土地转让协议纠纷案申请再审

    律师观点分析

    案情简介：练X与覃X土地转让纠纷案，外地人覃X临时借用练X的农村宅基地搭建临时简易房暂住。几年后，覃X以自己的名义办理了土地使用证，并在该地建房。练X知道后，提出异议，双方发生纠纷。为此，练X向法院起诉覃X的行为无效，一审胜诉、二审败诉。法定期内，练X委托黄华勋律师向X省高级法院申请再审。本案涉及土地房屋转让、不动产确权登记等重叠的民事、行政法律关系，案情复杂。2018年12月，X省高级法院最终决定立案再审审查。

    民事再审申请书

    再审请求：

    （1）撤销X州市中级法院（2017）375号民事判决书

    （2）维持X江区法院（2015）350号民事判决书。

    事实及理由

    申请人与被申请人确认合同无效纠纷一案，X江区法院（2015)350号民事判决书内容：确认覃X与“练X”签订的《转让房屋协议书》无效。覃X提起上诉，X州市中级法院（2017）375号民事判决：（1）撤销X江区法院（2015）350号民事判决书；（2）驳回练X的全部诉讼请求。

    申请人认为，对本案诉讼请求的判决内容，X州市中级法院（2017）375号民事判决属于认定事实错误、采信证据错误。

    一、涉案的地块，是属于X江区X村中XX的农村集体土地，确定给练X作为宅基地使用，并办理了集体土地使用证。

    1、1989年3月10日，X村中屯将本屯集体所有的水塘边约60平方米的土地确定给练X作为宅基地，练X取得X江县政府颁发的105170《集体土地建设用地使用证》。从土地的性质及来源说明，没有经过练X及村中屯集体同意，涉案地块其他人是无权转让的。

    2、练父是练X的父亲，傅某是覃X的丈夫。1990年初，覃X夫妇从外地到X江县打工，租住村中屯的邓某家，某东得知练X有一块空闲的宅基地，便向练父请求在该地搭建临时的简易房暂住，后经练X同意搭建简易房暂住。在1990年11月24日前，该涉案地是没有房屋存在的，土地局、房产局也没有该地上房屋的申报、准建、规划等资料存档。按当时情况，属于临时性简易房，并非永久性建筑。参照《土地管理法》第五十七条的规定，临时使用土地的期限一般不超过2年。因此，不存在房屋买卖的标的物。

    3、涉案地是练X的宅基地，同意给被申请人搭建临时用房，并非转让土地给覃X夫妇。练父不是该地的所有人和使用人，对此地根本也无权处分，当然也没有资格将涉案地转让给覃X夫妇。

    二、1990年11月24日的转让协议书，是被申请人一方为骗取该地的使用权证书，而伪造假冒的，是无效的。

    1、1990年9月，被申请人伪造《转让房屋申请报告》，假冒练X的签名和指印，同年11月24日伪造《转让房屋协议书》，假冒练X的签名和指印；出具虚假的说自己是本村村民接受本队社员练X的转让房屋的《证明》，把申请人的宅基地使用证名字变成被申请人的名字，X江县政府没有对上述材料查明真伪，即将原归申请人使用的105170《土地使用证》地块登记在被申请人名下，后来被申请人申请注销第105170号土地证，X江县政府又重新颁发051027国有土地使用证，把涉案地块登记在被申请人名下。

    2、1990年11月24日的转让房屋协议书，记载：“练X”将涉案地60平方米的简易房屋以1500元的价款转让给被申请人覃X。该协议书是被申请人单方伪造的，协议书落款签字处的甲方“练X”的签名及指印，经过XX司法鉴定中心签定，不是练X本人签名及指印。可以确定该《转让房屋协议书》，不是练X与被申请人签订的，不是练X本人的真实意思表示，是无效的。

    3、1990年9月10日向村委提交的《转让房屋申请报告》，也是被申请人伪造虚构的，练X从未知晓申请报告的事情，报告上也不是练X本人签名，况且当时该地就没有房屋。报告中的被申请人当时也不是本村村民，邓X在1990年也不是本队队长。村委开具的证明，也是事实不符，属虚假证明。

    转让房屋协议、转让房屋申请报告，是被申请人单方伪造的，不是练X本人签名盖印，练X也不知情，都是无效的。

    三、被申请人取得的国有土地证存在程序违法、实体违法。

    1、涉案地原属村中屯农村集体土地，不是国有土地，按法律规定，农用地转为国有土地，依法要经过征收征用手续。但是，现在涉案地四周，都是属于村中屯农村集体土地，从来没有被征收征用，为何单单该地性质是国有土地？而四周却是农村集体所有，这个不合逻辑。

    2、涉案地被登记为国有土地，在土地登记的初始来源时，无法看到农用地转为国有地的合法手续，明显是国有土地登记来源不合法。把原农村土地登记为国有土地，属于程序违法。

    3、农村土地不能私下买卖，否则违法无效。本案土地登记中，涉及的关键证据是1990年11月24日的《转让房屋协议书》，经过XX司法鉴定中心鉴定，其中练X的签名指印都是假的，伪造的；《转让房屋申请报告》也是被申请人伪造的；被申请人不是本地人，其2004年4月才从外地转户至X江县，而村公所于1995年4月24日出具证明却写到：“兹有我村民覃X因房屋居住困难申请建房---”。被申请人伪造上述虚假材料，借此骗取国土局将涉案地登记为国有土地，并且登记在被申请人名下，X江县政府据此发证明显是实体性违法。

    四、证据的效力认定问题。

    涉案的关键证据是1990年11月24日的转让协议书，该份转让书是伪造的，经过XX司法鉴定中心鉴定是假的，因此申请人针对转让房屋转让书提出确认协议书无效的诉讼请求，是合法的。一审法院经过开廷审理，作出确认《转让房屋协议书》无效的判决，是符合诉求规定的。二审法院，对此却不作为有效证据并采纳，反而不支持申请人的主张，明显是认定证据错误。

    五、本案的法律关系和原告的诉讼请求，是请求确认《转让房屋协议书》无效，并没有涉及其他。本案法院只需要确认协议书是有效还是无效，而不涉及到土地使用证及地上房屋的权属问题。因为X江县政府颁发国有土地使用证的具体行政行为是否有效，应该由行政诉讼程序来解决，而不是在单个民事判决中，以否认该协议效力不利于市场交易稳定，损害当事人对标的物的改造利益为由，采用推理的方式，外延地设想以后的各种可能性行为及可能发生的诉讼活动，进而驳回申请人的诉讼请求。

    转让房屋协议书是违法无效的，转让及签名字盖印本非练X本人意愿，不是练X本人的真实意思表示，被申请人伪造假冒申请人签名把原集体土地的登记为被申请人的国有土地性质，也明显违反了土地管理法、合同法等法律规定。这样的协议书，这样的民事法律行为怎么能认定有效呢？为何二审中院还作出这样的判决？

    因此，申请人认为二审判决认定的事实不清，采信证据不足，为维护申请人的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，提起再审申请，望法院支持申请人的再审请求。

    此致

    XX省高级人民法院

    申请人：练X

    年月日