【案情经过】
某美食公司、某投资公司（两原告）与某建筑公司（被告）签订《君座独栋别墅租赁合同》，约定租期8年，月租金20万元，后双方协商调整为15万元。自2023年7月起，被告拖欠租金，并将房屋交由案外人某瓷砖公司使用。原告多次催告无果，于2024年2月发函解除合同，诉请确认合同解除，并要求被告支付租金116万元、占有使用费45万元、水电费3.1万余元、违约金90万元及律师费10万元等。被告辩称，原告未足额开具发票、物业服务存在瑕疵且未退还案外人装修保证金，其有权行使先履行抗辩权；同时主张原告2023年9月的律师函已产生解除效力，合同早已解除，后续费用不应由其承担。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一是违约方的认定。被告欠付租金及允许案外人使用房屋是否构成根本违约；原告未足额开票及物业服务瑕疵是否构成被告拒付租金的合法抗辩。二是合同解除时间的认定。原告2023年9月与2024年2月发出的两份律师函，哪一份产生了合同解除的法律效力。三是合同解除后果的处理。特别是原告对房屋上锁期间产生的租金及占有使用费损失，双方过错程度如何划分，以及违约金、水电费等具体金额的认定。
【裁判结果】
某法院审理认为，开具发票属附随义务，不构成被告拒付租金的理由；被告允许案外人使用房屋未营利且经原告同意，不构成违约转租，被告拖欠租金构成违约。2024年2月22日解除函送达被告，合同于此日解除。针对原告上锁房屋导致的损失扩大，双方均有过错，法院依法酌情调整。最终判决：确认涉案合同于2024年2月22日解除；被告支付租金103万余元、占有使用费12万余元、水电费2.7万余元；被告支付违约金45万元（以已付40万元保证金优先折抵）；被告支付律师费10万元；驳回原告其他诉讼请求。
