原告张XX诉被告台前县诚宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案

原告张XX，女，1985年1月6日出生。

委托代理人张凤英，河南XX律师。

被告台前县诚宇置业有限公司。

法定代表人韩XX，该公司董事长。

委托代理人刘XX，该公司销售经理。

原告张XX诉被告台前县诚宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张XX、委托代理人张凤英，被告台前县诚宇置业有限公司委托代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX诉称，原告于2012年4月22日与被告签订合同，购买被告台前县诚宇置业有限公司所开发的位于濮阳市台前县金水路中段西侧第1幢2单XX4层北户商品房一套（其建筑面积共116.56m2），购房金额为266330元，并已经按约定及时履行了全部付款义务。按照约定被告应于2012年11月1日前交付房屋。逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限（2012年11月1日）的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。截至起诉之日，被告逾期交房已经近半年，被告一直也未向原告说明无法按期交付的原因。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。特别是2013年5月1日后，被告开始陆续电话通知业主接房，并有部分业主接房后开始装修入住，但被告仍拒不交付给原告房子。根据《合同法》的规定，请求法院判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一点五的比例支付违约金，并有被告承担本案诉讼费。

被告台前县诚宇置业有限公司辩称，2012年4月22日，原告与被告盛世家园项目部签订《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》第三条第四款约定：认购物业建筑面积最终以房管局核定面积为准。第五条第四款约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方按照第1种方式进行处理。即按平方加公摊面积结算房款。第八条约定被告应在2013年4月20日前将商品房交付于原告。2012年12月原告所购买的商品房经验收合格，但在验收时经测量得知原告所购商品房实际面积比合同约定面积多出20.02m2。2013年中旬被告通知原告领受房屋，并告知了面积差异的事宜，要求原告按实际面积结算购房款，但原告拒不据实结算房款，最终导致房屋至今未予交付。双方约定的交房时间是2013年4月20日，而不是原告所称的2012年11月1日。至今未予交房的原因是原告拒不按实际建筑面积结算房款，原告所称被告逾期交房不符合客观事实，请求人民法院依法驳回原告的诉请。

经审理查明，原告于2012年4月22日与被告签订商品房买卖合同，购买被告台前县诚宇置业有限公司所开发的位于濮阳市台前县金水路中段西侧第1幢2单XX4层北户商品房一套，合同约定建筑面积共116.56m2，以每平方米2284.91元的价格购房，总金额为266330元，原告通过银行按揭的方式按约定及时履行了全部付款义务。后经有关部门测量，房屋的实际面积为132.31m2。房屋至今未交付原告使用。

以上查明事实有商品房买卖认购书、商品房买卖合同、开庭笔录及当事人开庭陈述。

本院认为：原告张XX与被告台前县诚宇置业有限公司在双方自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同，其商品房买卖合同是合法有效的，原告张XX在合同规定的期限内将房屋的购置款支付于被告台前县诚宇置业有限公司，被告台前县诚宇置业有限公司应履行相应的交房义务。在本案中，被告主张并不是被告不向原告履行交付义务而是原告拒不据实结算房款，但原告认为，被告交付的房屋与合同约定的不相符，存在较大的差距。被告向法庭提交了商品房买卖合同，证明合同上明确约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1中方式进行处理，即双方自行约定，按平方加公摊面积结算房款和封闭阳台按全面积计算。原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同时并未就此约定，应按照法律规定进行解决。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人¨¨¨。本案中，原被告提交的商品房买卖合同中就商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时双方提交的合同不一致，根据法律规定应视为合同约定不明确。应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定计算，商品房买卖合同中约定面积为116.56m2，所购房屋实际面积为132.31m2，相差15.75m2，面积误差比为13.5%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款应由原告张XX补足即116.56m2×3%×2284.91元／m2=7997元，超出3%部分的房价款由被告台前县诚宇置业有限公司承担。原告要求因被告迟延交房导致原告无法按照入住，被告应按照合同约定从最后交付期限（2012年11月1日）的第二天起至实际交付之日，向原告支付已房价款每日万分之一点五的违约金。被告认为，原被告签订的合同约定交付日期为2013年4月20日前，为交付的面积是因房屋存在面积误差，计算违约金也应从2013年4月21日算起。本院认为，原被告提交的商品房买卖合同系被告填写，被告对商品房买卖合同中约定的交付日期不一致负有举证责任，本案中被告没有提交任何证据证明，被告应承担对自己不利的法律后果。其违约金本院按照原告张XX所主张的从2012年11月2日起至原告判决之日2013年9月2日为266330元×0.015%×300天=11984元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决如下：

一、判令被告被告台前县诚宇置业有限公司继续履行与原告张XX的商品房买卖合同，原告张XX应支付被告台前县诚宇置业有限公司所购房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款7997元，于本判决生效后十日内付清。

二、被告台前县诚宇置业有限公司支付原告张XX违约金11984元（从2012年11月2日计算至2013年9月2日），于本判决生效后十日内付清。

案件受理费150元，由被告台前县诚宇置业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。

审判长  杨XX

审判员  孙  勇

审判员  刘  伟

书记员  何XX