【案情经过】
原告张XX经某网络公司介绍，租赁被告某科技公司位于某市某区某小区某号商铺，双方签订《项目协议》，约定张XX负责运营，每月支付保底利润3万元，并交纳保证金9万元。张XX依约支付款项及增容费六千余元后进场装修营业。后因商铺装修、公区设施、消防及人流等问题，张XX经营亏损，多次发函要求撤场并退还款项12.5万余元，后正式通知解除协议并实际离场。某科技公司同意解除但拒绝退款，张XX遂诉至某市某区人民法院，要求解除协议并返还款项18.6万余元。
【争议焦点】
1. 某科技公司是否存在违约行为导致合同目的无法实现；2. 合同解除后，租金、保证金及增容费应如何结算与返还。
【裁判结果】
法院审理认为，双方形成租赁合同关系。张XX主张X科技公司违约的证据不足，但某科技公司同意合同于张XX离场之日解除，法院予以确认。关于款项结算，租金按实际租赁时间计算，某科技公司应退还多收租金六千余元；保证金因张XX未满期解约构成违约，法院酌情扣除3万元以弥补某科技公司损失，剩余6万元予以返还；增容费系双方另行达成一致且已实际产生，不予返还。最终法院判决确认协议解除，某科技公司返还张XX租金及保证金共计6.6万余元，驳回其他诉求。
【适用场景】
本案适用于商铺租赁、商业地产合作运营中，因招商承诺与实际交付不符、经营不善导致提前退租引发的合同纠纷。特别是名为“项目合作”实为“房屋租赁”的法律关系认定，以及提前解约时保证金、租金和额外费用的清算规则。
【服务指引】
在签订商铺租赁或合作运营协议时，承租人应仔细审查合同条款，明确招商承诺、交付标准及违约责任。若遇出租方未按约交付或设施不达标，应及时固定证据并书面提出异议。在决定提前退租时，应规范发送解约通知，合理主张租金XX及保证金退还，必要时寻求专业律师协助，以最大程度降低违约损失。
