执行异议之诉一审胜诉｜平凉王凯律师代理建筑企业，成功驳回案外人排除房屋执行全部诉求
一、案件简介
本案为AX、B某、C某、D某（案外人）诉平凉市XX公司（申请执行人）、甘肃省XX公司（被执行人）案外人执行异议之诉一审案件，甘肃璞义律师事务所王凯律师接受被告平凉市XX公司委托，担任本案申请执行人一方的诉讼代理人。甘肃省XX公司欠平凉市XX公司工程款，涉案XX室房产被法院查封执行。案外人方依据《借款抵顶房款三方协议》《房屋认购协议书》，主张该房屋系以债权抵顶房款购得，属于商品房消费者，请求撤销执行异议裁定、确认房屋归其所有，排除对该房屋的强制执行。甘肃省XX公司认同案外人全部主张。平凉市XX公司作为工程款债权人，委托王凯律师应诉，抗辩案外人权利不足以阻却执行，请求驳回原告诉讼请求。
二、律师代理经过
王凯律师接受委托后，梳理全部协议、查封材料、现场勘验证据。庭审核心抗辩：第一，案涉协议属于以物抵债，仅产生普通债权效力，不直接发生物权变动；第二，《房屋认购协议书》属于预约性质，不属于完备的商品房正式买卖合同；第三，案外人查封前并未合法实际占有房屋，多年怠于办理网签、预告登记，对未过户自身存在过错；第四，案外人证据无法完整证明抵债对应的基础债权真实足额履行，不满足商品房消费者排除执行的法定构成要件，房屋仍属于开发商责任财产，应当继续用于清偿开发商对平凉市XX公司的工程欠款。
三、判决结果
华亭市人民法院作出（20XX）甘X民初X号民事判决：认定案外人提交证据不足以证实完整抵债付款事实，查封前并未合法占有房屋，怠于行使权利，不满足排除强制执行法定条件，仅享有普通债权。判决驳回AX等四名原告全部诉讼请求，涉案房屋可以继续执行；
案件受理费由各方按比例分担。
申请执行人平凉市XX公司一审应诉抗辩取得成功，建设工程工程款债权的执行权益得到司法保护。
四、律师价值
厘清“以房抵债债权”与商品房消费者物权期待权法律边界，击破案外人排除执行的核心主张，保住申请执行人执行标的。
围绕执行异议之诉举证规则，从合同性质、占有事实、过错责任、证据完整性多角度组织抗辩证据及代理意见。
代理申请执行人对抗案外人执行异议之诉，维护建设工程债权人合法权益，避免查封房产被解除执行，保障工程款实现路径。
五、适用场景与服务指引
如您遇到以下情形，可联系甘肃平凉王凯律师处理执行异议之诉相关纠纷：
1、作为申请执行人，查封开发商名下房产后，案外人拿着以房抵债协议、认购协议提起案外人执行异议之诉，要求排除执行；
2、建设工程施工合同纠纷案件，开发商欠债，查封房屋后遭遇案外人提出执行异议，需要代理应诉抗辩；
3、案外人主张自己属于商品房消费者，引用司法解释要求停止执行查封房屋，需要辨析是否符合消费者保护法定要件；
4、案件涉及以物抵债、三方抵账协议，需要区分普通债权与可以排除执行的物权期待权；
5、不动产查封后，案外人主张已经占有房屋、非自身原因未过户，需要收集证据反驳对方占有、过错方面陈述；
6、执行异议裁定作出后进入执行异议之诉一审，需要证据梳理、庭审代理，保住查封财产，保障债权执行。
平凉王凯律师深耕执行异议、执行异议之诉、建设工程衍生执行纠纷办案多年，可为申请执行人提供证据梳理、法律关系辨析、案情风险研判、一审应诉代理一站式法律服务，精准拆解案外人排除执行的各项理由，维护金钱债权人、工程债权人的合法执行权益。
六、总结
本案属于建设工程执行中非常典型的以房抵债类案外人执行异议之诉。案外人持有三方抵账协议，主张属于购房消费者要求排除执行。王凯律师从合同性质、实际占有、当事人过错、基础债权举证等维度完整抗辩，法院认定案外人不满足排除执行全部要件，驳回其全部诉请。本案体现执行异议之诉中，并非持有抵顶协议就可以对抗查封执行，需要严格对照司法解释全部要件逐项审查。
