上饶市江南XX与上饶市XX公司、占XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告:上饶市江南XX，住所地江西省上饶市信州区。

负责人：詹XX，该业主委员会主任。

委托代理人：苏XX，男，1968年7月14日出生，汉族，江西省铅山县，该业主委员会副主任，特别授权代理。

委托代理人：蔡明红，江西XX律师，特别授权代理。

被告：上饶市XX公司，住所地江西省上饶市，统一社会信用代码9136XXXX87568750。

法定代表人：占XX，该公司经理。

被告：占XX，男，1972年2月3日出生，汉族，上饶市XX公司经理，住江西省上饶市，

原告上饶市江南XX诉被告上饶市XX公司、占XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市江南XX负责人詹XX、委托代理人苏XX、蔡明红、被告上饶市XX公司法定代表人占XX代表公司及其本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告移交在物业服务期间提取物业维修基金使用的支出财务报表、相关票据及关于小区物业费、广告费等收支财务报表、票据等手续；2、要求被告退还提前收取的物业费(暂约为2万元)；3、要求被告承担违约责任1万元及赔偿损失1万元；4、要求被告承担提前撤离小区应当支付的费用48,351元；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告进一步明确诉请1的内容为：提供被告开具并收取物业费的收款收据（2011年7月26日至2017年1月10日）；每年年度财务报表；被告已预收2017年1月10日至2017年12月31日的物业费明细表及款项、物业费纸制台账及详细业主信息资料；2011年7月26日至2017年1月10日服务期间使用物业维修基金情况一览表。事实与理由：原、被告于2015年1月1日订立《物业服务合同》，物业服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2017年1月10日，被告不顾双方的协议单方面发布《通告》，决定撤出江南XX。被告违约后，原告本着解决问题的态度和诚意，多次以口头及函件形式要求与被告进行工作交接，但是被告始终拒不办理工作交接，也不将小区物业服务期间的手续办理转移。不仅如此，被告在违约前己经收取了部分业主的物业费及地下超市的租金，在业主及原告的多次要求被告退还下，被告均置若罔闻，这严重的损害原告的合法权益。根据《物业服务合同》第二十六条的约定，对于违约的一方，还应当向守约的一方承担支付违约金及赔偿责任。本案中，被告在没有与原告协商一致的情况下，撤出服务小区，属于严重违约，应当承担违约责任。现在，被告对原告的合理要求完全置之不理，故向法院提起诉讼。

被告辩称，一、事由：江南人家第一届业委会2009年成立，两年后因原告组织的维权活动集体辞职，本人是其中的成员之一。2011年因考虑承包了地下车库上下统一管理增加不了多少管理成本，也避免了上下不能统一管理造成的一些安全隐患，所以参与了第二届业委会组织的物业招投标。业委会考虑到上下统一管理的优势采纳了本人的管理方案。2015年第二届业委会起诉长期不交物业费的20多位业主（包括现“业主委员会”五位主要成员），后因本人的代理资格不合法、业委会没人愿意到庭应诉所以撤诉后改由物业公司对上述业主重新提起上诉，现一审法院已经判令上述业主支付相关物业费。在此期间上述业主再次维权成功，逼第二届业委会辞职后在不具备选举权的情况下堂而皇之的成立了“业主委员会”。并在诉讼和选举期间多次对我家进行骚扰（前后不少于10次报警记录），对我个人进行人身攻击（2016年12月在居委会协调业委会交接事宜，被李X等“业委会成员”殴打有报警记录；在老业委会谭主任家发生肢体冲突110报警一次），其欠缴物业费并成立“业委会”的行为在小区造成极其恶劣的影响，对绝大部分积极缴费的业主极不公平！二、关于诉状的说明：1.物业维修基金组织、施工、使用和管理方不是物业公司，所以无法提供相关报表、票据；同时物业服务合同是包干制，亏盈物业公司承担，所以物业公司除业主信息、缴费报表，及涉及撤出时间以外的收支报表，其他均无提交义务；2.原告诉求2本来就在被告的财务移交范围内，新增的诉求5和诉求2应该由新入驻物业公司根据合同和被告清算，涉及往年未收取物业费债权及清算时间节点，不能简单一刀切（以前没有按时缴费的业主就不了了之），原告主张了1-3月的管理费用，却又回避相关责任，原告应该提供与新入驻物业公司签定的物业合同及新物业公司2017年的收费报表凭证，并根据合同约定收费期限与被告进行财务移交（如果新合同从2017年1月1日开始收费，1-3月的管理费用就应该由新物业承担，并退还江南物业支付的1月1-10号的员工工资5,916元）；3.鉴于物业公司的提前撤离是在新、老业委会都不合法，物业合同失效的前提下，并且物业公司与业委会主任及大部分成员存在物业欠费官司纠纷，和我本人因物业欠费官司纠纷存在多次人身攻击；新“业委会”没有履约意愿（成立前及成立后没有和物业公司有过如何交流、接触，协商交接事项）。本案只是这些老赖公报私仇，利用业委会的身份故意刁难，不正常办理交接（居委会和房管局多次协调办理移交未果）老业委会换届选举失败与物业公司签订的物业合同失效，新“业委会”在长期欠交物业费的情况下成立，也不合法。所以物业公司只是在提前告知相关部门的前提下终止履行一份无效合同，所以合同内相关条款同样失效。被告物业公司在特定情况下尽到了提前告知的义务？被告的退出也未对小区造成损失？业委会接管属于小区自治管理，这在物业小区过渡阶段很常见，特别是比较小的小区及业委会能负责任管理的小区，自治管理常态化，成本低效果甚至超过物业公司！因此被告在本案中不应该承担违约和赔偿责任；三、根据饶府发【2015】3号《上饶市物业管理办法》第二章第二十四条规定，业主委员会委员、候补委员后选人应当是本物业管理区域内的自然人，并符合下列条件：（二）履行业主义务，未欠缴物业费和维修基金；第二十八条规定，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，由业主大会在议事规则中确定，任期届满六十日前，应当报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，开始筹备召开业主大会会议进行换届选举，选举产生新一届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。具体由业主大会在议事规则中决定，业主委员会委员资格任期届满即自行终止。无正当理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。第二十九条规定，未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责；四、业委会是否合法：1、根据第二十八条、第二十九条之规定第二届业委会在任期届满后未参加选举，选举新业委会又失败，所有和物业公司签订的物业合同无效。并且在物业费案庭审笔录中包括主任、副主任在内的5名委员都说第二届业委会不合法，所以和我签订的合同是不合法的，无效的！2、根据第二十四条之规定，江南人家新一届“业主委员会”五位主要成员长期欠缴物业费（5年以上），在不享有选举权的情况下成立“业委会”也不合法;有江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2539号、2540号、2541号、2542号、2550号民事判决书为证；五、本案的焦点问题：1、合同无效:江南XX第二届业委会到期后，未参加下届选举，选举新业委会又失败，在未召开业主大会的情况下与江南XX公司签订了一份无效的物业管理合同。在合同履行过程中虽然物业公司尽到了管理义务，但是在有业主提出质疑的情况下,特别是包括主任、副主任在内的5名业委会委员都说第二届业委会不合法，所以和我签订的合同无效，物业公司在特定情况下提前通知相关部门终止了相关无效合同的履行，属于正常退出，甲方应退还合同保证金1万元；2、新业委会不合法:以“业主委员会”主任为首的七名“业主委员会”五位主要成员在欠缴物业费（5年以上）不享有选举权的情况下成立的“业委会”本身也不合法，所有原告不具备诉讼主体资格！3、事实接管业委会自治不存在赔偿：物业公司撤出都有一个设备、资料交接，和财务交接等问题。2017年1月10日上午8点物业公司召集江南XX所有工作人员宣布撤出，9点多“业委会”召集所有人员宣布接管。1月12日“业委会”将值班室的钥匙更换，接管了所有的资料、设备。一直正常管理至今，不能因为原告在财务交接上故意提出不合理要求达到无法交接的目的，就全盘否定交接的事实。索要违约金1万和赔偿金1万无事实依据；4、关于移交：江南XX公司在看到以上长期欠费人员筹备业委会选举的通知后，电话告知居委会和物业科筹备组人员长期不缴费不具备选举资格。在2016年12月23日得知以上长期欠费人员成立“业委会”成立后立刻到居委会告知新“业委会”的不合法，在合同无效业委会又不合法的情况下公司无法继续管理小区，居委会也当面电话告知对方做好交接及其他准备工作，但是“业委会”并没有和我公司进行过任何形式的沟通和接触。后来在我的要求下在相关部门的参与下进行了几次交接，因为“业委会”不同意抵扣合同约定垫付款、合同保证金等相关费用，无法进行财务交接。物业公司在12月23号得知“业委会”成立，立刻找到居委会，居委会当面电话告知“业委会”物业公司要求撤出，但是虽然天天见面直到2017年1月10日物业公司宣布撤出小区管理，“业委会”并未书面或者口头就合同是否继续履行和物业公司有过任何沟通。1月10日物业公司8:00在小区公告撤出，召集所有员工开会告知撤出原因，工资发放截止到当天；9点多“业委会”和所有员工商定工资发放标准，除经理（我姐夫）外所有人员正常上班，小区管理有条不紊，两天后管理员应“业委会”的要求更换了管理室钥匙，1月10日下午，物业公司得知居委会协调业委会办理交接后，就和管理员一起带着所有的交接资料在业委会办公室下面的值班室等，要求办理交接，17点物业公司将所有员工工资发放完毕，期间“业委会”主任也到了值班室让我将超市租金给她，我提出所有资料都准备齐全了，可以进行资料、设备及财务交接；超市租金、多收的物业费等要移交和财务上需要抵扣费用也要扣除，包括履约保证金、1000元以上维修报销款，原业委会主任签过字的。双方应该就财务进行清算后将所有的收支双方确认，形成书面交接协议办理交接。“业委会”主任认为1000元以上报销款不合法所以不同意抵扣，就继续上去和业委会交接，我们一直等到5:30下班离开值班室，之后在我的要求下到居委会、房管局进行过几次财务交接均没有结果。但是“业委会”事实接收所有人员、设施设备。除财务未达成一致所以没有交接，其他主要交接工作均已事实完成；六、对原告提交的证据材料答辩意见：1、第一组证据说明：被告对其真实性无异议，根据其提供的时间节点，其恰恰证明了“业委会”5名委员长期未缴费的事实，根据《物业管理办法》第二章第二十四条的规定，“业委会”选举不合法。居委会在业主质疑业委会成员未缴费没有资格参加选举和担当委员的情况下，“业委会”以等待法院判决为由，将银行卡抵押在居委会暂管，这如果也算缴纳了物业费,不是让大家都不要交物业费，都等法院来判决吗？法院应依法予以纠正；2、第二组证据说明：被告对其真实性无异议，原告提供的合同证明被告缴纳了1万元保证金的事实。第二份合同无效，违约方是当时签订合同的业委会，在合同终止时理应及时退还前一份合同的保证金；3、第三组证据说明：被告对其真实性无异议，被告在2016年12月23日得知“业委会”成立后到居委会说明情况，居委会当面电话告知“业委会”物业公司12月31日退出小区管理，后来公司考虑时间太紧、又是元旦假期，在明知收不到物业费的情况下维持到1月10号，要求居委会协调交接退出小区管理。在特定的情况下尽到了告知义务，维护了小区稳定；4、第四组证据说明：被告对其真实性无异议，对它出示的时机、目的有异议。“业委会”从筹备到成立历时半年多，虽然天天见面，直到2017年1月10日物业公司宣布撤出小区管理，“业委会”并未书面或者口头就合同是否继续履行和物业公司有过任何沟通。1月11日的告知书明显有制造被告“违约”的目的；5、第五组证据说明：被告对其真实性无异议，对它出示的时机、目的有异议，特别是公告的内容。在居委会没有达成交接，原因呢？被告提供的1月23号交接草稿上原告方的要求才是一直不能移交的真实原因；6、第六组证据说明：被告对其真实性无异议，对它出示的时机、目的有异议，特别是联系函的内容，在相关部门的协调下是事实，协调不成功的原因只字未提?被告在12月31日前就把所有移交清单、材料准备妥当，只要原告愿意随时都可以交接；7、第七组证据说明：被告对其真实性无异议，对它出示的时机、目的有异议。8、第八组证据说明：被告对其真实性无异议，该组证据证明原告自治期间物业管理人员没有发生变化，管理平稳有序；在合同无效、物业正常退出，“业委会”自治期间产生的管理费本来就应该由“业委会”从收取的物业费中列支，倒是被告支付的1月1-10号的人员工资，是由“业委会”退还，还是由新入驻的精诚物业支付，应该根据原告与精诚物业签订的物业合同约定的收费期限确定;精诚物业入驻前和接管后小区业主一再要求其依法公示物业合同,但该物业管理单位和负有监督责任的“业委会”一直置之不理（精诚物业入驻后实际收费从2017年1月1日开始）；为了避免原告篡改合同，希望法院当庭让原告提供该物业服务合同，并且让精诚物业提供相关收费凭证。最后陈述:原告在小区维权多年，其欠缴物业费与其成立业委会存在因果关系。第一、二届业委会选举他们不参与，但是每届业委会正常主持工作时他们就站出来维权，并以此为由欠缴物业费，2013年第三届业委会选举没有人报名的时候他们也不报名参加，等到因为欠缴物业费被诉讼到法院后，急急忙忙在不具备参选资格、业主不知情的情况下成立“业委会”又是出于什么目的？江南XX第二届业委会在任期届满后未参加选举，在新业委会不能合法产生期间，与物业公司签订的合同确实属无效合同，原告“业委会”包括主任、副主任在内的5名委员都说第二届业委会不合法，所以和我签订合同无效的质疑也事实成立；新“业委会”七名成员中包括主任有五名是物业费诉讼案的被告，业委会的成立显然也不合法，江南XX公司在提前告知相关部门的前提下及时终止这份失效的合同，在这期间公司在“业委会”筹备、成立等相关阶段，第一时间（当天）告知了相关部门，相关部门也通知了“业委会”做好接管准备，“业委会”正是有这样的准备和底气才会一直不与我公司接触，在我退出1小时后直接接管；自治也是一种比较成熟的管理模式，小区平稳过渡也没有造成混乱和损失。所以根本不存在违约和赔偿。原告在物业费纠纷案中说物业合同无效，江南XX公司及时终止这份无效合同后你们又说违约。希望法院查明事实依法驳回原告第1.3.5项诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担，并请业委会通知新聘请的物业公司和被告根据合同，依法清算相关费用，办理财务交接。法院的判决对江南XX，对上饶市物业行业的发展都将起到示范效应。

本院经审理认定事实如下：被告占XX系被告上饶市XX公司法定代表人。2011年7月26日，原告与被告上饶市XX公司签订了《物业服务合同》一份，合同约定由被告上饶市XX公司承担原告小区的物业管理工作。2015年元月1日，因合同约定的服务期限到期，双方又签订了《物业服务合同》一份，该份合同约定的合同履行期限为三年，即从2015年1月1日起至2017年12月31日，该合同另约定，对于任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向守约方支付一万元违约金，对守约方造成损失的，还应给予赔偿。2016年12月底，被告上饶市XX公司因对原告方业委会的新组成人员的当选资格有异议（2016年，被告上饶市XX公司曾以原告方业委会的新组成部分人员或其家属为被告，提起追缴欠付物业费诉讼），遂向该小区所在地居委会及上饶市房管局有关人员提出提前退出原告小区物业管理服务的要求，并由居委会工作人员将该要求转告了原告方。2017年1月10日，被告上饶市XX公司在未与原告达成一致的情况下，即单方以张贴通告的形式，宣布退出原告小区物业管理服务，当日，原告即自行接管了物业管理用房及被告留存于该房内的所有资料及设施并自行组织人员进行小区的物业管理服务，直至精诚物业公司入场。其后，因双方对部分费用的承担问题无法达成一致，导致被告上饶市XX公司拒绝将部分持有资料移交给原告，原告遂向本院提起诉讼。

上述事实，有原、被告签订的《物业服务合同》两份、原告提交的上饶市房管局物管科的证明、原告第三届业委会向上饶市房管局物管科提交的交接申请书、第三届业委会委员名单、吉阳山社区居委会出具的证明、被告上饶市XX公司于2017年1月10日张贴于案涉小区的《通告》、原告于2017年1月11日向被告上饶市XX公司出具的《告知书》及向上饶市XX公司法定代表人送达该《告知书》的照片、原告于2017年1月23日在案涉小区张贴的公告、原告于2017年1月24日向被告上饶市XX公司出具的《工作联系函》及向上饶市XX公司法定代表人送达《工作联系函》的照片、原告于2017年2月12日向被告上饶市XX公司出具的《告知书》及向上饶市XX公司法定代表人送达该《告知书》的照片、原告于2017年2月15日出具的《申请报告》两份（报告提交的对象分别为上饶市房管局物管科及吉阳山社区居委会）、原告在自行管理小区物业服务期间向物业服务人员发放工资及春节奖金费的收条三份、月份工资表及清单各一份、原告在自行管理小区物业服务期间支付垃圾代运费票据三张、支付电费的《代收电力缴费回单》六张、购买拖把的收据一张、原告申请的证人谭某（原告业委会第二届主任）的当庭陈述、两被告提交的本院（2016）赣1102民初2539号、（2016）赣1102民初2540号、（2016）赣1102民初2541号、（2016）赣1102民初2542号、（2016）赣1102民初2550号庭审笔录及民事判决书各一份、吴云峰民事上诉状一份、被告上饶市XX公司支付相关费用的收款收据两张（背面均有原告业委会第二届主任谭某的签名）、被告上饶市XX公司于1月10日制作的移交方案一份1页、物业收费情况登记表一份10页、物品移交清单一份1页、合同移交清单一份、移交装修押金清运费表一份、被告上饶市XX公司与他人签订的案涉小区相关广告合同三份、精诚物业公司广告收据一份、移交项目草稿一份（上有被告占XX及原告委托与被告上饶市XX公司协商处理交接事宜人员字迹）、原告建立的江南XX微信群聊天记录截图九页、精诫物业公司2017年7月24日前收费报表截图五页、精诚物业公司收费凭证三张、被告上饶市XX公司2017年1月l-10号《工资表》一份、CD光碟一张(包含数据文件六个：2016年12月23日被告占XX与吉阳山居委会主任通话录音音频资料一份、2016年12年26日被告占XX送退出报告到房管局和居委会的录音音频资料各一份、2017年1月13日物业管理用房换锁录像视频资料一份、2017年1月14日吉阳山居委会主任到案涉小区协调被告上饶市XX公司与原告方纠纷的录音音频资料一份、2017年1月23日被告占XX代表被告上饶市XX公司与原告方委派人员协商办理交接手续的录音音频资料一份)及原、被告的当庭陈述予以证实。

本院认为，原告系依法设立的组织，被告对原告内部成员任职资格的质疑，应依法另行主张及解决，且并不影响原告在本案中的诉讼主体资格，故对两被告关于原告不具备诉讼主体资格的辩称，本院不予采纳。原告诉请要求被告占XX承担相应责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告与被告上饶市XX公司于2015年1月1日签订《物业服务合同》时，其组成人员虽未经法律规定的选举程序，但在未新选举合法有效组成人员时，经案涉小区物业管理部门许可的前提下，代行管理职责，并不违反法律法规的禁止性规定，且双方签订的合同内容未违反法律规定，且已实际履行，故两被告提出该合同无效的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。被告上饶市XX公司在本案中单方提前解除合同的理由，与法律规定不符，故原告要求被告上饶市XX公司承担违约责任的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，但原告诉请要求被告被告上饶市XX公司承担一万元赔偿责任，未向本院提交该损失实际产生的依据，应承担举证不能的法律后果。原告诉请要求被告上饶市XX公司退还提前收取的物业费，但未向本院提交证据证明被告上饶市XX公司已经提前收取物业费的具体金额，依法应承担举证不能的法律后果。原告诉请要求被告上饶市XX公司承担原告自行管理小区物业支付的费用48,351元，该费用系原告所代表的小区业主享受相应物业服务应当支出的费用，故该主张无事实及法律依据，本院不予支持。原告诉请要求被告上饶市XX公司提供并移交其开具并收取物业费的收款收据（2011年7月26日至2017年1月10日）、每年年度财务报表、被告已预收2017年1月10日至2017年12月31日的物业费明细表及款项、物业费纸制台账及详细业主信息资料、2011年7月26日至2017年1月10日服务期间使用物业维修基金情况一览表，该项诉请中：要求被告上饶市XX公司提供并移交开具并收取物业费的收款收据无法律依据；要求被告上饶市XX公司提供并移交其已预收2017年1月10日至2017年12月31日的物业费明细表及款项、物业费纸制台账及详细业主信息资料无事实依据；要求被告上饶市XX公司提供并移交其服务期间使用物业维修基金情况一览表，因原告无证据证明被告上饶市XX公司在服务期间承担了管理使用物业维修基金的职责，且无证据证明被告上饶市XX公司持有该资料，故该要求无事实依据；要求被告上饶市XX公司提供并移交其服务期间每年年度财务报表该部分诉请符合本案实际及法律规定，被告上饶市XX公司虽陈述已经被原告实际接受，但未向本院提交相应证据予以证明，故本院对被告上饶市XX公司该陈述不予采信，对原告该诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第三十九条第一款、《江西省物业管理条例》第五十九条第一款的规定，判决如下：

一、被告上饶市XX公司于本判决生效后十日内向原告上饶市江南XX提供并移交其服务期间每年年度财务报表；

二、被告上饶市XX公司于本判决生效后十日内向原告上饶市江南XX支付违约金一万元；

三、驳回原告上饶市江南XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2,009元，减半收取1,004.50元，由原告上饶市江南XX负担500元，被告上饶市XX公司负担504.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

审判员　张　卫

二〇一七年十二月十四日

书记员　肖XX