当事人信息
上诉人（原审被告）：咸阳XX公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区陕科大咸阳校区西XX。
法定代表人：林XX，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：陕西科技大学，住所地：陕西省西安市。
法定代表人：马XX，该校校长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西XX律师。
被上诉人（原审被告）：刘X，男，1972年6月17日生，X族，住陕西省咸阳市秦都区。
案件概述
上诉人咸阳XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人陕西科技大学、刘X租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初529号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人安X、刘XX、被上诉人陕西科技大学的委托诉讼代理人ＸＸ、赵兰、被上诉人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人主张
XX公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序有误，严重侵害了上诉人的合法权益。1、上诉人在法定期限内向原审法院提交了管辖权异议申请书，但原审法院并未出具任何文X。2、上诉人曾向原审法院提起公章鉴定申请，并提交了从印章刻制到使用的全部备案资料，但原审法院拒不接收相关资料，拒不鉴定。3、被上诉人陕西科技大学追加诉讼请求的程序有误，上诉人提出给予追加诉请的答辩期被回绝，侵害了上诉人的合法权益。二、原审法院认定事实不清，证据不足。1、涉案两份《租赁协议书》应属无效，原审法院应对装饰装修物一并予以处理。2、即使原审法院认定《租赁协议书》有效，上诉人并非租赁合同的一方主体，原审法院在未查明案件基本事实的情况下，作出了错误的判决。3、假定认定上诉人系《租赁协议书》的适格主体，应当审理被上诉人陕西科技大学的违约行为。被上诉人陕西科技大学违约在先，原审法院对违约金的数额判决过高。三、原审法院判决内容与法律规定相违背。
陕西科技大学辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）本案租赁事实清楚明确，答辩人与被答辩人签订的《租赁协议书》合法有效，当事人之间存在合法租赁关系。（二）2013年3月14日签订的《租赁协议书》，被答辩人刘X和XX公司应当支付涉案房屋租金及承担相应违约责任。（三）2013年5月14日签订的《租赁协议书》，被答辩人刘X和XX公司应当支付涉案房屋租金及承担相应违约责任。（四）答辩人有权对外出租本案所涉房屋，收取租金。二、原审法院程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。
刘X辩称：一、本案两份租赁合同的承租方应该是XX公司，与我无关，租金应由XX公司承担。二、至于我曾于2017年5月17日出具过一份承诺书，那是因为我当时还在公司，之前租赁这个房的时候，是我代表公司是谈的，陕西科技大学要求我向他们出这样一个承诺书。三、陕西科技大学交给我们的房子，建起来很多年，早已是危楼，不能出租，存在很多问题。四、当时我代表公司签合同时，陕西科技大学承诺在2013年5月15日就把房交给我们，但是一直没有向我们交。合同签订后，2013年9月25日才将阶梯教室一层交付。五、陕西科技大学在没有提前告知我的情况下，要求我们改造上水管道，否则就不能使用上水管道，这不仅不符合交付条件，而且增加了答辩人的义务，影响了答辩人的施工进程。六、我们装修施工时，一层的其他租户多次阻挠闹事，没有办法正常施工，我们多次向陕西科技大学反映，陕西科技大学一直不管。七、陕西科技大学说给我们免费提供6个月的装修期，但一直未尽到合同义务，导致合同目的无法实现。
当事人一审主张
陕西科技大学向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和二被告之间的《租赁协议》，二被告按照《租赁协议》中的约定将房屋交还原告；2、判令二被告共同向原告支付拖欠的房租、暖气费、滞纳金及违约金共计XXX.2元（滞纳金、违约金按协议约定暂时算至2017年9月30日，其余滞纳金及违约金计算至费用还清之日）；3、二被告立即恢复原来用电秩序，拆除私自接拉的电线；4、判令二被告自2018年5月15日起至实际交房之日止，每日向原告支付14602.74元的违约金及其它损失；5、由二被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。
一审法院查明
一审法院认定事实：2013年3月14日陕西科技大学咸阳XX管委会与被告咸阳XX公司签订《租赁协议书》，约定：甲方将陕西科技大学咸阳XXXX楼XX层西侧部分，二、三、四层整体总计建筑面积2864.88平方米租赁给乙方作为办公、酒店使用，协议期限五年，从2013年5月15日至2018年5月14日，年租金806000元，每年一次缴清。乙方逾期向甲方缴纳租赁费，每逾期一天，应向甲方支付当年总租金的0.3%的滞纳金。双方签订合同时，乙方须缴纳161200元合同保证金。乙方逾期三十日未按约定缴纳费用，甲方有权解除合同，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。在协议期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用（除租赁费外），每逾期一天，应按上述费用总额的3%支付甲方违约金。协议期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。2013年5月14日陕西科技大学咸阳XX管委会与被告刘X签订《租赁协议书》，约定：甲方将陕西科技大学咸阳XXXX楼东阶梯教室三层总建筑面积612平方米租赁给乙方作为餐饮经营使用，协议期限五年，从2013年5月15日至2018年5月14日，年租金260000元，每年一次缴清。双方签订合同时，乙方须缴纳54000元合同保证金。其余关于逾期缴纳滞纳金、解除合同及逾期交房违约金的计算同2013年3月14日《租赁协议书》的约定。合同签订后，被告咸阳XX公司与刘X通过银行汇款及缴纳现金的方式，共计向原告陕西科技大学缴纳租金XXX元，保证金215200元，其中2013年至2014年费用缴清，2014年至2015年欠费466000元，2015年至2016年缴清，2016年至2017年欠费312000元，2017年至2018年未缴纳，即欠费XXX元。被告咸阳XX公司分别于2015年11月10日和2017年3月6日向原告作出承诺缴清下欠租金，2017年5月17日被告刘X向原告承诺克服一切困难缴清所拖欠的租金。另，咸阳XX公司成立于2013年4月7日，住所地是陕西省咸阳市秦都区陕科大咸阳XX西侧，公司股东有刘X和程XX，法定代表人为程XX。2017年8月17日咸阳XX公司的股东由刘X和程XX变更为林XX和林香，法定代表人也变更为林XX。
一审法院认为
一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁协议书》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告未按照约定支付租金，现原告请求被告支付下欠的房屋租金XXX元，于法有据，本院予以支持，扣减保证金215200元后，被告应再向原告给付租金XXX元。被告迟延支付房屋租金，属违约行为，故其应承担违约责任，合同第五条第三款：“…乙方逾期向甲方缴纳租赁费的，每逾期一天，乙方应向甲方支付当年总租金的0.3%的滞纳金”，原告据此请求被告支付违约金/滞纳金XXX元，但该约定明显高于原告的实际损失，本院依法支持原告按照欠款当年总租金的0.1%，收取每逾期一天的违约金即为XXX元（计算至2017年9月30日）。另，在本案审理过程中，原被告之间的租赁协议到期，原告请求解除合同，故从2018年5月15日起被告应支付房屋占用费，标准按原合同执行，每天的租金应为2920元。被告咸阳XX公司辩称，原告所出租房屋无产权证，涉案租赁合同未到相关部门报批，因此租赁合同无效，原告系国有事业单位，租赁给被告的房屋建设于上世纪七十年代，属于国有资产，根据《教育部直属高等学校国有资产管理暂行办法》的相关规定，原告有权将涉案房屋对外出租。被告咸阳XX公司辩称，涉案合同系与刘X个人签订，与被告咸阳XX公司无关，2013年3月14日《租赁协议书》的一方签订主体即为咸阳XX公司，2013年5月14日《租赁协议书》虽为刘X签订，但是在履行合同过程中，咸阳XX公司股东刘X和程XX都在履行合同，并且被告咸阳XX公司与被告刘X都曾向原告承诺缴清所欠租金，故二被告应共同承担还款责任。原告主张被告恢复原来用电秩序，拆除私自接拉的电线，属另一法律关系，本案不予涉及，原告主张被告拖欠暖气费一节，未提供相关证据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告陕西科技大学与被告咸阳XX公司、刘X之间的房屋租赁合同关系于2018年5月14日解除。二、被告咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内连带给付原告陕西科技大学房屋租金XXX元。三、被告咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内连带给付原告陕西科技大学截止2017年9月30日的违约金XXX元，并承担2017年10月1日之后至欠款实际还清之日的违约金（按照欠款当年总租金的0.1%，计算每逾期一天的违约金数额）。四、被告咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内连带给付原告陕西科技大学房屋占用费，按每天2920元标准给付，自2018年5月15日起至房屋实际腾出时止。五、被告咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内将位于陕西科技大学咸阳XXXX楼XX层西侧部分，二、三、四层及东阶梯教室三层的房屋腾出，交与原告陕西科技大学。六、驳回原告的其他诉讼请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59627元，由原告陕西科技大学承担10000元，被告咸阳XX公司、刘X承担49627元。
二审法院查明
本院二审期间，被上诉人陕西科技大学提交以下证据：陕西科技大学咸阳XX土地证、北区教学楼概算、新建执照等文字材料、轻院北区教学楼建筑结构施工图纸、照片3张。被上诉人刘X提交以下证据：西北政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书、索赔申请、授权委托书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人陕西科技大学提交的证据予以认定；对被上诉人刘X提交的西北政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书真实性予以认定，证明目的不予认定，对索赔申请及授权委托书不予认定。
经审理查明：一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。另查明，陕西科技大学出租的涉案房屋建设于1975年至1978年，有国有土地使用证及施工资料。
二审法院认为
本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案两份《租赁协议书》是否有效；2、上诉人XX公司是否为本案适格主体，是否应支付被上诉人陕西科技大学租金及违约金；3、一审审判程序是否合法。
关于涉案两份《租赁协议书》是否有效。被上诉人陕西科技大学分别于2013年3月14日、2013年5月14日与上诉人XX公司、被上诉人刘X签订了《租赁协议书》，两份《租赁协议书》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。上诉人XX公司认为两份《租赁协议书》违反了法律规定，应为无效合同，经查，被上诉人陕西科技大学在二审中提供了《国有土地使用证》及涉案房屋的施工资料，证明其对涉案房屋享有所有权，有权将涉案房屋对外出租，上诉人XX公司未提供相反证据推翻该事实，该项上诉理由不能成立。
关于上诉人XX公司是否为本案适格主体，是否应支付被上诉人陕西科技大学租金及违约金。上诉人XX公司于2013年3月14日与被上诉人陕西科技大学签订了《租赁协议书》，系该合同的相对方。2013年5月14日的《租赁协议书》虽系被上诉人刘X与被上诉人陕西科技大学签订，但被上诉人刘X当时系上诉人XX公司的股东，上诉人XX公司及被上诉人刘X共同履行了合同，都曾向陕西科技大学书面承诺缴清所欠租金，上诉人XX公司及被上诉人刘X均系两份《租赁协议书》的合同相对方，均为本案适格主体。上诉人XX公司及被上诉人刘X未按约定支付被上诉人陕西科技大学租金，构成违约，应当共同承担支付租金及违约金的责任，原审判决双方连带支付租金及违约金无法律依据，依法应予纠正。上诉人XX公司认为一审判决违约金标准过高，原审判决对双方合同约定的违约金标准虽予以降低，但仍然明显超过给被上诉人陕西科技大学造成的实际损失，结合合同履行情况及给被上诉人陕西科技大学造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院对违约金予以调整，上诉人XX公司的该项上诉理由成立，依法应予支持。
关于一审审判程序是否合法。上诉人XX公司认为一审法院未处理其提出的管辖权异议违反法定程序，因其未在提交答辩状期间提出管辖权异议，该项上诉理由不能成立。上诉人XX公司认为一审法院拒不受理其鉴定申请、被上诉人陕西科技大学追加诉讼请求程序有误、其当庭申请答辩期一审法院未予准许，经查，一审审判程序合法，不存在上述违反法定程序的情形，其该项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人XX公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初字529号民事判决第一、五项即“确认陕西科技大学与咸阳XX公司、刘X之间的房屋租赁合同关系于2018年5月14日解除。”“咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内将位于陕西科技大学咸阳XXXX楼XX层西侧部分，二、三、四层及东阶梯教室三层的房屋腾出，交与陕西科技大学。”
二、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初字529号民事判决第三、六项。
三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初字529号民事判决第二、四项为“咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内共同给付陕西科技大学房屋租金XXX元。”“咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内共同给付陕西科技大学房屋占用费，按每天2920元标准给付，自2018年5月15日起至房屋实际腾出时止。”
四、咸阳XX公司、刘X自本判决生效之日起十日内共同给付陕西科技大学违约金（466000元从2014年5月15日起计算按照年利率24%计算至2017年5月14日止；312000元从2016年5月15日起按照年利率24%计算至2017年5月14日止；XXX元从2017年5月15日起按照年利率24%计算至付清之日止）。
五、驳回陕西科技大学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费59627元，二审案件受理费34722元，由咸阳XX公司、刘X共同负担64349元，由陕西科技大学负担30000元。
本判决为终审判决。
裁判附件
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
