天津XX公司与孙XX租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）孙XX。

委托代理人卢永亮，天津XX律师。

被上诉人（原审原告）天津XX公司，住所地天津市河西区马场道59号国际经济贸易中XX。

法定代表人李XX，董事长。

委托代理人刘XX，该公司职员。

委托代理人刘X，天津XX律师。

第三人王XX。

上诉人孙XX因租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2013）蓟民初字第4393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙XX的委托代理人卢永亮，被上诉人天津XX公司（以下简称天津XX银行）的委托代理人刘XX、刘X到庭参加诉讼。第三人王XX经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原审法院经审理查明，蓟县商贸街北、渔阳南XX东的房屋（房地产权属证号为250XXXX7750）原系第三人王XX的产权。2008年3月6日，天津市蓟县农村信用合作联社与王XX签订了抵押担保借款合同，第三人王XX作为抵押人以该房屋及土地使用权提供了抵押担保。双方对上述抵押物分别办理了“房津他字第125XXXX0200号”、“蓟押他项（2008）第029号”他项权证。2009年12月3日，被告在已知道诉争房屋已抵押的情况下与第三人王XX签订了《房屋租赁协议》，第三人将蓟县商贸街北、渔阳南XX东的房屋租给被告使用，租期为15年。另查，原天津市蓟县农村信用合作联社经中国XX批准，自行终止，其债权债务转为新开业的天津XX公司的债权债务。2011年，因第三人未能偿还借款，原告向天津市第一中级人民法院提起诉讼，要求第三人归还贷款并承担抵押担保责任。天津市第一中级人民法院于2011年3月22日作出了（2011）一中民初字第4号民事判决：一、王XX于本判决生效之日起十日内给付原告天津XX银行借款本金1080万元及截止2010年12月21日的利息XXX元，及自2010年12月22日至上述价款本金还清之日止的相应利息；二、王XX以“房津他字第125XXXX0200号”、“蓟押他项（2008）第029号”他项权证记载的房屋、土地对上述给付事项承担抵押担保责任。此判决生效后，第三人未履行生效法律文书确定的义务，原告申请强制执行。天津市第一中级人民法院于2012年12月6日作出（2011）一中民执字第96-2号执行裁定：一、将被执行人王XX所有的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南XX东（房地产权属证号为250XXXX7750）房地产作价1672.65万元，交付申请执行人天津XX银行抵债，抵债金额为1672.65万元，财产权自本裁定送达之日起转移；二、申请执行人天津XX银行可持本裁定到房地产管理机关办理过户登记手续。

原审法院认为，本案讼争的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南XX东（房地产权属证号为250XXXX7750）房产已由原告天津XX银行取得所有权，原告天津XX银行对此房屋享有占有、使用、收益和处分的财产权利。被告孙XX在原告天津XX银行取得所有权前已承租使用以上房屋，被告在原告取得所有权后是否享有继续承租该房屋的权利，是本案争议的焦点。对此原审法院认为，讼争标的物于2008年4月已办理了抵押登记，被告租赁该房屋是2009年12月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。依此规定，被告与原产权人第三人王XX签订的《租房协议》内容对原告天津XX银行没有约束力，故原告天津XX银行要求被告孙XX返还讼争房屋的诉讼主张，符合法律规定，原审法院予以支持。被告孙XX要求继续使用的辩解理由不成立，原审法院不予采信。原审法院缺席判决：被告孙XX于本判决生效之日起二十日内将坐落于蓟县商贸街北、渔阳南XX东（房地产权属证号为250XXXX7750）房产返还给原告天津XX公司。案件受理费80元，由被告孙XX负担。

上诉人孙XX不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉请求为，1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、两审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、上诉人与第三人存在合法的租赁关系，并且实际履行，上诉人一次性交纳了巨额租金。在租赁合同履行期间，被上诉人无权单方收回租赁房屋。即使被上诉人依据担保法的解释第六十六条的规定主张权利，也应先起诉解除租赁合同。2、上诉人与第三人签订租赁合同时，第三人是合法的所有权人，双方签订的租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除。”解除租赁合同是返还房产的前提和基础。3、上诉人租赁房屋后，投入上千万元进行装修，涉案房产在评估拍卖时未考虑装修添附的价值，被上诉人若收回房产，应先解决装修添附财产的补偿问题。4、担保法解释第六十六条不适用于本案。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”抵押权的实现或者是协议以抵押物折价，或者是以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。而本案是通过法院执行程序，在三次流拍后通过执行以物抵债，而不是法律规定的抵押权的实现，故本案适用法律错误。5、本案先后两次开庭审理，而第二次开庭是对上诉人与第三人租赁合同这一关键证据进行质证，原审法院居然没有通知第三人就开庭质证，上诉人当庭提出异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，应发回重审。

被上诉人天津XX银行答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：1、被上诉人系讼争房屋的抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》的规定，出租合同对被上诉人不具有约束力，被上诉人无须要求解除合同。2、租赁合同中明确约定了抵押的实现，上诉人明知房屋是抵押资产，应自行承担后果。3、上诉人单从字面意思理解“实现抵押权”，被上诉人是通过诉讼实现抵押权，符合抵押权实现的法律规定。被上诉人在原审已提交上诉人与第三人在工商部门备案的合同，无须质证。

经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。

本院认为，第三人与天津市蓟县农村信用合作联社（经中国XX批准，自行终止，其债权债务转为新开业的天津XX公司的债权债务）即被上诉人，于2008年3月6日签订抵押担保借款合同，第三人以讼争房屋及土地使用权提供担保，向被上诉人借款1080万元，期限至2009年3月5日。因第三人到期未归还借款，被上诉人为此提起诉讼，本院作出（2011）一中民二初字第4号民事判决，由于第三人未履行已经发生法律效力民事判决确定的义务，现被上诉人依据生效的民事判决，主张由上诉人返还其租赁房屋，根据上诉人与第三人签订的《天津市房屋租赁合同》载明的内容，上诉人对其租赁房屋“已抵押”的情况是明知的，据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的相关规定，判决由上诉人返还讼争房屋，事实和法律根据充分，本院应予以维持。上诉人提出的应继续履行租赁合同的上诉理由因没有法律根据，本院不予支持。如上诉人认为第三人存在违约情形，造成其损失，可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人孙XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王鸿云

审判员　　陈鸿儒

审判员　　王XX

书记员　　仇　维

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决；

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：

第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。