原告刘XX、赵X与被告河北XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告刘XX。

委托代理人高维、焦XX，河北XX律师。

原告赵X。

委托代理人周X，与赵X系夫妻关系。

被告河北XX公司，住所地邯郸市丛台区滏河北XX。

法定代表人陈XX，该公司总经理。

委托代理人李XX。

委托代理人王XX。

原告刘XX、赵X与被告河北XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘XX的委托代理人焦XX、赵X的委托代理人周X，被告XX公司的委托代理人李XX、王XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年1月11日原告与被告签订了一份《房屋认购书》，原告购买被告开发的融富中XX楼1单元2302号房屋一套，房款为370913元。合同的第二条约定了交楼的时间为：2009年12月31日。原告依照合同约定一次性交清了购房款。但是被告至今未向原告交付房屋，严重超过了合同约定的交楼时间，根据合同中第三条关于违约责任的约定：甲方如未按本认购书规定的时间交楼，自本认购书规定的交楼时间之第二天起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，认购书继续履行。被告的行为严重违反了合同的约定，应当承担违约责任。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付给原告自2010年1月1日至2011年12月21日止的违约金80228.48元，合同继续履行；本案的全部诉讼费用及原告的律师费用由被告承担。

原告提交的证据是：《房屋认购书》一份和付房款收据一份，证明原、被告之间有合同关系以及约定的违约金标准。

被告XX公司辩称，一、我公司早在2011年3、4月份即开始为该批房屋办理入住交房手续，同年6月份已经多次通知原告前去收房，但她们拒不办理，根本不存在直到起诉未向其交房的问题。为了减少损失，2012年1月15日我们再次用特快专递方式向其送达收楼通知书，但原告仍然置之不理。现在该小区的绝大多数业主早就完成收房入住，原告拒不收房的行为导致的逾期交房，只能由原告自己承担。二、原合同约定的违约金过高，应根据合同法和司法解释的相关规定，予以适当减低。按照购房协议规定，逾期交房违约金为房款金额日万分之三，即每月高达3300余元；而根据丛台区价格认证中心鉴定报告书，在逾期交房期间，该处此类房屋月租金仅为1200元。因此，属于合同法114条第二款规定的违约金过高情形，应根据最高法院合同法解释二以及审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释的规定，予以适当减少。

被告提交的证据是：1.融富B区1号楼河北省建设工程竣工验收报告和建设工程竣工质量验收通知书；证明内容为：该小区房屋于2010年12月29日已验收合格，具备交付房屋条件。2.荣富中心收楼通知书；证明内容为：已于2011年6月26日和2011年8月25日两次通知该小区业主办理收楼手续。3.通过邮件速递催收楼通知单明细；证明内容为：通过特快专递于2012年1月15日再次通知原告办理收楼手续。4.融富中心同一居住楼3位业主收楼情况；证明内容为：同一小区的其他业主收楼情况。5.丛台区价格认证中心鉴定报告书一份；证明内容为：该房屋的实际损失情况。

经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为违约金约定过高。原告对被告提交的证据1和证据5的真实性无异议；对证据2和证据3不认可，认为不是本人签收；对证据4不认可，认为与本案无关。经合议庭评议，本院对以下证据予以认证：原告提交的证据和被告提交的证据1、证据3和证据5，对被告提交的其他证据，因原告异议理由成立，本院不予确认。

根据原、被告的陈述和双方提交的有效证据，现已查明以下事实：2009年1月11日，被告XX公司（出卖人）作为甲方与原告刘XX、赵X（买受人，乙方）签订《融富中心认购书》，主要约定：刘XX、赵X购买物业融富中XX楼1单元2302号，建筑面积117.75平方米（实际产权面积以房产测绘机构认定面积据实结算），成交价单价3150元／平方米，总价370913元。付款方法：一次性付款，首期付款成交价100%即370913元，于2009年1月11日前付清。交楼时间：2009年12月31日。三、双方责任：乙方须在购房合同规定的时间内交纳房款及办理银行按揭手续；乙方如未按本合同规定的时间办理付款及银行按揭相关手续，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，认购书继续履行；甲方如未按本合同规定的时间交楼，自本认购书规定的交楼时间之第二天起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，认购书继续履行；被告XX公司在合同上加盖了合同专用章，原告刘XX、赵X签了名。合同签订后，原告刘XX、赵X按约定于2009年1月11日一次付清了购房款370913元，但被告却未按合同约定于2009年12月31日将该房屋交付原告。2012年1月15日被告通知原告办理收楼手续，原告未办理，现该房屋未交接。后原告要求被告按已付房款日万分之三支付逾期交房违约金，双方产生争议，原告诉至本院。

又查明，本案在审理期间，被告提出原告要求的逾期交房违约金过高，依法应予降低和减少，为了确定逾期交房的损失情况，被告申请鉴定。经邯郸市中级人民法院委托鉴定，邯郸市丛台区价格认证中心作出的《价格鉴定报告书》认定，融富中XX楼1单元2302号房屋的租赁价格为1200元／月（毛坯房）。本院将该《价格鉴定报告书》送达给原、被告双方后，双方均未申请重新鉴定。

本院认为，原、被告双方签订的《融富中心认购书》，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，应受法律保护。原告按合同约定已经一次性付清了购房款，但被告却未按合同约定的交房日期2009年12月31日前将房屋交付原告，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。本案现争议的焦点问题为该房屋逾期交付后违约金应当按照何种方式确定。原告要求被告按照合同约定的日万分之三承担已付房款自2010年1月1日至2011年12月21日止的违约金，被告则辩称双方所订房屋买卖合同中关于逾期交房条款约定的违约金日万分之三过高，应予降低，要求按照经邯郸市中级人民法院委托由鉴定机构所鉴定的房屋租赁价格来确定违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条规定当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持，第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以恒量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，被告逾期交付房屋，如按已交付房款支付日万分之三违约金的约定，该约定违约金则明显过分高于实际造成的损失，被告对此提出抗辩要求降低。经查，本案中原告所购买的该房屋系住宅性质的商品房，用于自住，该房屋未采用从银行贷款的按揭方式，原告未提交其所付购房款系采取其它借款方式的证据，也未提交因该房逾期交付导致原告不能正常入住而租赁房屋支付租金的证据，即原告没有提交造成实际损失的证据，故原告的实际损失不明确。经邯郸市中级人民法院委托，由鉴定机构评估，该区位相同建筑面积的房屋月租金为1200元，按日为40元，再加上30%的损失则每日损失为52元，而按本合同逾期交房支付已付房款370913元日万分之三违约金的约定，则每日违约金数额为111.27元，超过造成损失的2倍多，已过分高于所造成的损失，因此被告抗辩合同约定的违约金过分高于造成的损失，主张按照经鉴定的房屋租赁价格来确定违约损失，于法有据，应予采信；因原告主张被告支付逾期交房违约金的期限是自2010年1月1日起至2011年12月21日止，所以，违约金数额为1200元×24月＝28800元，再加上30%的损失8640元，则被告共计应支付违约金37440元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

一、原告刘XX、赵X与被告河北XX公司签订的《融富中心认购书》继续履行；

二、被告河北XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘XX、赵X逾期交房违约金37440元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1806元，原告负担1070元，被告负担736元，鉴定费600元由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

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审　判　长　　王延峰

审　判　员　　王建永

代理审判员　　张XX

书　记　员　　王XX