一、案件简介
甲（原告、执行案外人）多年前与某地产公司签订《某》内部认购书，购买某地一处公寓，总房款 381295 元。甲先后三次共付购房款 23 万元，超过总房款的一半，并于 2017 年办理入住、占有使用至今。因常年在外打工、且开发商原因，一直未签订正式购房合同、未办产权登记。后开发商拖欠施工方工程款，案涉房屋于 2023 年 5 月被法院查封，面临被拍卖的风险。甲提出执行异议被驳回后，委托秦四英律师提起案外人执行异议之诉。
二、律师代理经过
秦四英律师围绕 "房屋能否排除强制执行" 这一核心争议代理。她系统组织认购书、交款收据、入住协议、物业费水费供热费票据等证据，证明甲在查封前已签订有效买卖合同、已支付超半数房款、名下无其他住房且已实际占有使用。针对对方 "认购书不等于购房合同、未办登记即无所有权" 的抗辩，她援引商品房买卖合同司法解释，论证该认购书已具备买卖合同主要内容并经实际履行，应认定为商品房买卖合同；同时援引《执行异议和复议规定》第二十九条及商品房消费者权益保护规定，论证购房人的物权期待权与居住权应优先于工程价款优先受偿权。庭审后甲同意将剩余房款交付执行，进一步补强了排除执行的依据。
三、判决结果
某地中级人民法院经审理，认定甲符合《执行异议和复议规定》第二十九条全部条件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行案涉房屋。其确认所有权的诉求因未办产权登记未获支持，但保住房屋、阻止执行这一核心诉求胜诉。
四、律师价值
在开发商欠债、房屋被查封、前期异议被驳回的不利局面下，秦四英律师精准抓住 "商品房消费者生存权优先于工程价款优先受偿权" 这一关键法点，以扎实的证据组织和严谨的法律论证，为购房人保住了投入多年的血汗房，避免了房子被法拍的损失，体现了在执行异议领域深厚的专业功底。
五、适用场景
购房人已付款但未办产权登记，房屋因开发商债务被查封、面临拍卖；
执行异议被驳回后，需要继续提起案外人执行异议之诉维权；
消费者购房权益与建设工程价款优先受偿权发生冲突，需要专业代理。
六、服务指引
房屋被查封应尽快委托专业律师，第一时间梳理合同、付款凭证、入住及缴费材料；
重点备齐 "查封前已签合法有效合同、已付超半数房款、名下无其他住房、已实际占有" 等证据；
即使执行异议被驳回，仍可通过案外人执行异议之诉继续维权，切勿轻言放弃；
已付部分房款的，可主动将剩余房款交付法院执行，以增强排除执行的把握；
能否认定买卖合同、能否对抗工程款优先权，须由专业律师结合案情判断，勿自行处置；
咨询秦四英律师时，请携带购房合同、收据、查封裁定等材料，以便精准评估代理方案。
总结：房子被查封不等于失去，及时委托专业律师，用法律守住自己的家。
