沈X诉惠水XX公司房屋买卖合同纠纷

    沈X诉惠水XX公司房屋买卖合同纠纷

    贵州省惠水县人民法院

    民事判决书

    （2022）黔2731民初726号

    原告:沈X，男，1992年6月28日生,汉族，住安徽省寿县迎河镇新XX，公民身份号码XXX。

    委托诉讼代理人：张超，系贵州XX律师。代理权限为特别代理。

    被告：惠水XX公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新XX，统一社会信用代码：915XXXX2731MA6DKMC995。

    法定代表人：欧XX，系公司执行董事。

    委托诉讼代理人：牟XX，贵州XX律师。代理权限为一般授权。原告沈X与被告惠水XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告沈X的委托诉讼代理人张超，被告XX公司的委托诉讼代理人牟XX均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原告沈X向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同编号：201XXXX1234；2.判令被告退还原告购房款462073元；3.契税、维修基金、工本费、服务费13436元；4.判令被告支付资金占用费77653元（以475509元为基数，自2018年4月28日起，按中国人民银行发布的银行同业间贷款利率计算，截至2022年2月21日，利息为77653元）；5.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿申请撤回第三项诉讼请求，庭审中原告自愿放弃部分诉请，即变更第二项诉请的金额为412808元，变更第四项诉请自2018年4月28日起，以412808元为基数，按年利率3.7%计算至起诉之日的利息为60289元。原告沈X主张的事实和理由：被告系黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新区惠水XX二期A区建设项目建设单位。原告与被告于2018年4月28日签订商品房买卖合同，合同编号：201XXXX1234。合同约定：原告向被告购买其开发的怡景XX1-2-1号房屋，房屋套内建筑面积97.14平方米，单价为每平方米6339.39元，房屋总价款615808元；付款方式为签订合同之日原告向被告支付首期房款215808元，余款400000元以银行按揭贷款方式支付。另约定：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付商品房，逾期超过九十日，买受人有权要求退房；建筑工程设计施工图设计文件变更影响买受人所购房屋商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。

    合同签订后，原告依约支付了首期购房款215808元，后因银行贷款未通过，双方另行达成付款协议，原告陆续支付房款246265元。现经原告实地查看了解，原告购买的该套房屋与约定的交付条件不符，存在重大设计变更，被告未书面告知原告情况下，在消防通道与原告房屋阳台相连处增加防火隔热门，已构成严重违约；根据相关规定，防火隔热门不能封闭，行人可以直接从消防通道处直接进入原告阳台到达客厅，被告交付房屋存在重大安全隐患，同时影响原告对阳台的功能使用。据此，原告与被告签订的购房合同的目的已经无法实现，原告可以解除双方签订的买卖买卖合同。原告根据相关法律规定特诉至法院,请求人民法院依法判决支持原告的所有诉讼请求。

    被告XX公司辩称，1.商品房买卖合同及补充协议，是双方的真实意思的表示，不存在违反法律行政法规强制性规定而导致无效的情形，合同成立并有效，双方当事人应按照合同约定履行义务；2.被告交付的房屋已经取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，相关设施及水电消防设施均符合约定的交付条件及标准，约定的解除条件不成就，原告无权要求解除合同；3.案涉房屋是按照规划方案进行施工，19号楼的建设图纸包含消防设施均经过相关部门层层审批，被告按照消防和施工图纸进行施工，不存在设计变更，也不存在安装安全隐患。综上，本案不存在合同目的不能实现的情形，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方于2018年4月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告通过贷款方式向被告购买惠水碧桂园怡景XX1-2-1号商品房，该房屋建筑面积129.31

    平方米，套内建筑面积97.14平方米，房屋总价款为615808元，首期房款为215808元，合同中附有房屋分层平面图，原告购买的房屋面积包含有靠近电梯及风井的阳台。合同签订后，原告陆续向被告支付购房款共计412808元（其中2018年4月26日付定金10000元、2018年4月28日付205808元、2018年12月27日付57000元、2019年4月1日付90000元、2019年6月6日付50000元），向案外人惠水县XX公司支付契税、维修基金等13436.16元。

    原告经实地查看后发现已建房屋户型与《商品房买卖合同》中的户型平面图不一致，户型图纸中阳台与房屋步行楼梯通道之间为剪力墙，而被告已建好的房屋客厅外阳台与房屋步行楼梯通道之间设置了消防隔热门，且该消防隔热门不可封锁，即任何人都可以通过该消防隔热门进入原告的阳台及客厅。

    另查明，2020年1月10日，惠水县住房和城乡建设局就关于碧桂园项目商品房买卖纠纷问题调查处理情况向县人民政府、县政法委、县信访局、县公安局指挥中心、县互联网舆情研究中心作出汇报，该汇报显示，包括涉案房屋在内的19栋房屋紧邻配水配电室的防火门直接连接业主生活阳台及消防通道，对业主独立使用空间有一定影响，同时也存在防盗安全隐患，经惠水县消防支队相关人员到现场后，消防设计符合要求，业主在不影响消防安全的前提下，自行协商解决该问题。2020年4月15日，惠水县自然资源局经核实对涉案房屋建设工程颁发《建设工程竣工规划许可证》，同年12月23日惠水县住房和城乡建设局经审查后认为该建设工程已达到竣工备案条件。上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《补充协议》、户型鉴赏图、施工设计图、《建设工程竣工规划许可证》、竣工验收备案表、收据、付款凭证、视频光盘、（2021）黔27民终2097号民事判决书等证据在卷足以实。

    本院认为，本案中，原告与被告于2018年4月28日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，原告按照约定支付了大部分的购房款及相关契税等费用，被告在房屋结构设计图纸出现变更后，未履行告知义务，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，《商品房买卖合同》载明的房屋分层平面图对涉案房屋的结构进行了约定，原告沈X亦在该平面图中签字予以确认。从该平面图来看，涉案房屋客厅外阳台与房屋步行楼梯通道之间为剪力墙，但从原告提交的现场视频来看，该处已被设计为防火隔热门，被告提交的施工设计图及户型鉴赏图上亦体现该处设计为一扇通往消防步梯的门。由此可见，涉案房屋的设计图纸与实际不符，出现了变更的情况，但被告未按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行告知义务，因此，被告违反合同约定，构成违约，应当承担相应的法律责任。

    本案中，涉案房屋客厅外阳台与房屋步行楼梯通道之间的剪力墙变更为防火隔热门，根据法律规定防火隔热门不能进行封闭，该房屋客厅与阳台之间仅用一道推拉玻璃门相隔，因此，任何人员可在任何时候进入原告家中，导致涉案房屋的安全性及私密性得不到保障，也影响原告对涉案房屋阳台的使用，导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，据此，对原告要求解除双方于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告返还已支付的购房款并支付相应资金占用利息的主张，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，陆续向被告支付购房款412808元，现《商品房买卖合同》已被宣告解除，在此前提下，原告要求被告返还其已付购房款412808元符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，原告要求被告以已付购房款412800元为基数自2018年4月28日起，按年利率3.7%计算截至起诉之日2022年3月18日的利息60289元，因《商品房买卖合同》及《补充协议》约定按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，故原告主张的利息计算标准与合同约定相差不大，且与庭审时全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率一致，较为适当，未违反法律规定，本院予以支持。但原告系从2018年4月26日至2019年6月6日分多次支付购房款412808元，并非在2018年4月28日一次性支付，故原告获得的利息亦应按照每笔购房款实际支付时间及金额为基数，按年利率3.7%计算至起诉之日，经计算为52886元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十五条、第五百七十七条之规定，判决

    如下：

    一、解除原告沈X与被告惠水XX公司于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》；

    二、被告惠水XX公司于判决生效之日起三十日内向原告沈X退还购房款412808元并支付资金占用费52886元；

    三、驳回原告沈X的其余诉讼请求。

    如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9332元，减半收取4666元，保全费3286元，共7952元，由被告惠水XX公司负担6695元，

    原告沈X负担1257元。

    如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

    审判员杨XX

    二○二二年五月二十七日

    书记员田X