崔XX与刘XX、蒋XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 　

　　崔XX与刘XX、蒋XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　浙江省杭州市中XX

　　民 事 判 决 书

　　(2017)浙01民终7016号

　　上诉人(原审被告)：崔XX，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住浙江省仙居县。

　　委托诉讼代理人：方XX，仙居县白塔法律服务所法律工作者。

　　被上诉人(原审原告)：刘XX，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市XX。

　　委托诉讼代理人：程杰、资XX，浙江XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：蒋XX，男，19xx年x月x日出生，汉族，住浙江省仙居县。

　　上诉人崔XX与被上诉人刘XX、蒋XX房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院(2017)浙0103民初字1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。

　　原审法院查明，2016年7月6日，蒋XX(甲方出租方)与刘XX(乙方承租方)签订商铺租赁合同一份，约定：甲方房屋坐落于杭州下城区间，租赁期限3年，自2016年8月11日至2019年8月10日，双方议定每年租金为300000元，第二年起每一年递增3%，2016年8月11日至2017年8月10日的年租金人民币叁拾万元整，于2016年7月6日前支付。租赁保证金为人民币50000元，乙方于2016年7月6日前支付给甲方，房屋租金按一年为一期支付，首期租金于2016年7月6日前付清。合同终止时乙方交清租金及水、电、电话物业管理等相关费用并且办理营业执照迁移或者注销手续后，甲方即退还乙方租赁保证金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需赔付对方违约金人民币十万元整，如造成损失过大，则按照实际损失赔偿对方。蒋XX、崔XX在甲方处签名捺印，刘XX在乙方处签名捺印。同日，谌XX(与刘XX系夫妻关系)通过XX银行向蒋XX转账370000元。蒋XX向刘XX出具收据一份，载明：今向朝晖路166号商底层西边一间房租费叁拾万，转让费贰万元，押金伍万元，共计叁拾柒万(370000)元。租赁合同签订后，刘XX对租赁房屋进行了装修，并办理了营业执照，经营范围为自制饮品制售。

　　崔XX在庭审中陈述，其与蒋XX系合伙关系，因经营需要租赁了杭州下城区间房屋，后未实际经营，将租赁房屋转租给刘XX。

　　因蒋XX、崔XX未向商铺所有权人按期支付房屋租金，涉案商铺所有权人通知刘XX腾空租赁房屋，刘XX于2017年1月11日搬离了租赁房屋，刘XX遂起诉至法院。原审法院已于2017年5月11日向蒋XX、崔XX送达起诉状副本。

　　刘XX向本院提出诉讼请求：1.解除刘XX与蒋XX、崔XX签订的《商铺租赁合同》;2.蒋XX、崔XX返还刘XX2017年1月11日至2017年8月10日的房屋租金175000元;3.蒋XX、崔XX返还刘XX押金50000元和转让费20000元;4.蒋XX、崔XX承担违约责任，并支付违约金100000元;5.蒋XX、崔XX赔偿刘XX的经济损失200000元;6.本案诉讼费用由蒋XX、崔XX承担。

　　原审法院认为，涉案商铺租赁合同系各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，且无证据证明商铺所有权人对转租行为提出异议，因此该商铺租赁合同合法有效。刘XX依约履行了支付租金义务，因蒋XX、崔XX不向商铺所有权人按期支付房屋租金，导致刘XX无法继续使用商铺，已构成违约。因涉案商铺已实际腾空，租赁合同已无履行基础，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，刘XX要求确认解除涉案商铺租赁合同，原审法院予以支持，刘XX主张以起诉方式行使解除权，合同解除时间为起诉状副本送达蒋XX、崔XX之日。崔XX关于不应就本案承担相应责任的辩解，原审法院认为，崔XX作为合同当事人在涉案商铺租赁合同上签字，且承认与蒋XX系合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的民事责任的相关规定，应当对合伙债务承担连带责任，本案中，无有效证据证明签订商铺租赁合同之前，崔XX与蒋XX的合伙关系已经终止，因此对于崔XX的相关辩解原审法院不予采纳。涉案商铺已于2017年1月11日腾空，刘XX要求返还房屋腾退后的租金共计175000元(每月25000元*7个月)，原审法院予以支持。关于刘XX要求返还保证金及转让费的主张，原审法院认为涉案房屋租赁合同对保证金做出明确约定，根据现有证据，未发生租赁合同约定的不允许返还保证金的情形，因此对于刘XX要求返还50000元保证金的主张本院予以支持;对于转让费20000元，因租赁合同对其未做约定，原审法院考虑涉案商铺的租赁及实际使用时间，对未使用部分按比例予以返还，确定返还金额为17222元。关于违约责任，崔XX对刘XX主张的违约金及实际损失过高提出抗辩，原审法院认为，综合考虑涉案合同的履行情况、过错方、预期利益损失等因素，刘XX依约要求支付违约金100000元的主张并无不当，原审法院予以支持。对于刘XX主张的其他损失，依现有证据，无法证明实际损失超过违约金约定的金额，因此，原审法院对刘XX要求赔偿经济损失200000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认刘XX要求解除与蒋XX、崔XX签订的《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于2017年5月11日解除;二、蒋XX、崔XX于判决生效后十日内返还刘XX房屋租金175000元;三、蒋XX、崔XX于判决生效后十日内返还刘XX房屋保证金50000元及转让费17222元;四、蒋XX、崔XX于判决生效后十日内支付刘XX违约金100000元;五、驳回刘XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9250元，由刘XX负担3442元，蒋XX、崔XX负担5808元。

　　宣判后，崔XX不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审法院判决书中所谓认定：“2016年7月6日，蒋XX与刘XX签订商铺租赁合同一份，约定：甲方房屋坐落于杭州下城区间，租赁期限3年……蒋XX、崔XX在甲方处签名捺印”之词与客观事实不符。导致了对事实认定的严重错误。其客观事实和理由如下：1、蒋XX与刘XX于2016年6月底双方协定合伙经营餐饮业生意。并于2016年7月1日，由刘XX为合伙代表人名义与傅XX签订了位于杭州市下城区XX西一间商铺房，租期6年。由蒋XX支付给傅XX第一年房租30万元;保证金5万元。尔后，蒋XX以口头形式聘请上诉人为餐饮店合伙人(干股)。2、以刘XX名下与房东(即所有权人)傅XX、签订商铺房租赁合同后;当时主张与上诉人合伙经营餐饮业生意;但由于国际锋会在杭州召开而餐饮业不许营业。于此，在还未实际进入合伙经营环节时，上诉人与蒋XX经协商终止(退出)合伙关系。并签订了终止合伙协议书。3、由于杭州锋会的因素，蒋XX于2016年7月6日与刘XX协定，将向傅XX承租的商铺房全部转租给刘XX一人租赁经营。因此，双方签订了本案商辅房的租赁合同。蒋XX向刘XX收回了自己出资支付给傅XX的房租30万元;保证金5万元和转让费2万元。4、对两被上诉人的上述转租赁本案商铺房的全过程，上诉人既从没参与也毫不知晓。全部是蒋XX独手与刘XX行使、操作的。该租赁合同上甲方(出租方)处签有崔XX姓名及指印非上诉人亲笔签名和盖印。而是蒋XX背着上诉人代为签、盖的。同时，合同租金和保证金、转让费等全部是蒋XX经收和取用。上诉人既未在场也不知晓。也没有享用分文。这一切的事实，上诉人均有证据调取加以证实的。而一审判决仅以蒋XX与刘XX之间签订的商铺租赁合同上出租方处签有上诉人姓名而确认上诉人为蒋XX的合伙人。认为：一审判决的这一认定显然是对客观事实认定的严重错误。这是导致本案认定事实不清的关键所在。二、一审判决适用法律不当。根据上诉人与被上诉人蒋XX终止合伙后，本案合同租赁物的承、出租的协商、签约等一系列全过程，上诉人既从没参与，也毫不知晓。被上诉人刘XX将租赁合同的租金、合同保证金、转让费一并交付给被上诉人蒋XX。且合同标的额实际是被上诉人蒋XX收益、使用等事实看，承担本案民事责任的主体是被上诉人蒋XX。因此认为：本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，而一审判决书中适用《中华人民共和国民法通则》等三十五条以合伙的法律关系，认为适用的法律显然存在不当。三、一审判决错误。上述事实已一清二楚阐明，上诉人终止(即退出)合伙后，是被上诉人刘XX与被上诉人蒋XX双方独立行使的民事法律行为。因此，依照合同约定，出租方承担合同的义务人是被上诉人蒋XX和房东傅XX。如果合同违约的话?首先是房东傅XX;后是蒋XX，而与上诉人无关。刘XX为本案合同纠纷提起诉讼，应将傅XX和蒋XX列为共同被告才确当。而刘XX将毫不知晓、毫无实际权利义务关系的上诉人列为被告;这显然主体不符。一审法院应当在认真查明事实真相的前提下，追加房东傅XX为本案被告为当。一审法院应当追加不但未予追加;反而仅凭合同标的物出租方处签有上诉人的姓名和指印(实际是蒋XX签)而将上诉人确认为合伙人，并判决上诉人承担本案合同义务的共同返还责任。综上，一审判决程序不符，适用法律不当，导致判决错误。请求二审法院撤销原判，改判蒋XX承担返还刘XX的房屋租金、房屋保证金、转让费、违约金的全部民事责任。本案上诉费由刘XX、蒋XX负担。

　　被上诉人刘XX答辩称：上诉人并无证据证明刘XX与蒋XX的合伙存在关系，同时，上诉人在一审庭审时也认可其与蒋XX之间的合伙关系。上诉人提交的解除合伙经营协议书，根据第三款的约定，可以证明上诉人与刘XX之间仅仅是租赁合同关系。如果存在合伙关系，应该在协议书中写明。傅XX不是转租协议的当事人，所以不是本案被告。对于上诉人上诉主张其在合同中的签名并非本人签字，但是在一审中并未提出，同时也没有申请鉴定，对其二审这个申请，应不予支持。同时，一审法院庭审明确问上诉人，合同中签字是不是其本人，上诉人是确认是本人签字。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人蒋XX未进行答辩。

　　二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

　　本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，上诉人崔XX在案涉《商铺租赁合同》出租方签字，上诉人崔XX在一审庭审中明确其在该合同上签字，且承认与蒋XX系合伙关系。现上诉人崔XX上诉否认在合同上签字的事实，认为已经与蒋XX解除合伙关系，而上诉人崔XX并没有提交证据佐证其主张的该事实，故崔XX应承担举证不能的后果。本院对上诉人崔XX该主张不予采纳。因蒋XX、崔XX不向商铺所有权人按期支付房屋租金，导致刘XX无法继续使用商铺，已构成违约。崔XX、蒋XX应对刘XX的损失承担相应的责任。现崔XX上诉主张其不应承担责任的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费9250元，由上诉人崔XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　张一文

　　审判员　　金XX

　　审判员　　睢晓鹏

　　二〇一七年十二月二十五日

　　书记员　　何XX