一、案情经过
X年X月X日，原告林X与被告张X签订《店面租赁合同》，约定原告将位于某市某区某街某苑二楼某号店面出租给被告，租赁期限自X年X月X日起至X年X月X日止。合同约定了租金标准、支付方式及违约责任，并约定保证金为10万元。因疫情影响，双方在合同中补充约定，被告续租情况下租金标准降低，并免除一个半月租金。
此后，双方又于X年X月X日达成补充协议，将租金进一步降低，保证金降至8万元，并约定退还部分保证金。X年X月X日，双方再次达成补充协议，约定在原月租基础上每月再降低1000元，剩余租期共计降租1.8万元，并约定若被告中途毁约，原告有权没收保证金。
X年X月起，被告以疫情导致经营困难为由，要求减免租金，未按约支付X年X月X日至X年X月X日期间的租金。原告委托代理人多次通过微信催告，被告仍以应当减免租金为由拒不支付。原告遂向某市某区人民法院提起诉讼，请求判令解除租赁合同、被告腾退房屋、支付租金及资金占用费、支付违约金、不予退还保证金8万元及承担诉讼费用。
一审法院经审理，判决确认租赁合同于X年X月X日解除，被告需腾退房屋、支付房屋占用使用费及违约金2800余元，原告无需退还保证金8万元。被告张X不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回原告全部诉讼请求，并请求减免两个月租金计5.1万余元。
二、争议焦点
本案二审的核心争议焦点在于：
1. 疫情是否构成情势变更或不可抗力，被告张X是否有权要求减免租金且其拒付租金的行为不构成违约？
2. 原告林X是否有权解除涉案房屋租赁合同并没收保证金？
上诉人张X主张，X年X月疫情严重，导致其营业收入大幅减少，属于无法预见的重大变化。其已第一时间协商减免租金，未按期支付不属于违约。且根据最高院涉疫情民事案件指导意见，法院应支持其减免租金的诉求。
被上诉人林X则辩称，疫情已常态化，且原告已多次主动为被告降租、免租、降保证金，累计减免数万元。被告未能提供证据证明资金周转困难，且其在X年X月仍支付了7.7万余元租金，说明其具备支付能力。被告拒付租金构成根本违约，原告有权解除合同并没收保证金。
三、办案经过
李丹律师作为被上诉人林X的二审委托诉讼代理人，在接手本案后，迅速开展了全面而细致的代理工作。
首先，李丹律师对双方签订的所有《店面租赁合同》及历次补充协议进行了深度梳理。通过制作时间轴和租金变更对比表，直观地向法庭展示了原告在疫情期间展现出的极大诚意，不仅多次主动降低租金标准，还免除了部分租金并降低了保证金数额，充分证明原告已尽到了充分的善意与包容，不存在显失公平的情形。
其次，针对上诉人张X提出的“疫情导致经营困难、资金周转不力”的抗辩，李丹律师敏锐地抓住了案件的关键证据——张X在X年X月X日仍向原告支付了7.7万余元租金的转账凭证。李丹律师在庭审中有力指出，这一事实直接击破了张X所谓“严重经营困难、无钱交租”的谎言，证明其完全具备履约能力，其拒付租金纯属恶意违约。
最后，在法律适用层面，李丹律师详细阐述了《民法典》关于合同解除及违约责任的法律规定，结合最高院相关指导意见的适用条件，论证了本案不属于应当强制减免租金的情形。在二审庭审中，李丹律师逻辑严密、条理清晰，通过扎实的证据链条和精准的法律分析，全面反驳了上诉人的无理诉求，成功说服了合议庭。
四、案件结果
二审法院经审理认为，根据查明的事实，出租人林X因疫情原因，已多次与承租人张X协商降低租金金额。但承租人张X仍未依约按多次降低后的标准支付租金，确属违约。张X关于其在疫情期间不依照多次降低后的标准支付租金的行为不构成违约、无需承担违约责任的上诉理由，没有事实及法律依据，法院不予采纳。
最终，二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。即确认涉案《店面租赁合同》解除，张X需限期腾退并返还店面，支付房屋占用使用费及违约金2800余元，林X无需退还保证金8万元。二审案件受理费由张X负担。
五、案件价值
本案的胜诉，明确了在常态化疫情防控背景下，承租人不能滥用“疫情”作为拒付租金的挡箭牌。司法实践虽然会考量疫情对实体经济的影响，但并非无条件支持承租人的减免诉求。当出租人已经通过签订补充协议等方式多次让步、实质性减免租金后，承租人仍拒不履行支付义务的，即构成根本违约。本案判决有力保护了守约方的合法权益，维护了市场交易的诚实信用原则，对同类案件的处理具有重要的参考和指导意义。
六、适用场景
1. 房屋租赁合同纠纷中，承租人试图以疫情等不可抗力或情势变更为由，主张减免租金或免除违约责任的场景。
2. 出租人已在疫情期间多次主动降租、免租，但承租人仍恶意拖欠租金，出租人拟行使法定或约定解除权，并要求承租人承担违约责任、没收保证金的场景。
3. 涉及《民法典》情势变更原则与合同解除权边界界定的复杂商事租赁纠纷。
七、案件总结
本案是一起典型的因承租人拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷。在司法实践中，法院在审理涉疫情租赁合同纠纷时，会综合考量疫情对合同履行的实际影响、双方的过错程度以及是否已采取减损措施。本案中，李丹律师精准把握了双方历次协议的核心内容，通过扎实的证据证明了出租人的善意与承租人的恶意违约。最终二审法院维持原判，不仅为当事人成功解除了违约租赁合同、挽回了经济损失，更向社会传递了“契约必守”的法治精神，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
