李XX与刘X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）刘X。

委托代理人王璟，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）李XX。

委托代理人韩X，江苏XX律师。

上诉人刘X因与李XX房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2013）园民初字第2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2012年8月21日，案外人黄XX（甲方，居民身份证号码××）将其所有的位于苏州工业园区XXX（太阳星辰花园）11幢2101室房屋出租给刘X（乙方），双方签订租赁协议。协议约定：该房屋用途为租赁住房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止。月租金为1550元。租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按照政策规定调整租金标准；除此之外。出租方不得以任何理由调整租金。乙方按照一次性付三个月租金，当三个月租金到期时应提前十天支付下三个自然月租金支付给甲方。逾期拒绝交租金的。甲方有权终止合同，打开出租房，搬出乙方物品，收回房屋。甲方应于本合同生效之日起10日内，将房屋交付给乙方。乙方房内人数不超过10人居住，否则甲方有权收回房屋。在房屋租赁期间，水、电费、煤气费由乙方支付，物业管理费由甲方支付。甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁。租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为甲方同意乙方继续租赁。合同签订后，刘X将涉案房屋转租他人，原审庭审中，刘X陈述涉案房屋现由刘X及次承租人在居住。

2013年8月14日，案外人黄XX、罗XX（甲方）将涉案房屋出售给李XX（乙方），双方及居间方苏州XX公司（丙方）共同签订了房屋买卖定金协议。协议约定：甲方自愿将依法取得的位于苏州XX的房屋出售给乙方。该房屋所有权证号：苏园区字第003XXXX8057号，共有权证号003XXXX8058，国有土地使用证号：苏第28050号，共有权证号：28051。该房屋登记建筑面积为131.41平方米（以产权证登记的面积为准）。该房屋上存有租约，租约由甲方自行处理。交易价格为133.5万元（该交易价格包括附件中约定的设施和该房屋固定装修及厨卫设施）。该房屋产权转让过程中所产生的一切税费由乙方承担。乙方于2013年8月14日前向甲方支付购房定金人民币2万元（该定金可以冲抵购房款）。甲、乙双方约定于2013年8月31日之前办理该房屋资金托管及过户相关手续，乙方于当日或次日将首期购房款人民币34万元整打入甲、乙双方指定资金托管账户，余款77万元由丙方协助乙方办理商业贷款并由银行转入指定资金托管账户，待该房屋过户抵押事宜办理完毕，该房屋总购房款由房管部门转入甲方账户。甲方承诺于领证领款当日腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方，与乙方自行按照附件约定的标准办理水、电、煤气及其他设施的交接事宜。若本合同约定的内容与该房屋《存量房买卖契约》约定内容发生冲突，则所有发生冲突内容以本合同为准，该房屋《存量房买卖契约》仅为办理该房屋产权转移手续时使用。甲乙双方另约定李XX本人未到场，由她父亲李XX代签字。签订本合同一周内，甲方未解决二房东租房事情，或是乙方到此房内查看有质量问题，此合同无条件解约。

2013年8月21日，案外人陈X作为黄XX的委托代理人与李XX签订存量房买卖合同，苏州XX公司作为居间代理机构也在合同上盖章。该合同约定交易价格为111万元，三方办理了存量房买卖网签登记。2013年9月26日，李XX取得了涉案房屋所有权和国有土地使用权。

上述事实，有房屋租赁合同、房屋买卖合同、涉案房屋原所有权证、土地使用权证、涉案房屋现所有权证、土地使用权证等证据加以证明，刘X对证据的真实性予以认可，原审法院予以确认。

原审原告李XX的诉讼请求为，请求判令：1、解除原、被告间的房屋租赁合同，被告立即搬离XXX（太阳星辰花园）11幢2101室，并恢复房屋原状。2、被告承担自2013年10月1日起至其实际搬离之日期间的房屋租金。3、本案诉讼费由被告承担。

为查清本案事实，原审法院庭审中询问刘X本人，刘X陈述：该房屋的价格应该在145万元左右。2013年8月14日其没有和李XX及原房东一起商谈房屋的相关事宜。8月15日，在太阳城XX内见过原房东黄XX和中介陈X，原房东说她房子可能要卖，然后刘X提出三个方案：1、要不她再提供一套房屋给刘X居住；2、继续履行刘X和黄XX之间的合同；3、黄XX违约了就要支付刘X违约金。结果是当天没有谈成就离开了。刘X是9月28日知道房屋已经卖掉了。当法庭询问：“黄XX有无告诉你要不你就把房屋买过去？”刘X回答：“说过。是2013年8月15日说的。”刘X向法庭陈述：当时她说她可以买。她是从事房屋租赁的，专做二房东，她到苏州XX多了，户口虽在老家，但已缴纳了社保。当法庭询问按照苏州的限购政策，她是否可以购房，刘X回答可以，具体什么时候开始交社保的，已经记不清了，庭后可以提交社保缴纳证明。法庭告知庭后三日内提交法庭，如未能提交则视为举证不能，但至原审法庭辩论终结时仍未提交。另外，就房租的支付，刘X陈述房租已经交到了9月30日，之前房租交给黄XX。刘X将9月30日之后房租交给黄XX，她没收。9月28日才知道房屋已经卖给李XX，因为没有见到房产证原件，所以没有将房租交给李XX。就刘X有无向有关部门申请将房租提存，刘X回答没有。

另经原审法院核实，刘X已于2013年11月18日以黄XX、李XX违反优先购买权为由向原审法院提起诉讼，请求法院判令两被告赔偿原告经济损失30万元；两被告赔偿原告承租房屋装修费（待评估）；本案所有诉讼费用由两被告承担。

原审中，李XX为证明其主张还向原审法院提交以下证据，刘X对此发表了抗辩意见。根据双方的诉辩意见，原审法院认证如下：

1、李XX通知刘X解除合同的短息，录音及邮寄的书面函件，证明李XX在2013年10月3日通知刘X解除合同。书面函件上载明日期为2013年10月3日，内容为：“刘X你好，我是苏州XX的房东李XX，因为你没有按照合同约定时间交纳房租，我有权解除合同。我现在正式通知你解除合同，请你在2013年10月8日前搬离房屋，特此通知。”录音内容为：两女性对话，一人说：“喂，你好，请问是刘X吗？”另一人应答：“噢，哪位？”一人回答：“我是苏州XX的房东李XX，因为……”省略内容与前述函件上内容相同。另一人说话内容为：“我没有给你签合同，你不要给我扯这些乱七八糟的好吧，你没有这个权利通知我。”然后挂掉了电话。李XX提交的短信内容也同函件。

刘X发表质证意见为：短信和录音均不能证明双方的身份，不予认可；书面材料收到过，李XX当时并未出示房产证明，不能确信李XX租赁的主体资格。

原审法院认为，刘X对李XX提交的录音予以否认，但从双方对话情境看，李XX询问是否是刘X，刘X应答，故该段录音应是双方之间对话。刘X认可收到李XX寄送的书面材料，该材料内容与李XX提交的录音内容相同，且租赁合同约定承租方应在租金到期前十天支付下期租金，逾期拒绝交租金的，出租方有权终止合同，另，结合双方均确认刘X将房租交至2013年9月30日的事实，故应当可以认定李XX于2013年10月3日口头并书面通知刘X因其未履行交纳房租的义务，李XX行使合同解除权，并限定2013年10月8日前搬离房屋。

2、李XX父亲李XX与刘X及刘X的嫂子王X之间的手机通话记录。证明在2013年9月28日、29日李XX一方与刘X一方有过电话联系以及在2013年10月3日李XX通知刘X解除租赁合同。

刘X发表质证意见为：真实性认可，确实有过通话。也能证明在2013年9月28日李XX父亲李XX第一次与刘X进行沟通，刘X2013年9月28日才知道房屋已经出卖，但是也没有看到房产证，不能确信李XX就是房屋所有权人，故不能在合理期限内支付房屋租金。李XX在2013年10月3日就要求解除合同，李XX和原房东没有给一个合理的履行期限，刘X多次要求将房租交付给李XX或者原房东，李XX一直拒绝接受，并要求重新签订租赁合同，并提高租金。在本案的调解过程中刘X也多次要求将租金交付给李XX，李XX拒收。

原审法院认为，刘X对李XX提交的该组证据真实性没有异议，原审法院对该组证据的证据效力予以确认。刘X自认8月15日在太阳城XX内见过原房东黄XX和中介陈X，原房东告知她房子可能要卖，当时刘X一方提出的三个方案均不包括购买方案，且刘X自认在2013年9月28日已经知晓涉案房屋已经出售给李XX，知晓时房租已经到期，及时交纳房租是承租人的应尽义务，刘X未能举证当时已要求将应交纳的房租交付李XX，也未举证已向李XX询问房租的交纳方式，刘X构成违约。刘X再以没有看到房产证、不能确信李XX就是房屋所有权人、李XX没有给合理期限支付房屋租金为由进行抗辩，显然有违诚实信用原则。诉讼时，刘X违反合同约定已成事实，合同解除条件已成就，刘X此时要求交付房租并不能成为阻却合同解除的合法理由，李XX要求解除合同，不同意刘X交付房租、继续履行合同的意见不违反法律规定，故对刘X的抗辩意见，原审法院不予支持。

3、证人李XX和陈X书面证言，证明李XX父亲李XX明确告知刘X本案房屋已经由李XX所购买，刘X愿意与李XX履行租赁合同。证明在2013年9月28日李XX父亲李XX与刘X见过面并协商过相关事宜。

刘X发表质证意见为：真实性不予认可，因为证人并未出庭，真实性无法核实。在2013年8月16日，刘X并未见过李XX。2013年9月28日也没见到过陈X。

李XX就刘X抗辩意见作出解释：李XX原籍江西，在年前已经离职回老家，无法出庭作证。陈XX（音）因工作繁忙无法来作证。这两份书面证言是李XX父亲整理打印后由证人签字确认的。

原审法院认为，对于李XX书面证言，因其未到庭出庭作证，李XX陈述离职回老家无法出庭作证的理由不成立，故对其证言，原审法院不能单独采信。对于陈X书面证言，因其已到庭出庭作证，其证言应以庭审证言为准。

4、证人陈X出庭作证，证言为：“涉案房屋是在我们店交易的，我是该店的店长。2013年8月14日，我们店员李XX联系了原房东黄XX夫妇，到店后谈该房的具体事宜并签订合同。原房东讲该房租给了二房东刘X，原房东说他给刘X打电话谈好后才能签订买卖合同，打电话并未谈妥，后在协商上我们补充写到，如果在一周之内甲方未与二房东解决该问题，无条件解除该三方协议。黄XX说15号继续谈，当时约定是15号我们三方即我、黄XX和二房东刘X商谈继续租赁还是解除租赁。在第二天上午我和李XX在太阳城楼下，黄XX先到，等了二十分钟后刘X和她嫂子王X，还有另外一个长头发的女性并带着一个小孩就来了。当时买方主要是想解除租赁合同，谈的结果是黄XX要求解除合同，二房东刘X提出赔偿条件超出了黄XX的接受范围。当时开玩笑时说道该房屋卖便宜了，黄XX说那就卖给你吧，房子反正是要卖掉的，二房东刘X说我们工资也不高，说我们买不起，王X说她刚刚已经买了房子了。后来就说道黄XX给他们找一套差不多的房子装修成和现在一样，或者赔偿按照现在房子租金的金额，当时二房东拿出了二房东与次承租人之间的合同，赔偿金额为二房东与次承租人之间的月租金总额乘以与原房东合同剩下租赁期限。后来说上楼去看看房子，当时黄XX要求拍照，刘X和王X都不愿意，大家谈得不愉快就离开了。15日下午我打电话问黄XX，问起后面的事怎么处理，黄XX说要么李XX同意续租，要么暂时不卖房屋，他和刘X去处理租赁的事情。当天晚上我给李XX父亲打电话，说了上午去处理事情不顺利。半小时后李XX父亲回电话说，买都买了就继续租吧。等到第二天去看一下房屋里面的情况，后我就让李XX给刘X打电话，说第二天李XX方要求房屋里看一下情况，如果没有其他事情，房屋还是续租。第二天李XX带李XX去看了该房屋，且李XX与刘X也见过面，并口头通知该房屋愿意续租给刘X。后来到了9月中旬李XX的银行贷款已经下来了，我打电话给黄XX讲到该事情，黄XX给我说房屋该收租金了，并说道该租金要付给新的房东。在9月27日李XX委托我公司领了房产证，晚上我们约了买卖双方和二房东刘X方到我们公司来交接一些事情。当时我们公司还没下班有一些人在，当时黄XX先到，李XX和二房东刘X和王X都来了，房产证放在桌上，当时买卖算结束了。刘X拿着原来和黄XX签的合同说要更改甲方名字，大家又商量重新打印，李XX和二房东刘X交换了电话号码。第二天我小孩子在九龙医院住院，我不在店里。他们双方在我们店来谈相关事宜，可能是谈得不愉快就吵起来了，李XX就报警了。”

李XX向证人陈X发问，陈X陈述：她与李XX、刘X之间没有亲属关系，她第一次进入该房屋是2013年8月15日，知道该房屋已装修，有隔间。2013年8月14日下午陈X、李XX、黄XX等人在场，在签订三方买卖协议之前，黄XX与刘X通话时讲到该房屋准备出卖。整个房产交易的手续以及与二房东刘X协商都是李XX委托李XX委托办理。8月15日三方协商时，黄XX再次告知刘X该房屋出卖了，刘X和王X均表示不买该房屋，而且当晚，李XX一方也同意了与承租方刘X继续履行承租合同。8月16日，李XX告知刘X该房屋李XX已购买，且和刘X继续履行租赁合同。9月中旬黄XX与陈X通了电话，黄XX告诉陈X已通知刘X把下一期房租交给新房东了。

刘X向证人陈X发问，陈X陈述：定金合同和备案合同都是陈X签的字，定金合同交易价格是133.5万，备案合同是110万元，按照110万元来办理贷款，按照地税局规定的价格112.8万元缴税。8月14日，黄XX打电话时一开始是坐在店里的，后出了店在外面打。8月14日之前陈X不认识刘X，是黄XX告诉的。8月14日，陈X没有听到黄XX说把房屋卖给刘X了。8月15日是在楼下见面的，当天黄XX告诉刘X说房屋卖了130多万。

刘X对证人陈X的证言所发表的质证为：对证人的陈述真实性不予认可，因为证人与本案有重大利害关系，证人作为房产交易的中介方收取了中介费，故证人的陈述不足以采信，8月15日的书面证言地点是房间内，证人庭审时陈述是在楼下，前后矛盾。8月14日交易当天原房东并未将交易细节包括价格告诉刘X，8月15日才将交易价格告诉被告刘X，说明原房东和李XX是明知房屋已出租，恶意串通损害了刘X的优先购买权。

原审法院认为，刘X辩称原房东和李XX是明知房屋已出租，恶意串通损害了其优先购买权的抗辩意见，因根据房屋租赁相关司法解释规定，第三人善意购买租赁房屋并办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持，且刘X已对此另案起诉主张赔偿损失，本案对此不予理涉。涉案房屋已经办理了过户登记手续，李XX已取得涉案房屋所有权，享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。李XX虽未直接和刘X签订租赁合同，但基于买卖不破租赁之原则，李XX与刘X之间租赁关系事实存在。

5、证人李XX证言，内容为：“8月14日我们在房产中介和原房东商议房屋买卖事宜，原房东说该房屋已经出租，当时原房东打电话给租客说该房屋要出卖，当时没有协商好。第二天我们三方又在一起商谈租赁事宜，当时我说了同意继续出租。到9月中旬时，我找到中介小X（陈X），说该房屋我们已经购买了，但是房屋的租金还未收到。小X就给原房东打电话，原房东说物业费交到年底了，租金交到9月份。原房东告诉小X，说已经让租客刘X将下一期租金交给新房东了。”9月27日李XX一方已将房产证给刘X看过。

刘X发表质证意见为：对证人李XX证言的真实性不予认可，证人与李XX有亲属关系，与本案有重大利害关系。9月中旬证人并未将房产证交给其看过。

原审法院认为，证人李XX系李XX父亲，与李XX有利害关系，其证言不能单独认定其证据效力，但证人李XX陈述商议房屋买卖事宜时同意将涉案房屋继续出租，这与证人陈X证言吻合，对此事实，原审法院予以确认。

刘X为证明其抗辩意见，向原审法院提交了其已对房屋已经装修提交了一组照片复印件。李XX对刘X提交的该组证据质证意见为：真实性与关联性不认可，1、刘X对本案房屋有无装修及装修花费多少仅有照片无法证明；2、假设刘X对房屋进行了装修，刘X如主张装修损失应在本案中提起反诉或另案起诉，刘X无权直接抗辩。3、双方没有关于装修问题的任何约定，且李XX对刘X进行装修补偿的前提是李XX违约，而本案是因刘X逾期不交房租，且擅自转租他人并改变房屋结构，这些均是刘X的违约行为，因此不存在补偿装修问题。

原审法院认为，刘X提交的一组照片复印件证明其已对涉案房屋已经装修，李XX虽对其不予认可，但涉案房屋已装修的事实与证人陈X证言吻合，故对涉案房屋已经装修的事实，原审法院予以确认。

原审法院就双方所举证据及发表的诉辩意见确认如下事实：2013年8月15日刘X在太阳城XX内见过原房东黄XX和中介陈X，原房东告知黄XX她房子可能要卖，当时刘X提出三个方案：1、要不黄XX再提供一套房屋给刘X居住；2、继续履行刘X和黄XX之间的合同；3、黄XX违约了就要支付违约金。刘X当时并没有表达购买涉案房屋的愿望。同日，黄XX询问刘X要不要把房屋买过去，刘X在原审庭审中陈述当时想买下这套房屋，但未能提交证据证明，且刘X陈述到苏州已一年以上，进行了社保登记，符合苏州市关于外地人购房政策，原审法院释X应在规定期限内提交，否则对该项主张视为举证不能，但至原审法庭辩论终结前其仍未提交相关证据证明。李XX父亲李XX与原房东黄XX在商议房屋买卖事宜时李XX同意将涉案房屋继续出租给刘X。2013年9月28日刘X已经知晓涉案房屋已经出售给李XX。李XX于2013年10月3日以刘X未履行交纳房租义务通知刘X解除合同，并限定2013年10月8日前搬离房屋。刘X房租交至2013年9月30日，之后房租未交。原审中，刘X愿意将房租交付给李XX，李XX表示不愿意接收，坚决要求解除合同。

原审法院认为：本案当事人争议的焦点是刘X迟延支付租金李XX是否可据此解除合同。

刘X认为，李XX与原房东黄XX恶意订立阴阳合同逃避国家税收，违反了城市房地产管理法第三十四条和税收征收管理法第二十五条关于房屋买卖双方应如实申报交易价格的规定，该买卖行为因违反了法律和行政法规的禁止性规定而当然无效。另外原房东没有事先告知侵犯了刘X的优先购买权，侵害了第三人利益，故李XX与原房东的交易行为无效，李XX不可以解除合同；另外，李XX拒收房租，亦不告诉交付方式，诉讼中刘X要求交纳李XX拒绝收取，故刘X不构成迟延支付租金，李XX不可以解除合同。

原审法院认为，李XX与原房东分别订立了实际履行合同和为办理网签登记签订的存量房买卖契约，两份合同约定价款不一致，李XX是否逃避国家税收应由相关税务部门认定，行政部门事务司法不应予以干涉。刘X认为违反了城市房地产管理法第三十四条和税收征收管理法第二十五条关于房屋买卖双方应如实申报交易价格的规定，该买卖行为因违反了法律和行政法规的禁止性规定而当然无效的意见，不符合合同法关于合同无效的立法精神，城市房地产管理法第三十四条和税收征收管理法第二十五条均系管理性规范，不是效力性规范，故刘X的该项抗辩意见，原审法院不予采纳。刘X认为李XX违反了其优先购买权规定，侵犯了第三人利益，李XX不可以解除合同，但刘X自认2013年8月15日黄XX告知刘X说房子可能要卖，当时刘X提出三个方案，刘X当时并没有表达购买涉案房屋的愿望。当原审法庭询问：“黄XX有无告诉你要不你就把房屋买过去？”刘X回答：“说过，是2013年8月15日说的。”原审法院结合刘X庭审中的陈述及法庭调查，认定李XX与涉案房屋原所有权人在协商出售事宜时已经告知刘X并且询问其是否购买。故刘X认为李XX违反了其优先购买权规定，侵犯了第三人利益，李XX不可以解除合同的意见，原审法院亦不予支持。根据合同约定，刘X在2013年9月20日至9月30日期间应当支付第四季度房租，否则房东有权解除租赁合同。而刘X在合同约定的交付期间既没有向原房东黄XX交纳房租，也没有在2013年9月28日知道涉案房屋已经卖给李XX，向李XX交纳房租，也没有向有关部门进行租金提存；虽然刘X诉讼之后同意交纳房租，但李XX坚决不同意收取，故刘X构成延期交付租金，李XX于2013年10月3日单方行使合同解除权，通知刘X解除房屋租赁合同，原审法院确认双方之间的房屋租赁关系于2013年10月3日解除。

综上，原审法院认为，刘X作为承租人负有交纳租金的义务，其延迟交付租金，李XX有权解除租赁合同。合同解除后，刘X应当将涉案房屋返还李XX。刘X自认现在仍居住在涉案房屋内，故刘X应当立即搬离涉案房屋，并恢复涉案房屋原状。李XX对居住在涉案房屋内的次承租人并不申请追加为第三人要求其搬离，故原审法院对次承租人的搬离不予理涉。关于涉案房屋内装修问题，因合同并未对期限届满后或提前解除合同就涉案房屋室内装修作出约定，刘X亦未举出证据证明该装修系经原出租人同意，且合同解除系刘X违约解除，故刘X应当将室内房屋恢复至出租前状态。关于租金损失，双方均确认刘X租金缴纳至2013年9月30日，故2013年10月1日至10月3日3天期间的租金155元（1550／10），刘X应当支付李XX。关于刘X占有李XX房屋使用费问题，合同解除后，刘X没有及时搬离房屋，继续占有房屋则没有合法根据，应当支付自2013年10月4日起至实际搬离之日止期间的使用费，具体标准按照房屋租金支付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、依法确认李XX与刘X之间房屋租赁关系已于2013年10月3日解除。二、刘X于判决生效之日起七日内搬离苏州工业园区XXX（太阳星辰花园）11幢2101室房屋，并将涉案房屋恢复原状；三、刘X于判决生效之日起七日内支付李XX房租155元，并支付自2013年10月4日起至实际搬离之日止期间的使用费，具体标准按照月租金1550元据实天数计算。案件受理费50元由刘X负担。

上诉人刘X不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有查清事实。原审法院对于李XX与黄XX是否逃避税收的行为没有查明，该事实尚处在未确定状态，上诉人多次要求中止审理，原审法院仓促判决确人房屋买卖协议的效力，有悖司法机关对有明确犯罪线索应当主动追究的法定职责。原审法院没有查清原房东黄XX是否同意或默许上诉人对房屋的装修，黄XX明知房屋将分租他人，上诉人必须将房屋简单装修才能实现不超过10人租住房屋的合同目的，而且黄XX曾多次进入租赁房屋，从未就装修问题提出异议。上诉人多次要求对房屋装修折价补偿，原审法院未予答复。二、原审判决适用法律错误。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中上诉人有多种迟延支付租金的理由，被上诉人没有给被上诉人合理的履行期限，因此完全可以认定被上诉人恶意主张解除租赁合同。依照民法通则司法解释第118条的规定，原房东黄XX应提前三个月通知上诉人房屋出售的信息，而2012年8月15日，在黄XX已经签订买卖合同才表示房屋将要出售，其交易后通知承租人房屋将出卖的行为明显侵犯了上诉人的优先购买权，一审判决适用法律存在严重瑕疵。请求二审法院查清事实依法改判或者依法撤销一审判决并发回重审。

被上诉人李XX辩称：被上诉人与原房东签订的房屋买卖合同合法有效，是否逃避税收应由税务行政部门认定，不属于法院管辖范围，被上诉人也不存在逃税行为。关于房屋装修双方并无合同约定，不存在补偿上诉人装修损失的问题。上诉人主张的优先购买权与本案无关，被上诉人也未侵犯其权利。原审判决事实清楚、证据确凿，程序实体合法，请求驳回上诉人的诉请。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。在黄XX与刘X的房屋租赁合同存续期间，黄XX将涉案房屋出卖给李XX，李XX应当受该租赁合同的约束，同时也有权行使该租赁合同中出租方的相关权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同明确约定：承租方按一次性付三个月租金，当三个月租金到期时应提前十天支付下个三个自然月租金支付给出租方。逾期拒绝交租金的，甲方有权终止合同，前述约定属于双方对于解除合同条件的约定。根据合同约定，刘X在2013年9月20日至9月30日期间应当支付第四季度房租，但刘X在该期间既没有向原房东黄XX交纳房租，也没有向李XX交纳房租或向有关部门提存，已经构成违约。房屋租赁合同约定解除合同的条件成就，李XX有权解除合同，李XX也于2013年10月3日通知刘X解除房屋租赁合同，原审法院据此确认双方之间的房屋租赁关系于2013年10月3日解除并无不当，本院予以维持。刘X上诉认为根据合同法第二百二十七条的规定，其有合理理由迟延支付租金、李XX没有给其合理的履行期限，李XX无权解除合同。对此本院认为，本案中李XX行使的是双方约定的合同解除权，并不适用合同法第二百二十七条的规定，刘X的该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同中对于装修没有约定，租赁合同又因刘X违约被解除，原审法院判决刘X搬离涉案房屋并恢复原状，并无不当，本院予以维持。刘X认为应依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条的规定处理本案，因该条款已被废止，刘X的该项上诉理由不能成立。关于黄XX是否侵犯刘X的优先购买权，因刘X已经另案起诉，本案不予理涉。至于刘X认为李XX与黄XX可能存在逃避税收的行为，不属于本案审理范围，原审法院未予理涉并无不当，本院予以确认。

综上所述，上诉人刘X的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人刘X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　杨恩乾

审　判　员　　周　军

代理审判员　　王君英

书　记　员　　黄XX