一、案情简介
原告林X与被告张XX于X年X月X日签订《店面租赁合同》及多份《补充协议》，约定原告将位于某市某区某街某苑二楼某号店（面积98.88平方米）出租给被告使用。合同约定了租金标准、支付方式及违约责任，并约定履约保证金为8万元。合同履行期间，双方因疫情影响多次协商调整租金。后被告自X年X月X日起未再支付租金，原告代理人林X云多次通过微信催告，被告仍以疫情为由要求减免租金并拒绝支付。原告遂委托李丹律师提起诉讼，请求判令解除合同、被告腾退房屋、支付租金及违约金、没收保证金等。被告则XX辩疫情属不可XX力，要求减免租金并不同意解除合同。
二、争议焦点
本案的核心争议焦点主要包括四个方面：其一，疫情是否构成减免租金的法定或约定事由，被告要求减免租金的XX辩能否成立；其二，案涉《店面租赁合同》是否具备法定解除条件，应否予以解除；其三，合同解除后的房屋占用使用费及逾期付款违约金应如何计算；其四，因被告违约导致合同解除，原告主张不予退还8万元保证金的请求是否应予支持。
三、办案经过
李丹律师接受原告委托后，迅速开展案件梳理与证据组织工作。首先，李律师全面审查了《店面租赁合同》及历次《补充协议》，明确了双方关于租金调整、保证金没收及违约责任的约定，特别提炼出双方在疫情发生后已多次协商降租的关键事实。其次，针对被告的“疫情减免”XX辩，李律师敏锐指出，被告引用的相关纾困措施主要针对国有房屋承租主体，本案原告为自然人，该政策不具强制适用性；且双方此前已达成降租协议，说明原告已分担了部分疫情风险，被告再次要求减免有违诚实信用原则。
在庭审中，李律师通过完整的微信聊天记录证据链，充分证明了原告已尽到合理的催告义务，而被告无正当理由拒不履行付款义务。针对原告主张的水电费及物业费，因部分证据存在瑕疵，李律师从诉讼策略出发，建议原告将核心诉求聚焦于解除合同、腾退房屋及没收保证金，以确保主要诉讼目标的实现。
四、案件结果
法院经审理认为，案涉合同合法有效。被告未依约支付租金构成违约。关于疫情减免XX辩，因双方已多次调整租金且被告未充分举证证明存在情势变更情形，法院不予支持。法院确认案涉合同于起诉状副本送达之日（X年X月X日）解除。
最终法院判决：一、确认原被告签订的《店面租赁合同》于X年X月X日解除；二、被告于判决生效之日起十日内腾空并返还案涉店面；三、被告按每月2.5万余元标准支付自X年X月X日起至实际返还之日止的房屋占用使用费（前期已交款项予以抵扣）；四、被告支付违约金二千余元；五、原告无需退还被告保证金8万元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费由被告承担主要部分。
五、案件价值
本案为疫情背景下房屋租赁合同纠纷的典型判例。案件明确了在双方已多次协商调整租金的情况下，承租方再次以疫情为由主张减免租金的，需承担严格的举证责任，且需符合情势变更的法定要件。同时，本案展示了出租方在承租方违约时，如何通过规范的催告程序行使合同解除权，并合法没收保证金。判决结果平衡了双方利益，既保护了出租方的合法财产权益，又对承租方滥用不可XX力条款进行了规制，为同类商业地产租赁纠纷提供了重要的实务参考与裁判指引。
六、适用场景
本案广泛适用于商业地产租赁、商铺租赁及大型商场店面租赁等场景。特别是在宏观经济环境波动或遭遇不可XX力（如公共卫生事件）导致承租方经营困难、客流减少时，承租方试图以疫情或政策为由拒交租金、要求减免，而出租方面临租金收益受损，需要依法主张解除合同、追究违约责任、收回商铺重新招租的纠纷场景。
七、案件总结
在房屋租赁合同履行过程中，诚实信用原则是双方必须恪守的基本准则。面对不可XX力或情势变更，承租方应及时提供充分证据并与出租方友好协商，而非单方面拒付租金。出租方在面临承租方违约时，应注重日常证据保全，特别是催告通知的送达与违约事实的固定。李丹律师在本案中精准把握合同解除的法定条件，通过严密的证据组织和灵活的诉讼策略，在部分诉求证据不足的情况下果断取舍，最终成功为客户实现解除合同并没收保证金的核心诉求，充分展现了专业律师在复杂商事纠纷中的核心价值。
