西安市麦积山万家灯火饭店与杨XX、郑XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：西安市麦积山万家灯火饭店，住所地：西安市建东XX。

法定代表人：芦XX，总经理。

委托代理人：何XX，陕西XX律师。

委托代理人：方玲，陕西XX律师。

被告：杨XX。

被告：郑XX。

委托代理人：杨XX（身份同上）。

原告西安市麦积山万家灯火饭店与被告杨XX、郑XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何XX、方玲，被告杨XX和被告郑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年4月18日，其与西安市惠中香餐饮

有限公司（下简称XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定XX公司承租其位于西安市建东XX的一楼房屋，租赁期限自2006年6月15日至2011年6月15日止，年租金18万元等，XX公司承租期间，于2009年3月5日将房屋转租给被告杨XX，杨XX仅缴纳了2010年6月15日前的租金，此后的租金长期拖欠不付。自2010年4月以来，被告郑XX在原告房屋处经营“徐XX炒牛羊肉”，亦不支付租金。现诉讼请求解除原告与被告杨XX之间的房屋租赁关系，判令被告杨XX支付所欠租金18万元（暂计至2011年6月15日，此后至腾房之日的租金应照付），腾交原告房屋，并由被告郑XX承担连带责任。

被告杨XX辩称，自己于2009年3月5日在位于西安市建东XX的XX公司工作，并未和原告有过直接往来，现在在未确定建东XX一楼门面房的产权人是谁之前，自己有权拒付租金；原告是和XX公司签订的房屋租赁合同，自己不是该公司的法定代表人，不应承担合同责任。2009年3月5日XX公司将房屋转租给自己不是事实，自己也不认识郑XX等。不同意原告的诉讼请求。

被告郑XX辩称，其没有承租原告的房屋，房屋租赁的事情与自己无关，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2006年4月18日，原告（原名西安市麦积山饭店）与XX公司签订房屋租赁合同，约定：XX公司承租原告位于西安市建东XX麦积山饭店一楼门面餐厅除西南角接待室用房之外的房屋，期限自2006年6月15日至2011年6月15日，每年租金18万元，支付方式为每年6月15前一次性交清当年的租赁费，租赁房屋用途：餐饮；房屋在租赁期间，原则上不能转让，如确需转让，须经承租方同意，且在三个月前提出，双方达成共识方可转租（其余条款略）。合同签订后，双方正常履行。XX公司的法定代表人是肖X，该公司在西安市建东XX（后变更为153号）经营期间，于2007年8月7日在原址设立分支机构“西安XX公司傻大姐火锅麻辣烫店”，办有营业执照，负责人仍为肖X。2007年11月3日，肖X与张XX（又名江X）签订转让协议，将XX公司及傻大姐火锅麻辣烫店转让给张XX。XX公司此前未将转让之事告知原告。张XX接手后，自2007年11月3日继续经营傻大姐火锅麻辣烫店，其间，其按时给原告交付了租金。2008年11月18日，张XX之兄张X在原址注册成立了个人独资企业“西安市XX”，经营中对外也同时使用“重庆傻大姐火锅麻辣烫店”的名称。2009年3月3日，张X与杨XX签订转让协议，约定将“重庆傻大姐火锅麻辣烫店”转让给杨XX，2009年3月5日，双方再行签订转让协议一份，约定：张X（甲方）以19万元将店（包括餐厅内所有物品及设施）转让给杨XX（乙方），2009年3月4日前债务由甲方承担，甲方要负责给乙方办理原房屋承租人和乙方的租赁合同，目的是确定乙方现在是房屋的合法承租人等。根据该条约定，2009年3月5日，XX公司的法定代表人肖X通知原法人代表高XX持XX公司公章代表其公司和杨XX又签订了一份转让协议，内容为：“XX公司同意将建东XX153号的麦积山饭店承租权转让与杨XX，转让协议即日起生效，乙方杨XX享受甲方XX公司原合同的各项事宜。”2009年10月17日，在杨XX付清转让款项后，杨XX又与张X签订协议一份，内容为：“由杨XX此后自己负责办理执照事宜，双方再无经济手续问题，债务两情，互不相欠。2009年3月13日以后店内一切事宜与乙方无关，由甲方承担。”杨XX于2009年6月15日、12月15日两次各向原告交付房屋租金9万元，租金付至2010年6月15日。原告在收据中仍将交款人开为XX公司。

又查明，郑XX系“碑林区徐流涛羊肉餐馆”（个体）经营业主，执照登记的地址在西安市劳动南XX。被告郑XX于2010年5月至2011年5月间在原告建东XX一楼门面房处经营“徐XX炒牛羊”。2011年3月2日，被告郑XX给原告出具一份申请书，主要内容为：“我是徐XX炒牛羊建东XX店负责人郑XX，租用贵处门面房500平方米。由于原承租人杨XX的原因，我们在不知情的情况下把从2010年5月18日-2011年5月18日的全年房租共计18万元交于前任红翻天负责人杨XX，给管委会造成很多不便，在此深表歉意，敬请原谅。本人在此郑重承诺：一、将前任负责人杨XX所欠贵单位2010年5月18日-2011年5月18日的房租共计18万元一次付清。二、对原贵单位处与红翻天负责人杨XX之间因法院官司产生的费用由我方一并承担。对2011年以后的房租我方保证按与贵单位签订的合同严格执行。”该18万元郑XX后未向原告支付。其与杨XX无关于转租或承租的书面约定。

XX公司于2010年5月5日因未年检已被依法吊销营业执照。

西安市建东XX（现为153号）一楼门面房由杨XX实际租赁使用至今，诉讼期间曾开办名为“王记小厨香”等的餐饮。

西安市建东XX153号（原4号）房屋系麦积山风景名胜区管理委员会从西部建筑抗震勘察设计院购买，综合建筑面积965平方米，其中一楼建筑面积438.68平方米，二楼建筑面积526.32平方米，以上房屋已交付使用，西部建筑抗震勘察设计院出具有书面产权证明书。麦积山风景名胜区管理委员会于2000年8月将一楼交予原告管理使用至今。

庭审中，原告提供证人证言，证人肖X、江X（张XX）、张X到庭作证，内容包括XX公司转让给江X，江X接手后在原址继续经营重庆傻大姐火锅麻辣烫，2009年3月江X、张X将其店铺转给了杨XX，杨XX接手后经营的名字叫红翻天火锅麻辣烫；以及2009年3月5日，XX公司又与杨XX签订的转让协议是杨XX要求江X、张X给他办理原承租人高XX和其签订转租协议的原因等。被告杨XX承认2009年3月3日、3月5日协议上其签字属实，2009年10月17日协议其签字也属实。被告郑XX声称这几份协议其没有参与，证人也不认识，无法发表意见。

针对2011年3月2日郑XX给原告方所写“申请书”，审理中本院向郑XX调查询问，郑XX称这份申请的内容是杨XX让她所写，因当时杨XX听说原告不打算把房屋继续租给他，而他接手红翻天火锅麻辣烫时原告是同意的，写这份材料的用意是杨XX希望原告继续把房屋出租给他。对于经营之事，郑XX称杨XX是其表兄，杨XX因经营的红翻天火锅麻辣烫生意不好，就叫自己来帮忙，自己原来干过徐XX炒牛羊劳动路店，就推荐杨XX开这个，因此杨XX就给总店老板交了一些加盟费，在建东XX开起了徐XX炒牛羊，自己只是给杨XX帮忙做经营主管，每月领杨XX发的工资，业主是杨XX。对本院该调查笔录内容，杨XX表示基本认可，称建东XX开的徐XX炒牛羊跟郑XX没有关系，其也没有给总店交过加盟费，但同时又称不知道徐XX炒牛羊是谁干的。原告对郑XX的陈述不予认同，认为郑XX实际于2010年5月至2011年5月期间在建东XX门面房租赁经营“徐XX炒牛羊”，而未向原告交纳租金，其本人已明确承认租赁事实，并承诺交纳全年租金18万元，即应履行付款责任，其于诉讼期间的辩解无证据支持，意在推卸责任，不应得到支持。郑XX未就其上述述称提供证据佐证。

关于将杨XX所交租金在收据交款人栏开具为XX公司之事，原告述称2009年6月15日杨XX给其财务交了9万元租金，其认为这是继续履行2006年4月18日其与XX公司的房屋租赁合同，2009年12月15日杨XX又派人给其交纳该年剩余的9万元租金，其已知道杨XX是红翻天麻辣烫的业主，因为XX公司一直在按时交纳租金，就认为这还是在继续履行原双方租赁合同。

以上事实，有原告与XX公司所签房屋租赁合同、XX公司与江X签订的转让协议、张X与杨XX签订转让协议、XX公司与杨XX签订的转让协议、杨XX交纳房屋租金的收据、郑XX开办“西安市碑林区徐XX羊肉餐馆”个体工商户登记审核表和工商登记信息档案、郑XX向原告所写“申请书”、XX公司企业档案、张XX开办“西安市XX”工商登记档案、证人证言、当事人陈述、产权证某

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案原告与XX公司签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，属于有效。XX公司在承租期内单方将经营权转让给江X，江X及其兄张XX继续在原址经营，租金照付，张XX此后又将店面让与被告杨XX，双方签订的转让协议中还约定出让方负责办理房屋原承租人与其之间租赁事宜，目的是确认受让方杨XX是房屋的合法承租人身份，此时XX公司法定代表人又应张XX、江X的要求出面与杨XX签订“转让协议”，载明XX公司同意将房屋承租权转让与杨XX，后者享受XX公司原租赁合同的各项事宜。以上均构成转租，杨XX接手后自行经营，仍按原合同标准向原告交纳租金，原告并未提出异议，应视为对转租的认可。杨XX与原告之间构成事实上的房屋租赁合同关系。租赁期限和租金标准应遵守原租赁合同的约定。被告郑XX受杨XX之邀于2010年5月至2011年5月期间使用原告房屋经营“徐XX炒牛羊”，向原告出具书面申请书，载明其租用原告房屋，承诺将租金18万元支付给原告，而又违反承诺未予支付，应承担相应付款义务。被告杨XX仅向原告交纳部分租金，拖欠2010年6月15日以后的租金，与法有悖，其所辩称的拒绝付款理由不能成立。2011年6月15日租赁期限届满后，被告杨XX应将房屋腾交原告，其拒不腾交，于法无据。原告诉讼请求解除原告与被告杨XX之间的房屋租赁关系，因租赁合同期限已届满，其与被告杨XX又未就续租达成一致，故双方之间的租赁合同关系已自行终止，该项请求已无意义；原告请求判令被告杨XX支付所欠租金18万元，将2011年6月15日租期届满后至腾房之日的租金照付，并腾交房屋，因租期届满后至腾房之日的房屋占用使用费以租金标准计算并无不当，予以支持。原告主张被告郑XX承担连带责任，鉴于郑XX仅承租使用原告房屋一年，其只应对承租使用期间的未付房屋租金165000元承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：

一、被告杨XX于本判决生效后十日内，支付原告房屋租金18万元，以及逾期腾房占用使用费3万元（2011年8月15日至判决确定腾房之日的占用使用费按合同租金标准计付），并腾交位于西安市建东XX153号租赁房屋于原告。

二、被告郑XX对上款租金中的165000元负连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14781元，由被告杨XX负担（此款原告已预交，被告随上款一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长　　吕江晖

审判员　　张粟心

审判员　　任XX

书记员　　刘XX