原告陈XX诉被告柳州市XX公司、XXX居间合同纠纷一案一审民事判决书

原告陈XX，无固定职业。

委托代理人薛XX，XXX律师。

被告柳州市XX公司，住所：广西柳州市柳南区XX。

法定代表人兰XX，该公司经理。

委托代理人韦X。

委托代理人余仕继，XXX律师。

被告兰XX。

委托代理人余仕继，XXX律师。

原告陈XX诉被告柳州市XX公司（以下简称XX公司）、兰XX居间合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理。依法由审判员韦X独任审判，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托代理人薛XX，被告XX公司的法定代表人兰XX及其委托代理人韦X、余仕继，被告兰XX及其委托代理人余仕继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2014年1月24日，原告陈XX与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定：二被告自愿将座落于柳州市航一路9号银海小区北XX1-3号房产出卖给原告；签订协议当日原告交付购房定金50000元和购房款100000元，余款在2014年4月1日前被告取得房产证配合原告办理完过户手续后付清；签订协议当日，被告将房屋交原告装修入住使用。但双方签订协议至今，被告既没有取得房产证，也没有在2014年4月1日前配合原告办理房屋产权证过户手续，已构成违约。据了解，被告不是诉争房屋的所有权人，根本无法取得房屋产权证，却以欺诈手段，与原告签订房屋买卖协议。被告的行为，违反《合同法》第五十二条（一）（五）项和国家七部委联合颁发《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）第三十条的规定，致使原被告签订的《房屋买卖协议书》履行不能，被告属根本性违约，合同无效或者合同解除，不影响合同争议处理的约定条款，即本案签订的房屋买卖合同中的第五条。此外，因合同首页上是被告兰XX签名，原告所付款项也是支付至被告兰XX的账户，故二被告应共同承担责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、二被告返还购房款100000元；2、二被告双倍返还定金100000元；3、二被告支付房屋装修费4800元；4、解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》；5、由二被告承担本案诉讼费用。

被告XX公司辩称，一、本案房屋确实不是二被告所有。2013年8月1日，被告XX公司的员工韦XX与本案诉争房屋的所有权人签订了房屋买卖协议，被告XX公司有权代售该房屋，如果被告XX公司没有权利处分该房屋，也无法将房屋交付给原告使用，因此，本案的房屋买卖协议实为房屋居间合同。在该合同中的第四条注明的是收取中介服务费，被告XX公司实为居间人。如果原告要求解除合同，被告XX公司表示同意，但提请法庭考虑合同效力问题，因为合同第一条明确约定出售的房屋是经济适用房，原、被告均已明知，经济适用房是否允许买卖、原告是否符合购买条件涉及本案协议是否有效，所以，如果原告不具备购买条件，双方签订的协议属于无效协议；二、被告XX公司同意向原告退回购房款100000元；三、原告没有按约定前来办理过户手续，在得到被告书面通知之后仍然没有前来办理，也没有将房款存放第三方托管，造成至今房屋无法过户的原因在于原告，且被告也将房屋交付给原告使用至今，按照合同法的规定，原告存在违约情形，定金不应返还；四、关于装修费。原告从2014年1月27日起居住使用被告交付的房屋，如果合同解除，按照同路段的房屋租赁价格，远远超过原告主张的装修费。综合上述，请求法院驳回原告的第2、第3、第5项诉讼请求，此外，如果合同解除，原告应当依法返还房屋给被告。

被告兰XX辩称，与原告存在合同关系的是被告XX公司，依据合同相对性以及公司法所规定的有限责任公司应当承担的法律责任，本案的权利义务应由被告XX公司承担。被告兰XX作为公司的法定代表人，无需对公司行为承担责任。其他答辩意见与被告XX公司一致。

经审理查明，被告XX公司系经营投资咨询服务、房地产经纪的有限责任公司。2014年1月24日，原告作为乙方与甲方签订《房屋买卖协议书》一份，协议首页的“甲方”注明为被告兰XX，落款甲方处则加盖了XX公司公章及兰XX签名。协议约定：一、甲方自愿将座落于柳州市航一路9号银海小区北XX1-2号房产，建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH201XXXX0146）出售给乙方，乙方愿意购买上述房产，价款为510000元；二、乙方在签订房屋买卖协议之日起向甲方支付购房定金50000元，在签订本合同当日向甲方支付房屋款100000元，余下房款2014年1月24日到2014年4月1日内待甲方领得房产证配合到房管局办理过户相关手续，乙方将余下房款360000元冻结在甲方指定的银行，双方办理房屋相关一切手续；三、办理房屋所有权过户手续所需交纳的一切费用由乙方承担，过户当日乙方应向甲方支付中介服务费5000元；……五、甲方保证上述房地产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。甲方违约则双倍赔偿乙方房屋定金，如果乙方违约甲方则不退还乙方已支付的购房定金；…XX、在签订本合同之日起甲方把房屋交给乙方使用，在甲方未得到余款之前，乙方不得恶意破坏房屋。协议签订后，二被告于2014年1月24日向原告出具《收条》，载明收到原告交来的柳州市航一路9号银海小区北XX1-3号、建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH201XXXX0146）房款150000元（其中包含50000元定金、100000元房款）。之后，被告于2014年2月中旬将房屋交付给原告使用。现双方对合同继续履行问题产生分歧，原告诉至本院，引起本案纠纷。

另查明，案外人黄XX于2010年5月20日与柳州市经济实用住房发展中心签订《经济适用住房买卖合同》一份，由黄XX向柳州市经济实用住房发展中心购买位于柳州市航一路9号银海小区北XX1-3号的经济适用住房，准购证证号为YH201XXXX0146，房款为211296元。

在诉讼过程中，原告提交收款收据、购物清单各一张，拟证明原告装修房屋的费用和购买部分生活用具的费用；被告XX公司则提交房屋买卖协议、报纸各一份及电话清单九份，拟证明其员工韦XX与本案诉争房屋的所有人于2013年8月1日签订了房屋买卖协议，被告XX公司有权出售该房屋，合同签订后，二被告多次要求原告前来办理房屋过户手续未果，之后多次电话通知及依法在报刊再次发出书面通知，要求原告前来办理，但原告至今没有前来办理过户相关手续，存在违约情形的原因在于原告。

本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、《房屋买卖协议书》甲方的权利义务人是谁？2、《房屋买卖协议书》的合同性质如何认定？效力如何？

对争议焦点1，本院认为，被告兰XX作为被告XX公司的法定代表人，《房屋买卖协议书》甲方处有其签字并加盖了XX公司公章，应视为履行职务行为，且之后合同履行人亦为被告XX公司，故合同甲方的权利义务人应为被告XX公司。

对争议焦点2，原告签订《房屋买卖协议书》时，已知晓被告XX公司为中介公司，合同中又未言明被告XX公司为房屋所有权人，且还约定了过户之日原告需向XX公司支付中介费，故按照中介市场的交易习惯，二者的法律关系符合居间合同的特性，本案案由应定为居间合同纠纷。不管该房屋所有权人与被告XX公司之间存在何种法律关系，原告与被告XX公司签订的上述《房屋买卖协议书》约定交易的房屋性质属经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的规定，经济适用房在五年内不能上市交易。本案中，引起争议的交易物属于经济适用房，且房屋所有权人购买该房屋尚未满五年，而原、被告约定过户的时间亦仍在五年期限内，属上述部门规章及行政法规规定的禁止交易情形，故依法不应当上市交易。而且经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房违规交易，损害了经济适用住房所面向社会群体的公共利益，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（四）损害社会公共利益……”的规定，原、被告欲交易经济适用房的行为是破坏经济适用房设立初衷的，应当认定原告与被告XX公司签订的《房屋买卖协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除该合同，双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告XX公司应向原告返还购房款100000元及定金50000元；被告XX公司作为具有专业资质的房地产中介机构，在明知促成交易的房屋为经济适用房，且其土地使用权取得方式为划拨、在5年内依法不能直接上市交易的情况下，仍然为买、卖双方提供中介服务，应当对合同无效承担主要过错责任，故鉴于原告搬入房屋居住装修的必要性，结合其提交的装修费用凭据及原告自身的过错，本院酌情认定由被告XX公司向原告赔偿装修费4500元。对于原告的其他诉讼请求，本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：

一、被告柳州市XX公司向原告陈XX返还购房款人民币100000元及定金人民币50000元；

二、被告柳州市XX公司向原告陈XX赔偿装修费人民币4500元；

三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

案件受理费人民币4472元（原告已预交），减半收取2236元，由原告陈XX负担555元，由被告柳州市XX公司承担1681元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审判员　　韦X

书记员　　郑宇

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。