【案情经过】
2017年8月22日，徐X与刘X签订《土地转让合同》，约定刘X将其名下宅基地及地上房屋、商店等附着物永久性转让给徐X，转让价款为32.5万元。合同签订后，徐X一次性付清全款。后徐X获悉案涉宅基地无法办理确权手续，且双方合同违反法律强制性规定。徐X多次沟通退款未果，遂起诉至法院，请求确认合同无效，判令刘X返还转让款32.5万元及利息，并赔偿损失等。
刘X辩称，案涉合同实质为农村房屋及场地使用权转让，系双方真实意思表示，应属有效。同时，刘X提出反诉，主张徐X未维持商业经营状态构成根本违约，请求解除合同，并要求徐X支付占有使用费18万元、违约金9.7万余元及可得利益损失13.2万元等。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要在于：第一，案涉《土地转让合同》的效力应如何认定，是否因违反法律强制性规定而无效；第二，若合同无效，双方因该合同取得的财产及产生的损失应如何处理，包括转让款返还、利息计算及占有使用费的承担；第三，刘X基于合同有效提出的解除合同、违约金及可得利益损失等反诉请求是否具备事实与法律依据。
【裁判结果】
法院经审理认为，案涉合同虽名为土地转让，实为房地一体处分。因徐X非本集体经济组织成员，合同将宅基地使用权向非本集体成员流转，违反《中华人民共和国土地管理法》等强制性规定，应属无效。合同无效后，刘X应返还转让款32.5万元，并支付资金占用利息（按年利率3%计算）。同时，徐X实际占有使用案涉房屋及院落，应支付占有使用费（按每年八千余元计算）。因合同无效，违约金条款不生效，刘X的反诉请求部分不予支持。
最终法院判决：确认案涉《土地转让合同》无效；刘X返还徐X转让款32.5万元及利息；刘X支付徐X保全费两千余元；徐X向刘X支付占有使用费；驳回双方其他诉讼请求。
