陈XX与杨XX排除妨害纠纷一案一审民事判决书

原告：陈XX，男，1963年9月9日出生，汉族，住泉州市丰泽区。

委托代理人：林X，福建正成功律师事务所律师。

委托代理人：粘XX，福建XX律师。

被告：杨XX，男，1964年4月27日出生，汉族，住河南省郸城县南丰XX。

委托代理人：吴建平、许XX，福建XX律师。

原告陈XX与被告杨XX排除妨害纠纷一案，本院于2013年7月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托代理人林X、粘XX，被告杨XX及其委托代理人吴建平、许XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告本系朋友关系，由于原告于2007年至2008年间向被告借款共300000元无力支付，2008年6月25日双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将自建的址在丰泽区XX（现暂定门牌号161号）房屋的第二层（室内建筑面积约158.58平方米、阳台12.4平方米）卖给被告，价格30万元。合同签订之日被告即搬入该房屋，至今仍与其家属共同居住使用该房屋。而被告没有实际支付房款，双方的应付房款与所欠借款相互抵销，由原告出具收条给被告，被告将借条交还给原告销毁。2009年1月23日，被告因该房屋系自建房不能办理产权证等原因要求解除双方房屋买卖合同。在泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会的见证下，双方签订《还款协议书》，约定：解除原房屋买卖合同，原告欠被告300000元，以被告购买商品房，由原告交纳300000元按揭款的形式进行还款。该还款协议签订后，被告未按协议书约定购买商品房，仍继续占住原告房屋至今。而原告本着诚信作人的原则仍陆续支付了285000元现金给被告，加上被告侵占应由原告收取的房租15000元，据此，原告已不存在任何欠款。原告多次要求被告及其家属搬离房屋，甚至报案，被告仍拒不搬离。原告认为被告于2009年1月23日签订还款协议后，双方原房屋买卖合同已解除，被告无权居住在原告房屋内，被告拒不搬出的行为系侵犯原告的房屋所有权，请求判令被告停止侵犯原告的房屋所有权，立即搬离原告所有的址在泉州市丰泽区XX161号房屋；判令被告支付自2009年1月23日起至实际搬离原告房屋之日止侵占原告房屋给原告造成的房租及水电费损失（暂计至起诉之日为53个月，房租每月2000元，共104000元，水电费约15000元）。

被告辩称，1、诉争房屋所有权无法确定，原告主体不适格；2、还款协议书中的标的物并非本案诉争房屋，且该协议书未成立生效，也未得到履行；3、双方签订的房屋买卖合同尚未解除，被告享有居住诉争房屋的权利；4、原告所欠的款项尚未还清，被告仍享有诉争房屋的居住权；5、原告要求支付租金及水电费数额偏高，没有事实依据，且已超过诉讼时效；6、本案原告诉求的是侵权之诉，原告未能提供证据证明其所遭受的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

双方当事人争议的焦点为：原告是否具备本案的诉讼主体资格？原告要求被告搬离及支付租金、水电费是否具有依据？

原告认为，原告系诉争房屋的所有权人，被告应搬离诉争房屋并支付占用房屋期间的租金、水电费。其提供以下证据：

1、原告身份证，以此证明原告的诉讼主体资格；

2、被告身份信息，以此证明被告的身份情况；

3、占地建房情况表、后亭社区居委会的证明、证明书、房屋权属证明书，以此证明原告系诉争房屋的所有权及被告侵权的事实；

4、泉州市房屋租赁合同登记备案书，以此证明原告将房屋进行出租时曾进行登记备案；

5、房屋买卖合同，以此证明双方曾约定买卖诉争房屋第二层，被告已入住的事实；

6、还款协议书，以此证明双方在人民调解委员会的见证下签订“还款协议书”，解除原房屋买卖合同；

7、还款收据3份、房租收据3份，以此证明原告向被告支付还款285000元及被告收取原告房屋租金的事实；

8、报警登记及报警回执，以此证明被告自签订还款协议书后，已无权居住在原告的房屋内，其长期侵占的行为违法，原告报警的事实；

9、水电费相关票据，以此证明被告在侵占原告房屋期间产生的水电费。

被告认为，原告提供的证据无法证明其系诉争房屋的所有权人，还款协议书并未生效，被告有权居住在诉争房屋，原告未提供证据证明其损失，因此原告的诉讼请求不能得到支持。其对原告提供的证据质证认为，证据1、2无异议；证据的3真实性无法确认，证明对象有异议，不能证明被告存在侵权行为，该登记表没有具体房屋座落的记录，不能证明原告是诉争房屋所有权人，表中关于层数为二层，与原告自认的四层不符，该表是从居委会复印而出，居委会是否持有该表原件无法确认，且居委会也不是房屋登记机构，不具备出具该表格的资格。后亭社区居委会的证明真实性有异议，居委会不是房屋权属登记机构，不具备证明房屋权属的资格。后亭社区居委会的证明书有异议，居委会不是户籍机构机关，不具备证明资格，被告基于与原告签订房屋买卖合同，享有房屋的居住资格，不存在侵权行为。后亭社区居委会的房屋权属证明书真实性有异议，证明对象有异议，居委会不具备证明房屋权属的资格，无权出具证明。且该证明存在手写部分，其证明内容存在较大的随意性；证据4的真实性由法院认定，但与本案不具关联性，该份备案书的登记租期为2007年1月1日起至2007年12月31日，早已过期。房屋所有权证号与承租人房屋结构内容均无体现，房屋座落一栏也未体现出租房屋的具体地址，与诉争房屋不具有关联性；证据5的真实性无异议，该份证据可以证明被告享有诉争房屋居住权的事实；证据6的三性均有异议，该份协议书未成立生效，更未得到履行，还款协议书中写的房屋座落是东海街道XX一层房屋，与本案诉争房屋并非同一个标的物；证据7，2012年8月21日房租3000元无原件，真实性无法确认，其他5张真实性无异议，该组证据与本案不具关联性；证据8的真实性由法院认定，对证明对象有异议，不能证明原告的主张，与本案不具关联性；证据9的真实性有异议，证明对象也有异议，不能证明该水电费是诉争房屋所产生，也不能证明是被告使用所产生，与本案不具有关联性。其向法庭提供以下证据：

1、房屋买卖合同，收款收据，以此证明原、被告签订的房屋买卖合同的相关具体内容及被告已付购房款30万元的事实；

2、证明、调解情况说明，以此证明本案双方因其他事宜未能达成一致意见最终未能调解成功，还款协议书未能成立生效，调解单位当场销毁两份还款协议书，而另外一份还款协议书却被原告带走，经调解单位多次通知原告交回销毁，但是原告至今不交回以及双方也没有实际履行还款协议书等事实；

3、陈XX的证明，以此证明本案房屋买卖合同的见证人陈XX出面协调，本案款项还完一个月内被告搬离等事实；

4、借据，以此证明原告于2012年10月1日还款100000元，剩余200000元两年内还清（每年100000元）以及利息另算（月息2%）等事实；

5、欠条，以此证明2007年至2008年借款两次共计300000元以及一幢房产作借款抵押等事实。

原告对被告提供的证据质证认为，对证据1无异议，但对证明内容有异议，原告实际未收到现金，只收到原始借条原件；证据2有异议，证明的内容是不真实的，形式是不合法的，相关人员没有出庭，证人身份无法确认，这两个单位无权出具这种证明，虚假的证明也无法推翻原告的主张；证据3属于证人证明范围，应待证人出庭后一并质证；证据4、5有原告的签名属实，借条与欠条的内容是被告自己写的，原告在签名时，对欠条上的内容没有认真审查，两张欠条体现都是在2009年1月30日前，也就是原告于2007年、2008年分两次向被告借款300000元的事情，被告利用这个关系，反复写欠条叫原告签名，原告也没有注意看欠条上写的内容。这些欠条之前还有出具原始的借条，在签订房屋买卖合同时被告有交给原告抵作购房款，说的同样是300000元这件事。

原告申请证人吴XX出庭作证，被告申请证人周XX出庭作证，但两个证人均未出庭作证。

对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：

1、原告是否具备本案的诉讼主体资格？

原告提供的占地建房情况登记表可证明原告在东海XX坑下享有建筑用地100平方米。诉争房屋并无其他权利人来主张，丰泽区东海街道后亭社区居民委员会出具的证明可确认原告在泉州市丰泽区东海街道XX建有四层房屋一幢，原告享有诉争房屋的处分权，双方才能签订《房屋买卖合同》，被告据此才能入住，因此原告具备本案的诉讼主体资格。

2、原告要求被告搬离及支付租金、水电费是否具有依据？

2009年1月，原、被告双方在丰泽区东海街道人民调解委员会进行调解时所签订的还款协议书可确认：原告在2007年、2008年间向被告借款300000元，因原告无还款能力，所以双方曾于2008年6月25日商定原告将址在东海街道XX的房屋一层卖与被告，后双方同意解除房屋买卖合同，所欠的300000元，约定由被告自行去购买房屋，原告代为交纳300000元按揭款的方式进行还款。被告主张双方因其他事宜未能达成一致意见该份协议并没有实际履行，并提供丰泽区东海街道人民调解委员会出具的证明印证上述事实，被告申请调解员周XX出庭作证，虽然证人未出庭作证，但证明有加盖调解委员会的印章，真实性可予以确认。该份协议因双方未达成一致意见而未生效，被告也未搬出诉争房屋，一直占用使用诉争房屋，这期间，原告共支付285000元给被告。原告主张双方签订的《房屋买卖合同》无效，且原告已偿还款项，被告不应再侵占原告的房屋，要求被告搬离。对此，本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第三款规定：“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”本案诉争房屋原告未取得建设工程规划许可证，未办理土地使用权证、房屋所有权证，原、被告签订的诉争房屋买卖合同，违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，依法应认定无效。从双方签订的《房屋买卖合同》及还款协议书可确认双方约定以房抵债，房屋买卖合同无效，原告也已偿还借款，被告无理由再占据诉争房屋。现原告要求被告搬出诉争房屋，可予以支持。

关于原告请求的房租损失。在诉讼中，原告申请对房屋租金进行评估，后又撤回，对月租金金额无法确定，对此，原告应承担举证不能的法律后果，且双方原来约定以房抵债，后因原告未能偿还借款，被告也长期居住在诉争房屋内，原告在长达四、五年期间对被告居住使用诉争房屋未提出任何异议，可视为其因未能偿还借款仍默许被告居住，因此对原告要求被告支付房租损失的请求不予支持。

对于水电费问题。诉争房屋共有四层，被告只使用其中一层，原告提供的发票是交纳整幢房屋的电费，原告未能举证证明被告使用的具体数额，其诉讼请求不明，对于电费不予支持；关于水费，未有相关证据加以证明，不予支持。

经庭审质证并认证，对本案事实作如下认定：

2008年6月25日原、被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，原告将址在泉州市丰泽区XX路边的一幢房屋二层卖给被告，原告承诺整幢房屋系原告独资所建，产权证尚在办理之中，保证给予被告办理产权过户手续；房屋成交价格为300000元，原告于2008年6月25日前将房屋及附属正式交付给被告使用。合同签订后，被告入住使用诉争房屋。2009年1月23日双方到泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会进行调解，双方协商，原告欠被告300000元，原告以被告买商品房，由原告交纳300000元按揭款的形式进行还款，欠款未还清之前，以原告居住一幢四层楼房抵押，抵押期间被告保持友好关系的前提下房产由原告管理和，收益用于原告支付被告所购商品房的银行还贷，被告不予过问，原告还清按揭或所欠款项之日，被告须将该栋房屋的占地建房情况登记表归还原告，被告不再享有该房屋的抵押权，如被告无法归还，要赔偿原告50000元；双方于2008年6月25日签订的房屋买卖合同解除。该份协议因双方最后未能达成一致意见并未生效，在泉州市丰泽区东海街道人民调解委员会签订的协议书由原告带回一份，其余两份调解委员会予以销毁，但被告继续居住在诉争房屋内。2012年10月1日原告偿还借款100000元，2013年5月14日原告偿还借款180000元，2013年5月15日原告偿还5000元。2013年6月15日原告向泉州市公安局后渚边防派出所报警，经出警了解，是因经济纠纷问题引发的后续纠纷，派出所告知原告可以到法院起诉。原告于2013年7月5日诉至本院，以被告无权居住在原告的房屋内，请求判令被告立即搬离，并赔偿租金及水电费损失。

综上所述，本院认为，原告因向被告借款300000元无力偿还，经双方协商同意原告以房抵债，但双方签订的《房屋买卖合同》违反行政法规的强制性规定，应为无效合同，被告因借款而取得居住使用诉讼房屋的权利不合法，被告应搬出诉争房屋；关于原告请求的租金、水电费损失，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告杨XX应于本判决生效之日起搬离址在泉州市丰泽区XX161号房屋；

驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

本案受理费7585元，由原告负担2680元，被告负担4905元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审　判　长　　张慧颖

代理审判员　　陈琼璋

人民陪审员　　秦贵美

书　记　员　　吴X婧

附注所引用的法律条文：

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第二十五条第二款对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

申请执行提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。