邹XX、伍XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区贺州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂11民终1431号

上诉人（原审原告、反诉被告）：邹XX，女，1991年10月10日出生，瑶族，住钟山县。

委托诉讼代理人：欧江德，XXX律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：伍XX，男，1984年5月12日出生，汉族，住湖南省XX**瑶族自治县。

委托诉讼代理人：盘枫，湖南省XX**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。

第三人：潘XX，男，1976年3月1日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。

委托诉讼代理人：李XX，XXX律师。

上诉人邹XX因与被上诉人伍XX、第三人潘XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2020）桂1122民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

邹XX上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人返还7月12日至7月31日的租金5000元；2、撤销一审判决第三项；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有对新冠疫情期间的房屋减免政X进行确认，没有依法追加诉讼第三人，显然不当。根据国市监注【2020】38号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见》第六条、桂政办

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发【2020】6号《广西壮族自治区人民政府办公厅印发关于支持打赢疫情防控阻击战促进经济平稳运行若干措施的通知》第十三条、贺政发【2020】2号《贺州市人民政府关于应对疫情保障中小企业稳定健康发展若干政X措施的通知》第五条、法发【2020】17号《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》第6条之规定，上诉人主张2020年2月、3月租金减免，4月-7月租金减半收取有充分的法律依据和政X依据。政X所说的“承租国有资产类经营用房”并非要求出租人必须是行政事业单位，而是要求所有权人为行政事业单位。按照相关政X规定，上诉人的租金可承租至2022年7月31日。因涉案房屋所有权人是钟山县税务局，故应当依法追加其作为第三人参加诉讼。二、一审法院主动变更被上诉人的反诉请求，在被上诉人没有违约金诉请的情况下，判决上诉人支付违约金，明显错误。三、上诉人在租赁合同关系中并没有根本违约，一审法院判决违约并承担违约责任没有事实和法律依据。本案双方因租金减免无法达成一致而引起，并非个人原因导致违约。被上诉人主张至2020年7月11日解除双方合同，上诉人在对反诉答辩中明确，如合同有效，同意解除，应当是在2020年5月3日解除。整个案件中，法院认定上诉人没有合同解除权，终止合同是被上诉人提出的请求，何来上诉人违约。另一方面，双方在租赁合同中并没有约定违约责任，只约定单方终止合同应赔偿相应损失，但被上诉人并没有证据证明相关的损失，也没有对损失进行评估，本案的涉案房屋在2020年7月已经对外招租，被上诉人何来损失。

伍XX答辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求依法维持。上诉人上诉的请求没有事实依据和法律的支持，请求依法驳回。

第三人潘XX答辩称，第一、一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合

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法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。第二，上诉人在上诉请求中变更的诉讼请求不符合法律规定。第三，伍XX与邹XX所签订房屋转租合同是经过潘XX的同意转租的，所以该转租合同合法有效。综合以上意见，上诉人的上诉请求事实理由不能成立，请法庭予以驳回。

邹XX一审诉讼请求：1、确认原告与被告的合同无效；2、判令被告返还已交的房租22500元；3、本案诉讼费用由被告承担。

伍XX一审反诉请求：1、判令解除双方签订2019年12月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付2020年4月1日至12月31日的门面租金135000元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2019年12月19日，经原、被告平等自愿协商，伍XX同意把2019年7月租用的潘XX的钟山县城东XX（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）转租给邹XX使用，并于当日签订《房屋转租合同》，第三人潘XX在“业主”一栏签字。该合同约定主要内容：转租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。邹XX租用须预交三个月（2020年1月至3月）的铺租肆万伍仟元整给业主潘XX。以后每月租金为壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租按季度交，每季度月未5日交下季度租金。同时约定，如果邹XX不按时交租金，伍XX有权单方终止合同，并由邹XX支付后面剩下月数的全部租金。该合同需经潘XX签字确认才可生效。2019年12月21日，邹XX向第三人潘XX支付45000元，并备注：“2020年1月2月3月铺租”。2020年4月7日，原告邹XX通过微信，将原告于2020年4月3日正式停止营业，已搬离案涉房屋的相关事项告知被告伍XX。2020年7月10日，被告制作《终止合同书》并通过微信发送给原告，原告于次日收到该终止通知书。2020年7月29日，该院组

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织各方当事人到场进行现场调查，经实地测量，案涉房屋已清空，房屋面积与案涉房屋租赁合同约定面积基本相符。

另查明，被告与第三人潘XX就钟山县城东XX（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）协商达成房屋租赁合意，于2019年5月20日签订《房屋租赁合同》。该合同约定主要内容：1．转租期一年六个月，自2019年7月1日至2020年12月31日止。2．被告伍XX租用第三人潘XX门面必须先交伍万元给第三人潘XX作为保证金，租金定为每月壹万伍仟元整，年租金为壹拾捌万元整。房租每年12月5日前交第二年房租，被告伍XX如不按时交租金，第三人潘XX有权单方面终止合同，并不退押金。

再查明，案涉房屋钟山县城东XX（县农贸中心市场对面国税局门面移动右起第六、七间）产权为国家税务总局钟山县税务局所有。经函询国家税务总局钟山县税务局，该局反馈：钟山县城东XX（县农贸中心市场对面国税局门面）房屋建成于1981年，该局于2008年1月5日与案外人董XX个人签订房屋租赁协议，约定租期为：从2020年1月1日起到2020年12月31日止，租期为壹拾叁年，每月租金为肆万元整。根据税务系统相关固定资产管理办法规定，该局资产一律不得对外出租出借，已签订协议的在租期结束后立即回收资产，所以不存在有疫情期间房租减免措施。

一审法院认为：关于合同效力的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告与第三人潘XX于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。

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该院认为，税务系统相关固定资产管理办法，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所称的“效力性强制性规定”，不影响本案《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》的效力。原告以此主张本案租赁合同无效，于法无据，该院不予支持。

案涉房屋系国家税务总局钟山县税务局所有，第三人人潘XX经层层转租而拥有租赁权，租赁合同的期限均未违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，可见，对于承租人未经出租人同意转租的，其救济途径应是解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，国家税务总局钟山县税务局、董XX、潘XX之间所签订合同涉及的房屋门面众多，且以打包形式出租，其知道或者应当知道承租人分包或分租他人的可能性。合同签订至今，上述案外人均未向原、被告或第三人主张过该项权利，应视为其默认承租人的转租行为。原告在庭审时亦陈述，为了办理相关营业执照，国家税务总局钟山县税务局于2020年1月6日向其开具了《证明》一份，证实了国家税务总局钟山县税务局支持对案涉房屋的租赁行为。第三人潘XX依法转租房屋，与法不悖，原、被告的主张与本案实际不符，该院不予支持。

该院认为，出租未经房屋竣工验收和消防验收合格的房屋违反了《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，在该种情形下导致

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房屋无法使用时，承租人请求解除租赁合同的，法院应予支持。房屋是否经过房屋竣工验收和消防验收合格与房屋租赁合同的效力没有必然联系，且合同双方当事人并未明确约定其为租赁合同的生效要件，被告也没有举证实该房屋因此而无法使用的情形实际发生。本案房屋建成于1981年，而建设工程规划许可证制度是《中华人民共和国城市规划法》颁布后于1990年4月1日才开始施行，《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行生效的时间也均在涉案房屋建成之后，根据法不溯及既往的原则，亦不应认定案涉房屋为违法建筑。从《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、第六十四条规定的内容来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，导致合同无效的，是指违反了城市规划实施、导致所建房屋为不合法建筑物。而本案没有证据证明涉案房屋存在违反城市规划实施的情况，或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。故对被告该项主张，该院不予支持。关于被告是否《房屋转租合同》当事人的问题。该院认为，原、被告于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》，从合同的标题及其形式上看，应是双方对房屋转租合意的真实意思表达。从合同的内容看，《房屋转租合同》虽有第三人潘XX签字，但该转租合同约定的权利义务仍归原、被告所有，并没有概括性转移给第三人，且《房屋转租合同》中并未约定解除被告伍XX与第三人潘XX所签订的《房屋租赁合同》。在本案诉讼中，原告邹XX亦主张其与被告仅存在房屋转租关系。因此，应认定被告伍XX对案涉《房屋转租合同》系转租关系，而非租赁权转让关系。根据合同的相对性，被告应严格履行与原告签订的《房屋转租合同》。关于租赁合同应否解除的问题。本案中，原、被告均主张解除《房屋转租合同》，该合同依法应予以解除。但依据《中华

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人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人解除合同必须严格依据法律的规定或者合同的约定，才能达成合同解除的法律效果。本案中，原告邹XX的行为不符合合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，更没有与被告协商解除合同，其单方发送解除通知的行为因被告的拒绝而不能产生解除合同的法律效力，其单方搬离承租房屋的行为也不能导致租赁合同的解除，只能是以自己的行为表明不再继续履行合同。综合该院查明的事实，应认定原、被告签订的《房屋转租合同》于2020年7月11日解除。关于租金及违约金的问题。原告主张减免租金，于法无据，其作为违约方亦没有减免的基础，该院不予支持。反诉原告伍XX主张反诉被告邹XX应按合同约定支付2020年7月11日前的租金50323元［15000元×（3＋11／31）月］，于法有据，该院予以支持。关于反诉原告对2020年7月12日至2020年12月31日的租金主张，应视为反诉原告对反诉被告违约责任的主张。从立法精神看，合同法第一百一十四条规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，反诉原告亦应负止损义务，综合本案租赁房屋无法延长租期的实际，原审法院酌定反诉被告应赔偿反诉原告损失39677元（酌定房屋空置损失至2020年9月30日）。因此，反诉被告应向反诉原告支付房租、违约金，共计90000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第八条、第十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹XX与被告伍XX于2

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020年12月19日签订的《房屋转租合同》；二、驳回原告邹XX的其他诉讼请求；三、反诉被告邹XX于判决生效之日起十日内向反诉原告伍XX支付房租及违约金共计90000元。

各方对一审查明的事实没有异议。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，邹XX与伍XX于2019年12月19日签订的《房屋转租合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应根据合同的约定履行各自的义务。邹XX承租涉案房屋用于经营饮食行业。在签订租赁合同以后，我国突然爆发新冠疫情，导致邹XX经营出现困难。邹XX通过微信，与伍XX商议减免租金事宜，伍XX不同意。后邹XX于2020年4月7日通过微信告知伍XX，已于2020年4月3日正式停止营业，已搬离案涉房屋的相关事项告知伍XX，要求伍XX前去协商解除合同事宜，伍XX未予理会，双方未达成一致意见。2020年7月10日，伍XX制作《终止合同书》并通过微信发送给邹XX告，邹XX于次日收到该终止通知书。根据《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，一审认定邹XX不交付租金构成应当违约，应当承担违约责任不当，本院予以纠正。鉴于邹XX在一审亦表示同意解除合同，本院确认双方的合同已于2020年7月11日解除。对上诉人提出因为新冠疫情应当减免房租的请求，本院认为，本案疫情发生的时间段承租人已经交付了

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租金，后续欠付租金的行为发生时，我国已经处于全面复工复产阶段，且涉案房屋所在地属于低风险地区，在原始的出租人不同意减免租金的情形下，一审未予减免并无不当。故本院确认邹XX应当支付租金至2020年7月11日，计50323元。对邹XX的其他上诉请求，本院不予支持。对伍XX的其他反诉请求，本院亦予以驳回。

综上所述，上诉人邹XX的部分上诉请求有理，对其有理部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：

一、维持钟山县人民法院（2020）桂1122民初925号民事判决第一项、第二项；

二、撤销钟山县人民法院（2020）桂1122民初925号民事判决第三项；

三、上诉人邹XX于本案判决生效之日起十日内支付被上诉人伍XX租金50323元；

四、驳回被上诉人伍XX的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费181元（上诉人邹XX已预交），一审反诉案件受理费1500元（被上诉人伍XX已预交），二审案件受理费2175元（上诉人邹XX已预交），合计3856元，由上诉人邹XX负担1856元，被上诉人伍XX负担2000元。

上述应付款项，义务人应当于本判决书确定的履行期间履行完毕，如未按本判决确定的履行期间履行完毕，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。债权人可在本案生效判决确定履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。

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本判决为终审判决。

审 判 长　黄XX

审 判 员　周XX

审 判 员　张依传

二〇二一年二月二十六日

法官助理　蒙晓华

书 记 员　黄XX