泰兴XX公司与陈X物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告泰兴XX公司。住所地：泰兴市XX。

法定代表人刘＊，总经理。

委托代理人杨XX、陆鑫，江苏XX律师。

被告陈X，女1973年9月22日生，汉族。

原告泰兴XX公司（以下简称＊物业公司）与被告陈X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理。依法由审判员张XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆鑫，被告陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告＊物业公司诉称，原告原名称为泰兴XX公司（以下简称中XX公司），现变更为＊物业公司。被告在泰兴XX公司购买中XX115室住房，房屋面积98.17平方米。2009年6月10日，被告与中XX公司签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，约定由中XX公司向被告提供物业管理服务，被告向中XX公司支付物业管理服务费用。如果被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中XX公司有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。被告应于2010年6月缴纳2010年6月10日至2010年12月31日的物业费593元，2011年1月1-15日缴纳2011年度的物业费1062元，2012年1月1-15日缴纳2012年度的物业费1062元，2013年1月1-15日缴纳2013年度的物业费1062元，但被告一直未交纳。2013年10月9日，中XX公司向被告发出物业费催缴通知，被告仍未缴纳。请求判令被告支付原告物业费3779元和滞纳金1797.49元，共计人民币5576.49元；被告承担本案诉讼费用。

被告陈X辩称，原告一共打了两次电话让我交物业费，最近一次大约是去年，我提出公共设施问题需要他们解决，他们一个都没有解决。当初我买的门面房，路口有路障，车都开不进去，公共设施的椅子等均坏，公共环境较差。另外我提出我有装修押金2000元在原告处，我要求退押金后再交物业费，但原告不同意。装修押金如果不退，应当充减。我2014年的物业费已按期交纳，因为现在的物业不是原来的中丹物业了，现在的物业公司管理得挺好的。

经审理查明，被告陈X是泰兴市贻芳路中XX115室业主。2009年6月10日，原中XX公司与被告陈X签订《前期物业管理服务协议（住宅）》一份，约定：中XX公司为被告所购买的泰兴市贻芳路中XX115室（建筑面积为98.17㎡）的房屋提供物业服务，带电梯的小高层住宅公共服务费收费标准为0.8元／㎡／月，物业管理服务费每年缴纳一次，缴费时间为应缴纳年度首月的1-15日缴纳一年物业管理费及相关费用。中XX公司提供下列服务：对小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理、档案资料管理；对房屋共用部位的巡查、维修和养护；根据建设部及省、市装修管理文件精神和《房屋装修装饰管理协议书》的约定进行房屋装修装饰管理、服务；小区规划红线范围内的公用设施设备，包括给排水系统、消防系统、燃气设施、供电及照明设备、智能弱电设备、电梯设备等的维修保养；排污管道、化粪池的清掏疏通；小区规划红线以内，业主门户以外的公共秩序维护、公共财物看管及消防和车辆管理，必要时配合公安部门的工作；公共场所、共用部位的清洁、生活垃圾的收集、清运；小区规划红线以内公共绿地、园林小品的管理和养护。协议还约定，如业主不按协议约定的标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。协议签订后，中XX公司一直为被告提供物业服务，被告仅缴纳了2014年度物业管理费。原告诉来本院要求被告给付自2010年6月10日至2013年12月31日的物业服务费3779元、滞纳金1797.49元，合计人民币5576.49元。

另查明，2014年5月16日，中XX公司变更登记为＊物业公司。中XX公司与业主约定的公区能耗费为60元／户／年，生活垃圾清运处理费60元／户／年。

又查明，中XX公司在为被告提供物业服务时，存在管理不到位，公共区域、公共设施未及时维护等现象。

2009年6月10日，中XX公司收取陈X装修押金2000元，后该公司未将装修押金退还给被告陈X，也未移交给业主委员会。

上述事实，有原被告的陈述，原告提供的泰兴工商行政管理局公司准予变更登记通知书、《前期物业管理服务协议（住宅）》、物价局关于金色家园住宅小区物业公共服务收费标准的批复、欠费明细表、物业费催缴通知、护卫员交接班记录、装修押金收款收据、押金未退业主名单等证据证明，本院予以认定。

本院认为，原告＊物业公司是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其由原中XX公司变更登记而来，故原中XX公司享有的权利、义务由原告＊物业公司承继。原中XX公司与被告陈X签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》，符合有关法律规定，且被告陈X对该协议予以认可，故应认定该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。由于原中XX公司依据协议约定为被告所在小区提供物业服务，即有权获得物业服务费用，被告应当根据双方约定及法律规定给付物业服务费用，并按协议约定的每日万分之五支付滞纳金。考虑原中XX公司虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，根据实际情况，故可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为30%。综上，被告陈X应缴纳2010年6月10日至2013年12月31日的物业服务费为2347.44元（98.17×0.8×42.7×70%）、公区能源费213.5元（5×42.7）、生活垃圾清运费213.5元（5×42.7）、滞纳金1258.24元（1797.49×0.7），合计4032.68元。对于原告收取的被告装修押金2000元，因原告未提供证据证明该费用不应退还，故该费用应从被告应支付的物业服务费用中扣减。则被告陈X仍应支付原告物业服务费用等计2032.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

被告陈X于本判决生效后十日内支付原告泰兴XX公司2010年6月10日至2013年12月31日物业管理服务费用、公区能源费、生活垃圾清运费、滞纳金合计人民币2032.68元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审判员　　张XX

书记员　　丁XX