原告黄X诉被告惠州XX公司、惠州XX公司、惠州市XX公司商品房预售合同纠纷XX案XX审民事判决书

原告黄X，男，香港居民。

委托代理人代XX，广东XX律师。

委托代理人韦XX，广东XX律师助理。

被告XX公司。地址：惠州XX。

法定代表人邓XX，系公司总经理。

被告XX公司。地址：惠州市河南XX。

法定代表人胡XX，系公司总经理。

被告XX公司，地址：惠州市惠阳区XX中雄XX房。

法定代表人曾XX，系公司总经理。

三被告委托代理人刘志平，广东XX律师。

原告黄X诉被告惠州XX公司、惠州XX公司、惠州市XX公司商品房预售合同纠纷XX案，本院2014年07月31日立案受理后，依法由审判员杨XX独任审判，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人代XX，三被告委托代理人刘志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年11月17日，原告与被告二签订购买位于惠阳区XX的中雄XX场明珠商业中XX109号铺的《认购协议书》并支付认购定金100000元，成交总价为XXX元。2012年11月28日，原告与被告XX签订该商铺的《商品房买卖合同》，并再支付600000元，同时，根据被告XX指示，又与被告三签订《委托经营管理协议》，该经营管理协议中约定的前2年租金共328220元，直接用于抵销原告的购房款，即扣除租金、首付款后，原告仍需支付房款为XXX元，取整后为XXX元，该XXX元需要按揭。后因被告XX直无法为原告办理按揭手续，2013年10月10日，被告XX与原告签订《补充协议》，承诺在2014年3月1日前协助原告办理银行按揭贷款XXX元，并为原告所购买商铺办出产权证。如按揭不成或办不出产权证，则由被告垫付剩余款项XXX元，垫付款项由原被告双方协商还款方式，协商不成，则首期购房款700000元如数退还，但被告XX并未按照上述补充协议履行自己的承诺，更让原告意外的是，后经调查，才知道被告早在2013年1月就将上述商铺卖给了案外人，被告与原告签订《补充协议》只是被告的欺骗伎俩，根本不可能履行。被告二于2011年4月27日登记成立内资分公司惠州XX公司惠阳分公司，负责人为邓XX，同本案被告XX法定代表人为同XX人，公司注册地址则位于被告二开发的惠阳区XX的中雄XX场明珠商业中XX129号铺，被告三则是受被告XX指示管理经营相关商铺，所返租金在购房款中抵扣，三被告均是关联公司。原告认为：被告收取原告的购房款，却将房屋转让给他人，属于典型的“XX房二卖”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，原告有权解除相关合同，并要求被告XX和被告二连带返还已收房款及利息，承担不超过已付购房款XX倍的赔偿责任。基于三被告的关联关系，被告三与原告签订的《委托经营管理协议》也无法实际履行，故请求法庭XX并处理。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：XX、解除被告二和原告于2012年11月17日签订的《惠州市明珠商业中心认购协议书》、被告XX和原告于2012年11月28日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件、被告三和原告于2012年11月28日签订的《委托经营管理协议》以及被告XX和原告于2013年10月10日签订的《补充协议》；二、被告XX和被告二连带返还原告购房款700000元及利息（其中100000元利息自2012年11月17日开始，600000元利息自2012年11月28日开始，分别按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至实际支付之日止）；三、被告XX和被告二因“XX房二卖”连带赔偿原告700000元；四、本案受理费、保全费等诉讼费用全部由三被告承担。

原告为其陈述的事实提供如下证据：

原告身份证复印件。

2、市场主体基本登记信息查询。

3、惠州市《明珠商业中XX认购协议书、收款收据。

4、《广东省商品房买卖合同》、收款收据。

5、委托经营管理协议。

6、补充协议。

7、公司股东（发起人）名录、公司法定代表人履历表、企业机读档案登记资料。

8、企业机读档案登记资料、指定代表或者共同委托代理人的证明。

被告XX公司口头辩称：1、原告不符合银行按揭条件是导致涉案商品房无法办理按揭的主要原因；2、中雄XX场明珠的开发商是被告XX，被告XX与原告于2013年10月10日签订的补充协议确认，因此与被告二无关；3、被告XX受涉案商铺原来的业主委托出售该商铺，但原告无力支付该购房款全款，因此才需向银行贷款。后经原告与被告XX商议以签订商品房买卖合同的形式来换取银行贷款，原告是知情的，不存在XX房二卖的情形；4、根据双方签订补充协议，被告XX不需支付违约金，仅需返还房款。

被告XX公司书面辩称：请求法院驳回被答辩人要求答辩人返还首付款70万元及产生的利息以及“XX房两卖”要求答辩人连带赔偿70万元的诉讼请求。因答辩人当时安装有POS机，为便于通过银行卡收款，于是由答辩人与被答辩人签订《惠州市认购协议书》，答辩人收取被答辩人70万元购买商铺款后，答辩人业已全额将上述款项支付给了惠州XX公司，并且依据被答辩人与惠州XX公司2013年10月10日签订的《补充协议》约定，之前答辩人与被答辩人签订的认购协议与本协议相冲突的，以本补充协议为准，解除协议后互不追究对方违约责任，70万元首付款由惠州XX公司如数退还。为此，答辩人不应承担70万元首付款及利息责任，也不应是“XX房两卖”连带赔偿人。

被告XX公司口头辩称：同意解除双方的合同，之后双方互不追究责任。

三被告对其答辩均没有提交证据。

经开庭质证，三被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、证据2三被告无异议。对证据3被告XX无异议。被告二则认为真实性无异议，但认为实际支配人是被告XX。被告三认为其不知情，不予质证。证据4、证据5三被告无异议。证据6三被告对真实性无异议，但认为补充协议第二项有约定解除合同，互不追究对方的责任，而且约定有冲突的，应以协议为准。证据7、证据8三被告无异议。

本院根据上述证据，经审理查明，2012年11月17日，原告与被告二签订了XX份《惠州市明珠商业中心认购协议书》，约定原告购买被告位于惠阳区XX的中雄XX场明珠商业中XX109号商铺，总价款为XXX元，原告向被告二支付了定金100000元。2012年11月28日，原告与被告XX签订该商铺的《商品房买卖合同》，并再向被告二支付了600000元首期款。同日，原告又与被告三签订《委托经营管理协议》，约定前2年每年租金为164110元。2013年10月10日，被告XX与原告签订《补充协议》，承诺在2014年3月1日前协助原告办理银行按揭贷款XXX元及办理出具原告名下房地产证，如约定时间未办理完成银行贷款及协助办理原告名下的新房地产权证业务，被告垫付剩余款项，垫付款项由原被告双方协商还款方式，协商不成，双方则解除合同，首期购房款700000元如数退还。《补充协议》签订后，被告XX没有协助原告办理银行按揭贷款手续及办理该商铺的房地产证。原告因此向本院起诉。庭审时，三被告对解除涉案商铺的协议及合同无异议，对已收取原告700000元购房款无异议，被告确认涉案商铺已过户给案外人姓蒋的名下。

另查明，三被告均为独立注册的公司，但三被告均在XX个场所办公，三被告是关联的公司。

本院认为，原告所购买的商铺，被告无法为原告办妥银行按揭手续及房产所有权证，后被告将原告购买的商铺过户至案外人姓蒋的名下，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。本案所涉的房产过户给他人后，原告已无法实现合同目的，原告请求解除其与被告二签订的《惠州市明珠商业中心认购协议书》、与被告XX签订的《广东省商品房买卖合同》、与被告三签订的《委托经营管理协议》、与被告XX签订的《补充协议》，三被告均无异议，本院予以确认。被告二与原告签订《惠州市明珠商业中心认购协议书》并向原告收取购房款，被告XX与原告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，被告XX与被告二均作为房产所有人对原告实施了出售房产的行为，故原告要求被告XX和被告二连带返还购房款700000元及利息，理由充分，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款XX倍的赔偿责任。被告XX、被告二与原告订立商品房买卖合同后，又将商铺转卖给第三人，按照上述规定，应承担已付房款XX倍的赔偿责任。故原告提出被告XX和被告二因“XX房二卖”连带赔偿原告700000元请求，有法律依据，本院亦予以支持。被告XX虽与原告在《补充协议》约定，无法办妥银行按揭由被告垫付房款，垫付款项由原被告双方协商还款方式，协商不成，双方则解除合同，首期购房款700000元如数退还。但被告无法办妥银行按揭后，既然没有与原告解除合同，又没有向原告退还购房款，即将房屋过户给他人，被告的行为属于“XX房二卖”的行为，应承担相应的法律责任。故被告辩称根据双方签订补充协议，被告XX不需支付违约金，仅需返还房款的观点，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第XX百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第XX百四十二条的规定，判决如下：

XX、解除原告与被告二签订的《惠州市明珠商业中心认购协议书》、与被告XX签订的《广东省商品房买卖合同》、与被告三签订的《委托经营管理协议》、与被告XX签订的《补充协议》。

二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告XX和被告二连带返还原告购房款700000元及利息（利息的计算：其中本金100000元从2012年11月17日起，本金600000元从2012年11月28日起，均按照中国人民银行规定的同期同类资金贷款利率计算至付清款日止）。

三、被告XX和被告二连带赔偿原告700000元，该款应在本判决发生法律效力之日起10日内付清给原告。

本案诉讼费18130元，减半收取为9065元，保全费4020元，由被告XX和被告二共同负担。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，三被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　杨XX

书记员　　刁家男

附法律条文：

1、《中华人民共和国民法通则》第XX百零八条

债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

具有下列情形之XX，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款XX倍的赔偿责任：

（XX）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第XX百四十二条

法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。