常州市XX公司与常州XX公司、常州市XX沿业主管理委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告常州市XX公司。

法定代表人蒋XX，该公司总经理。

委托代理人秦鑫，江苏XX律师。

被告常州XX公司。

法定代表人刘XX，该公司总经理。

被告常州市XX沿市场业主管理委员会。

负责人蒋XX，该委员会主任。

原告常州市XX公司（以下简称XX公司）诉被告常州XX公司（以下简称XX公司）、常州市XX沿市场业主管理委员会（以下简称XXX沿业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员吴XX适用简易程序于2014年4月28日、2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告XX公司的法定代表人蒋XX及委托代理人秦鑫、被告XX公司的法定代表人刘XX、被告XXX沿业委会的负责人蒋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称：为解决原XXX沿菜市场以及负一层的业主遗留问题，原告经政府部门多次协调、招商，成立了经营范围为日用品以及服饰、招商等的公司，因此租用了被告XXX沿业委会管理的常州市XX沿8号一层、负一层的部分商铺，进行前期改造后作市场招商经营之用。在被告XX公司的多次协调下，原告为此先期支付了部分业主2013年8月至11月的补偿款，并于2014年1月10日与两被告签订了一份出租协议。该协议对租期、租金以及各方的权利义务等作出了相应的约定。但原告在依据合同履行过程中发现了诸多无法解决的问题，这些问题原告均已向政府相关部门书面提出，至今无法得到解决，尤其在原告进行市场改造的过程中，根本无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证，致使原告无法继续对该市场进行改造，改造工作目前处于停滞状态，给原告造成了严重的损失。基于上述事实，原告认为，双方签订的合同因违反相关法律法规的强制性规定，原告签订该协议时用于改造、经营市场的根本目的无法实现。为避免损失进一步扩大，在与两被告协商未果的情况下，原告以律师函的形式通知两被告解除租赁协议，并要求返还保证金500万元，暂时保留对于原告由此造成的损失的追究。原告遂诉至法院，提出下列诉讼请求：1、解除三方签订的出租协议；2、判令XXX沿业委会返还租赁保证金500万元及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告XX公司辩称：1、本案原告将XX公司列为被告，混淆了委托代理合同和房屋租赁合同两个不同的概念。由于常州市XX沿8号一层、负一层商铺须对外整体招商出租，为此，该8号一层、负一层的绝大多数商铺业主均同意授权XX公司对外整体招商出租。XX公司与本案房屋出租方之间只是一个委托代理合同关系，即XX公司仅仅是一个受托经办人。2、XX公司作为本案房屋出租方的受托经办人，在履行委托代理过程中不存在过错。3、XX公司与各商铺业主之间的委托代理合同已履行终结。依照双方约定，在本案受托出租协议生效后，XX公司对本案房屋租赁合同履行期间发生的争议，无须再承担法律上的任何义务和责任。综上，请求依法驳回原告对XX公司的起诉。

XXX沿业委会辩称：1、《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》是双方真实意思的表示，对签约各方都具有法律上的约束力。原告未提交证据证明不能办理相关证照，且对于施工过程中遇到的问题，我们也全力协助配合帮助解决和向有关部门反映。2、原告必须严格按照协议继续履行，并按照协议的约定履行租金支付义务。如不履行，原告属单方面解除协议，应按协议12条约定承担违约责任。（1）原告前期所有投入的改建物、装修物归全体业主所有，发放给业主的四个月的5%的过渡金不再退还；（2）赔偿业主从2014年4月1日起至市场下一次招租成功之日止的租金，或者赔偿业主半年的租金损失，后来又改为要求支付自原告起诉之日起至最终判决之日止整个诉讼期间的租金；（3）诉讼费全部由原告承担。

本院经审理查明：

2013年12月23日，常州市天宁区人民政府出具《证明》一份。该《证明》载明：原常州市天宁区XXX沿8号，常州市XX沿菜市场已搬迁，原址同意由蒋XX、苏XX新成立常州市XX公司。2013年12月17日，XX公司注册成立，经营项目为市场设施及摊位租赁，市场物业管理服务，服装、鞋帽等商品的销售。

2014年1月10日，XX公司与XX公司、XXX沿业委会签订《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》一份。该协议载明的出租方为常州市XX沿8号一层、负一层商铺业主（甲方）、受托方为XX公司（乙方），承租方为XX公司（XX）。乙方作为甲方授权的委托代理人，依据甲方与乙方签订的《XXX沿8号商铺授权委托协议书》中的授权委托事项、范围和权限，就XXX沿8号一层、负一层商铺的受托出租事宜，与XX签订本协议。协议约定的主要内容如下：1、受托出租物的名称、范围。受托出租物仅限于已与乙方签订《XXX沿8号商铺授权委托协议书》及确认书的甲方持有的常州市XX沿8号一层、负一层的原商业经营场地（房屋）以及配套的附属设施，建筑面积合计5505.28㎡。2、受托出租物的现状。XX在承租该受托物前，已从XXX沿业委会作了充分了解。XX不仅对该受托出租物分属多个商铺的业主所有的情况已完全清楚，也对该受托出租物的面积、质量、配套实施、外部环境等情况完全清楚。XX还对该XXX沿8号一层、负一层商铺中的部分业主仍未与乙方签订《XXX沿8号商铺授权委托协议书》的情况完全清楚。XX愿意在以上情况下与乙方签订本受托出租协议，并愿意承担因仍有部分商铺业主至今未与乙方签订《XXX沿8号商铺授权委托协议书》所可能产生的法律后果和责任。3、受托物的用途。在国家法律、法规许可范围内的市场经营。4、租金保证金。XX应在签订本协议前向常州市XX沿8号一层、负一层商铺业主交付租赁保证金500万元；该保证金是XX为存款人的银行存单，XX交给XXX沿业委会的该存单用以保证XX履行本协议的担保物，具有法律上的质押效力；该500万元租赁保证金的银行存单，由XXX沿业委会与XX共同到存单所在银行办理质押登记手续；该租赁保证金的存单所产生的银行利息属XX所有；本协议期满或提前终止时，在XX已向甲方交付了全部的应付租金等应付费用，并按约支付了违约金和赔偿损失后，该租赁保证金由XX收回。5、租赁期限与免租装修期。租赁期为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日止；免租装修期为3个月，从2014年1月1日起至2014年3月31日止，出租方不收取该期间XX的应付租金。6、租金。年租金为XXX元，每月租金为633874元；该租金标准在15年的租赁期内不论发生何种情况均不再作增减调整。7、租金交付时间与交付方式。租金为先付后用，2014年4月1日至2014年12月31日这9个月的租金分两次支付：在2014年3月31日前先付3个月的租金，2014年6月30日前再付6个月的租金；2015年起的每年应付租金，XX应在上一年的12月31日前一次付清。8、XX可在《XXX沿8号商铺授权委托协议书》许可范围内，对本协议受托出租物进行改建和装修，但不得破坏房屋的结构和整体安全以及设施完整，甲方不承担任何费用。……12、违约责任。本协议生效后，XX不得中途反悔，单方解除本协议，否则XX所投入所有的改建物和装修物归甲方所有；如甲方中途反悔，单方解除本协议，则甲方应按XX所投入所有的改建物和装修物的费用总额向XX作出赔偿，甲方还应按XX提出的损失补充赔偿金额作出赔偿；XX应按时足额支付本协议规定的租金，如XX超过3个月仍未能付清下一年度应付租金时，甲方可单方提前解除本协议，XX所有投入的改建物和装修物无偿归甲方所有，XX还应按甲方提出的损失补充赔偿金额作出赔偿。13、因国家政策需要拆除或改造、不可抗力致使本协议无法履行时，本协议提前终止，双方互不承担违约赔偿责任。15、在本协议签订生效后，乙方的受托责任完成，甲方的本协议授权委托事务由XXX沿业委会接受处理。本协议经乙、丙、XXX沿业委会三方签字盖章后生效。

2014年3月14日，XXX沿业委会向常州市天宁区人民政府发送《关于XXX沿市场改造中的几点紧急报告》。该报告反映的主要内容是由于路桥市场在改造过程中擅自封堵了XXX沿市场一楼至二楼的楼梯通道，葡京“369”擅自封堵了负一层至二楼的消防疏散通道，从而导致XXX沿市场承租方施工受阻，严重影响到市场的正常改造和招商。为此，XXX沿业委会应全体业主的要求向政府提出强烈要求，希望天宁区政府和有关部门尽快协调解决楼梯通道、消防通道封堵等问题。2014年3月19日，XXX沿业委会和XX公司联合署名向天宁区政府发送《XXX沿市场改造目前遇到的问题》，主要反映在XXX沿市场改造过程中遇到的自身无法解决的难题，请求天宁区政府及有关部门出面协调解决。具体问题包括：葡京369占用公用面积违章在建的观光电梯、化粪池封堵了XXX沿市场的疏散通道；葡京XX后面的楼梯及东面公共通道之间的疏散通道必须开通，否则XXX沿市场的消防无法验收合格；路桥市场封堵的一楼至二楼的原有楼梯通道必须环通；路桥市场在装修改造时封堵了两个新风通风口，必须开通，否则消防验收无法通过；改造过程中遇到的天然气管道、自来水管道阻挡需要政府协调改道。

2014年3月25日，XX公司向XXX沿业委会、XX公司发送《律师函》，要求解除三方之间签订的《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》、退还500万元租赁保证金等。XXX沿业委会、XX公司于2014年3月26日收到该《律师函》。

各商铺业主和XX公司签订的《XXX沿商铺授权委托协议书》约定的主要内容为：XX公司有权将各业主拥有的商铺纳入XXX沿8号一层、负一层的整体对外招商出租，各业主不得中途反悔及单方退出；在整体对外出租成功后，各业主应无条件将其商铺交由承租经营方统一布局和进行整体装饰装修；本协议规定的XX公司对外招商出租工作完成后（指XX公司对外就XXX沿8号商铺一层、负一层整体出租协议已签订生效），本协议即行终止；各业主给予XX公司整体招商出租的承租期限不得低于十五年；客商第一至第五这五个租赁年度所支付的年租金总额应达到XXX沿8号一层、负一层商铺全体购铺业主购铺总价款的7%，其后每五年增长一个百分点，直至租赁期结束；支付租金的时间为先付后用，每三个月支付一次租金；从本协议生效之日起至本协议终止或提前终止之日止，这一期间各商铺租金由XX公司承担支付，应付年租金总额按购铺价款的5%计付，不满一年的，按实际时间结算；各商铺业主承诺遵守本协议及之后XX公司受托与客商签订的整体租赁协议，在本协议期内及客商的承租期内不得提前收回本协议商铺，如业主违约，将赔偿XX公司所有的经济损失；在本协议期内，XX公司如不能按时支付各业主租金超过三个月，各业主有权收回商铺，并有权要求XX公司赔偿各业主所有经济损失；本协议经双方签章且登记在册的全体业主中的566个以上商铺铺位的业主与XX公司签毕《XXX沿商铺授权委托协议书》后生效。后各业主签订了一份《确认书》，确认《XXX沿商铺授权委托协议书》经双方签章后生效，同时对租金补贴标准进行了确认，并对XXX沿业委会所进行的整体招商出租工作和最终选定的承租方予以认可，同意XX公司以受托出租方的名义，代表商铺业主与选定的承租方签订受托出租协议。XX公司提交的《XXX沿市场资料交接清单》表明，已经和XX公司签约并领取过渡费的业主有519个，另有3个未领取过渡费但签订了协议。

案件审理过程中，本院对解除合同、解除合同可能产生的法律后果、返还500万元保证金需具备的条件等向本案当事人进行了释X。针对XXX沿业委会提出的支付租金的抗辩意见，本院告知在租金数额、计算方式未明确的情况下，按照法律规定可以另行提起诉讼。XXX沿业委会对此表示同意。

2014年5月29日，XXX沿业委会召开业委会会议，就返还500万元租赁保证金等问题进行讨论和表决。考虑到XX公司对市场改造所作的投入（400万元左右）、市场本身存在的不利因素、钉子户问题、XX公司已支付4个月的过渡费（127万元）等情况，业委会与会成员表示如果蒋XX在同意下列条件的情况下，同意不追究其赔偿责任，返还500万元保证金：1、原告前期所有投入资金、装修物等均归全体业主所有；2、本案诉讼费用由原告承担；3、在本案判决后，10日内注销XX公司营业执照，并撤出XXX沿市场，将所租赁物（场地）交还给业委会；4、在本案判决后，10日内全部清退所有收取已定摊位经营户的定金、押金及租金，否则，由此产生的法律责任自负；5、在本案判决后，业委会将重新组织招商，在招商过程中蒋XX不得以任何理由和借口找下一个承租客商的任何麻烦；6、原告作为市场的业主之一，必须积极配合业委会工作，不得做钉子户。蒋XX、邵XX、彭X、肖XX、徐XX、霍XX、堵XX、姜XX、周XX、杨XX、姜X、王XX、张XX等11位业委会成员签字同意退还500万元保证金，姜X、张XX2位成员弃权。XX公司股东蒋XX、苏XX在会议决议上签字，完全同意业委会提出的上述6项要求。

另查明，XXX沿业委会与2013年9月成立，蒋XX、邵XX、彭X、肖XX、徐XX、霍XX、堵XX、姜XX、周XX、杨XX、姜X、王XX、张XX、姜X、张XX等13人为业委会成员，蒋XX为业委会主任。

上述事实，有《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》、《XXX沿商铺授权委托协议书》、《确认书》、《XXX沿市场资料交接清单》、《关于XXX沿市场改造中的几点紧急报告》、《律师函》、《XXX沿市场业委会2014年度第二次业委会会议》、当事人庭审陈述等证据证实。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，XX公司与XX公司、XXX沿业委会签订的《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》系各方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。涉案租赁标的物权属清楚，具体明确，承租人XX公司亦对受托出租物的情况完全清楚。XX公司虽然陈述在市场改造过程中发现了诸多问题，无法办理到规划许可证、建设许可证、施工许可证以及消防许可证等，但该问题是在合同生效后如何履行合同或履行合同能与不能的问题，属于实施市场改造过程中遇到的问题，而并非影响协议生效的充分必要条件，故三方签订的受托出租协议合法有效。虽然《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》约定“在本协议签订生效后，XX公司的受托责任完成，各商铺业主的本协议授权委托事务由XXX沿业委会接受处理。”，同时，《XXX沿商铺授权委托协议书》也约定“XXX沿8号商铺一层、负一层整体出租协议已签订生效，本协议即行终止”，即按上述协议约定，对外整体出租协议签订后，XX公司的受托责任完成，但XX公司是出租协议签字的当事人，是协议的权利义务主体，因此，XX公司在要求解除合同的情况下，将XX公司作为被告并无不妥。

关于合同解除。本案中，XX公司言明市场改造中存在的问题，以自己的行为、发送律师函的方式以及诉讼的方式明确表示不履行协议约定的主要义务，单方提出要求解除合同。该行为类似于在履行期限届满之前，XX公司明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，且解除合同函件已送达给XX公司和XXX沿业委会。在此情况下，依照法律的规定和为避免损失的进一步扩大，该协议予以解除。

关于租赁保证金的返还。出租协议明确约定，本协议期满或提前终止时，在XX公司已向业主交付了全部的应付租金等应付费用，并按约支付了违约金和赔偿损失后，该租赁保证金由XX公司收回。根据协议的约定，返还租赁保证金的条件是支付租金、违约金及赔偿损失等，目前该条件并不成就。但XXX沿业委会于2014年5月29日召开业主委员会会议，表决通过了如果蒋XX同意他们提出的6个条件，则同意不追究其赔偿责任，返还500万元保证金。对于XXX沿业委会提出的上述条件，蒋XX、苏XX签字明确同意。双方形成的上述协议真实有效，XXX沿业委会应该按照表决的结果、协议的内容返还XX公司500万元保证金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、解除常州市XX公司与常州XX公司、常州市XX沿市场业主管理委员会签订的《常州市XX沿8号一层、负一层商铺受托出租协议》。

二、常州市XX沿市场业主管理委员会按照2014年5月29日形成的决议及达成的协议，将500万元保证金返还给常州市XX公司。

案件受理费46800元，按规定减半收取23400元，由常州市XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员　　吴XX

书记员　　凌XX