陈XX与黄XX、周XX、郭X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）陈XX，女，汉族，1980年7月24日出生，住成都市金牛区。

委托代理人彭XX，四川XX律师。

委托代理人赖XX，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）黄XX，女，汉族，1954年5月12日出生，住成都市青羊区。

委托代理人蒲东，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）周XX，男，汉族，1965年4月18日出生，住成都市金牛区。

被上诉人（原审被告）郭X，女，汉族，1968年1月9号出生，住成都市金牛区。

被上诉人（原审被告）王XX，男，汉族，1968年4月5日出生，住成都市金牛区。

上诉人陈XX因与被上诉人黄XX、周XX、郭X、王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决，向本院提起上诉，本院2014年10月30日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈XX的委托代理人彭XX、赖XX；被上诉人黄XX和他的委托代理人蒲东、被上诉人王XX到庭参加诉讼；被上诉人周XX经合法传唤，未到庭参加诉讼，本庭依法公开开庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，周XX、陈XX原系夫妻关系，二人于2005年2月22日协议离婚。双方在离婚协议中约定“位于金牛区高XX未分得住房60m2房屋归陈XX所有”。2005年8月二人分得拆迁安置房两套，分别位于金牛区金科苑中街106号3栋1单XX（房屋面积60.55平米）、金牛区金科苑中街106号67栋3单XX（房屋面积89.41平米），离婚协议中所提60平米的房屋即是金牛区金科苑中街106号3栋1单XX房屋。2005年9月23日，周XX、陈XX与王XX签订《房屋买卖协议书》并由成都市金牛区土桥法律服务所出具见证书，协议约定周XX、陈XX将位于成都市金牛区金泉街道XX”3幢1单元1楼2号房屋卖与王XX，价款131000元，并约定“有关部门通知办理产权时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户……乙方向他方转让房屋时，应无条件同意，其本协议相关的责、权、利随之转移至最终受让方，至该房办证、过户后本协议履行完毕、自动终止”。同日王XX向周XX、陈XX支付了购房款131000元，周XX、陈XX向王XX出具收条一张，并将上述房屋交付王XX使用。2006年4月18日王XX及其妻郭X与黄XX签订《房屋买卖协议书》并由成都市金牛区土桥法律服务所出具见证书，协议约定王XX、郭X将上述房屋卖予黄XX，购房款149000元，周XX以原房主的身份在该协议上签字。同日黄XX向王XX、郭X支付了购房款，王XX、郭X向黄XX出具收条一张，并将诉争房屋交付给黄XX使用。

另查明，诉争房屋的门（楼）牌号现已变更为金牛区金科苑中XX单XX。

上述事实有双方当事人的陈述、常住人口详细信息、离婚登记审查处理表、离婚协议书、《房屋买卖协议书》、见证书、询问笔录、收条、房产证、门（楼）牌号变更证明在案予以佐证。

原审法院经审理认为，王XX与周XX、陈XX于2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》和黄XX与王XX、郭X于2006年4月18日签订的《房屋买卖协议书》均系签订双方真实意思表示，两份协议未违反法律、行政法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原审法院确认上述两份协议合法有效。

关于黄XX请求判令周XX、陈XX、郭X、王XX协助办理金牛区金科苑中XX单XX房屋的产权过户手续的诉讼请求。经查，2005年9月23日周XX、陈XX与王XX签订《房屋买卖协议书》，王XX在合同签订后履行了支付购房款的义务，周XX、陈XX亦向王XX履行了交付房屋的义务。2006年4月18日王XX与黄XX签订《房屋买卖协议书》，将诉争房屋卖予黄XX，合同签订后黄XX向王XX支付了合同约定的购房款，王XX将房屋交付黄XX使用。在周XX、陈XX与王XX签订的《房屋买卖协议书》中明确约定了卖房方在“乙方向他方转让房屋时，应无条件同意，其本协议相关的责、权、利随之转移至最终受让方，至该房办证、过户后本协议履行完毕、自动终止”，据此约定黄XX作为诉争房屋受让人，取得“乙方”即买房方的权利义务，周XX、陈XX应直接向黄XX履行合同义务。现诉争房屋已办理产权登记手续，登记为陈XX单独所有，陈XX应按照《房屋买卖协议书》中“有关部门通知办理产权时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户”的约定向黄XX履行过户义务，协助黄XX办理诉争房屋的过户手续。故原审法院对黄XX的第一项诉讼请求予以支持。

对于黄XX请求判令周XX、陈XX、郭X、王XX赔偿15000元损失的诉讼请求，因黄XX没有提供相关证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定原审法院不予支持。

关于陈XX提出的其是作为见证人在《房屋买卖协议书》和收条上签字，本案与其没有关系，请求驳回黄XX诉讼请求的答辩意见，原审认为，诉争房屋在周XX与陈XX离婚时双方协议由陈XX分得，房屋初始产权登记也登记为陈XX单独所有，陈XX在与王XX签订的《房屋买卖协议书》“甲方”栏的签名和购房款收条“收款人”栏的签名能够证实陈XX系诉争房屋的卖房人和购房款的收款人，陈XX的签名行为是对诉争房屋作出处分的意思表示，故原审法院对陈XX称其是见证人的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈XX于本判决生效后10日内协助黄XX办理成都市金牛区金科苑中XX单XX的过户登记。二、驳回黄XX的其他诉讼请求。案件受理费275元，减半收取138元，由陈XX负担。（该款黄XX已经垫付，陈XX于判决生效后10日内支付黄XX）

宣判后，原审被告陈XX不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判陈XX与黄XX、周XX、郭X、王XX之间不存在房屋买卖法律关系；黄XX、周XX、郭X、王XX承担本案全部诉讼费用。其上诉理由为：1、根据周XX、陈XX离婚协议中“位于金牛区高XX未分得住房60平方米房屋归陈XX所有”的约定，周XX处分该房屋的行为属于无效行为，所签订的房屋买卖协议不应履行，周XX处分房屋的行为未取得陈XX书面授权，原审法院认定房屋买卖协议继续履行错误；2、2005年9月23日签订的房屋买卖协议属周XX个人行为，房屋买卖协议第一页明确注明卖方为周XX，该协议对陈XX不产生处分案涉房屋的法律责任，陈XX在协议书、见证书、收条上的签字仅为进行见证，而没有出卖房屋的意思；3、即使陈XX被法院认定为房屋买卖关系中的卖方，那么根据合同相对性，出卖人仅应当向合同相对人王XX履行过户义务，而不是向黄XX履行，黄XX与王XX、郭X的房屋买卖协议及见证书中均无陈XX的签字，陈XX不应就黄XX与王XX、郭X的房屋买卖协议承担任何义务；4、我国实行不动产登记制，房屋未登记之前不能行使处分权，案涉房屋买卖法律关系均为无效，不能产生相应法律责任；5、本案是离婚后形成的买卖，案涉两份房屋买卖协议都是债权形式，按照债权合同来看本案的两份债权是不成立的，且未经通知的债权转移对债务人不产生法律效力，陈XX与黄XX无债权债务关系。

被上诉人黄XX答辩称，1、陈XX、周XX与王XX于2005年9月23日签订的房屋买卖合同明确约定陈XX无条件协助办理过户的义务，该约定不违反法律规定，且王XX将房屋转让给黄XX的行为合法有效，陈XX应当协助办理过户；2、陈XX与周XX共同签合同、共同收房款，是以房屋出卖人的身份，而非见证人；3、房屋买卖合同中不能以卖房人无所有权、处分权主张无效；4、本案系房屋买卖纠纷，不是债权问题，房屋买卖协议签订时没有办理产权不代表不能买卖，房屋买卖协议是有效的。

被上诉人王XX、郭X答辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，请求维持原判。

被上诉人周XX未作答辩。

本院二审查明事实与一审查明事实一致。对原审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：陈XX是否知道出卖房屋的事实，是否是出卖房屋主体。

周XX、陈XX与王XX于2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》和王XX、郭X与黄XX于2006年4月18日签订的《房屋买卖协议书》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审对此认定正确。

2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》中，陈XX在甲方处与周XX共同签字的行为，不能支撑关于陈XX系见证人身份的主张，亦不能推定为陈XX仅有见证房屋买卖协议的意思表示，陈XX作为房屋所有人在房屋买卖协议中甲方落款处签字的行为以及陈XX在收条中收款人处签字的行为应当认定为陈XX对房屋买卖知情，且陈XX作为合同主体，具有出卖房屋及履行该房屋买卖协议中约定权利义务的意思表示。周XX、陈XX与王XX签订的《房屋买卖协议书》中明确约定了房屋出卖人及时、无条件协助买受人办理过户以及买受人向他方转让房屋时，本协议相关责、权、利随之转移至最终受让方，据此约定，陈XX负有协助黄XX办理房屋过户登记的义务，原审对此认定正确。

基于合同义务，每一次买卖的出卖人都有义务协助买受人进行房屋登记过户，而每一次买卖的买受人在下一个买卖中又变成了出卖人，因此该协助义务的主体从终局出卖人开始可以向前追溯到第一次出卖人即房屋登记所有权人。据此王XX、郭X作为与黄XX房屋买卖法律关系中的出卖人，亦应当负有协助黄XX办理房屋转移登记手续的义务。因周XX不是房屋登记载明的所有权人，对案涉房屋不享有权利，周XX对黄XX无协助办理过户登记的义务。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。对于协助办理房屋过户登记的主体有遗漏，王XX、郭X作为与黄XX房屋买卖法律关系中的出卖人，亦应当负有协助黄XX办理房屋转移登记手续的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：

维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决书第二项；即“驳回黄XX的其他诉讼请求”。

变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决书第一项；即“陈XX于本判决生效后10日内协助黄XX办理成都市金牛区金科苑中XX单XX的过户登记”为“陈XX、王XX、郭X于本判决生效后10日内协助黄XX办理成都市金科苑中街106号14栋1单元1楼2号的过户登记”。

一审案件受理费方式不变；二审案件受理费275元，公告费260元，由上诉人陈XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　廖　方

审　判　员　　尹　英

代理审判员　　张菲菲

书　记　员　　曾XX