管理公司。因债权未获足额清偿，资产管理公司以抵押权人身份申请对案涉房屋强制执行。我方当事人遂以案外人身份提出执行异议。
陈颖律师自案外人执行异议程序开始介入，并连续代理申请执行人执行异议之诉一审、二审以及最高人民法院再审审查程序，对案件事实、证据和核心法律关系持续进行完整抗辩。
二、案件真正的难点：四套房屋均为商业用房
本案与常见的“住宅购房人对抗强制执行”案件存在明显区别：案涉四套房屋全部属于商业用房，而非用于居住的普通住宅。因此，案件不能把胜负建立在商品房消费者生存利益、居住利益等特殊保护逻辑之上。
申请执行人正是据此主张，其享有合法登记的抵押权，我方当事人并非依法受到特殊保护的商品房消费者，且房屋权益存在转让过程，因此不足以排除抵押权人的强制执行。
如果仍然围绕“买受人是否属于商品房消费者”“是否符合普通物权期待权保护条件”展开，本案会始终处在对我方不利的规则框架中。代理工作的关键，是重新寻找真正决定权利顺位的法律事实。
三、代理思路：问题不只是“谁的权利优先”，而是抵押权人已经作出了什么选择
我们将案件的核心从“商业用房买受人能否获得住宅消费者式的特殊保护”，转向“抵押权人明确同意抵押房产预售、销售后，应当产生何种法律后果”。
案涉房地产并非开发企业在抵押权人不知情的情况下擅自出售。相反，原抵押权人已经通过书面文件明确同意对抵押房地产进行预售、销售；在此基础上，相关房地产进入商品房预售许可和对外交易环节。购房人面对的，是经过行政许可并得到抵押权人明确同意销售的商品房。
因此，抵押权人一方面同意抵押房产进入市场交易，另一方面又在开发企业未将售房款用于清偿债务后，重新以原抵押权对抗已经完成交易的房屋权益人，会产生明显的风险归属问题。
四、核心观点：同意预售，实质上改变了抵押权的实现路径
代理意见提出：抵押权人同意抵押房地产对外预售、销售，并非一个没有法律后果的形式性文件。该行为意味着抵押权人已经允许抵押物通过市场销售实现价值，实质上选择、调整了抵押权的实现方式。
在抵押权人明确同意销售的情况下，其有能力也有责任对开发企业的销售回款及债权清偿安排进行控制。若抵押权人同意销售后未能有效监管售房回款，导致债权未能获得清偿，该风险属于抵押权人与开发企业之间的交易及履行风险，原则上不能再转嫁给基于预售许可和抵押权人同意而进入交易的房屋买受人。
换言之，购房人不应承担抵押权人自己能够控制、却未能有效控制的风险。债权后来转让给资产管理公司，也不能使受让人取得超出原抵押权人权利边界的利益；受让债权的同时，也应承受原抵押权人此前同意售房行为所产生的法律后果。
五、程序攻防：从执行异议一直到最高人民法院再审
在案外人执行异议阶段，我方即围绕抵押权人同意预售、销售这一关键事实提出排除执行主张。进入申请执行人执行异议之诉后，双方争议进一步集中于：登记抵押权是否当然优先于案涉商业用房买受人已经取得的权益，以及抵押权人此前同意销售的行为能否阻却其再次就具体房屋主张强制执行。
案件历经一审、二审。二审法院最终支持我方当事人的核心主张，认定其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。资产管理公司随后向最高人民法院申请再审，并提交转账流水、其他案件执行裁定、企业公示信息等材料，试图推翻生效判决。
再审阶段，我们一方面逐项回应所谓“新证据”的真实性、关联性和证明目的，另一方面始终将案件拉回最关键的法律事实：原抵押权人已经明确同意案涉抵押房地产对外预售、销售，其未能控制售房回款所产生的风险，不能再由房屋权益人承担。
六、裁判结果
最高人民法院经审查认为，再审申请人提交的部分材料不足以推翻原审认定；同时围绕抵押权人同意抵押房产销售后的法律后果进行了审查。最终，最高人民法院驳回资产管理公司的再审申请，二审生效裁判继续维持效力，我方当事人对案涉房屋享有的民事权益足以排除申请执行人的强制执行。
七、案例价值
本案的价值，不只是“保住了四套商业用房”，更重要的是展示了执行异议案件中的一种分析方法：当常规规则对当事人并不有利时，不能停留在既有标签中反复论证，而应回到交易形成过程，寻找真正改变各方权利边界的关键行为。
本案中，商业用房属性使我方无法直接借助住宅消费者的特殊保护，但“抵押权人明确同意预售、销售”这一事实，改变了案件的法律评价路径。抵押权登记仍然存在，并不意味着抵押权人此前同意处置抵押物的行为可以被忽略；抵押权人对风险的选择、控制能力以及其已经作出的处分安排，同样是判断能否继续对具体房屋强制执行的重要因素。
对于购买已设抵押的商业用房、抵押房产被金融机构或不良资产受让方申请执行、以及债权转让后出现抵押权与房屋买受人权益冲突的案件，这一裁判思路具有较强的实务参考意义。
八、代理律师
陈颖律师｜山东宏易律师事务所
注：本文系根据已办案件整理，为保护当事人隐私，对部分主体信息作匿名化处理。个案裁判结果受具体事实、证据及法律适用影响。
