二审改判两委托人无需支付两百多万元房屋占有使用费、装修损失费等租赁合同纠纷案件

　　二审改判两委托人无需支付两百多万元房屋占有使用费、装修损失费等租赁合同纠纷案件的二审判决书

　　案　　号：(2021)粤01民终14563号

　　审理法院：广东省广州市中级人民法院

　　上诉人(一审被告)：张XX、吴XX。

　　委托诉讼代理人：郭红艳，广东XX律师。

　　被上诉人(一审原告)：广州XX公司。

　　委托诉讼代理人：苏X，北京XX律师。

　　原审被告：朱XX

　　广州XX公司与朱XX、张XX、吴XX租赁合同纠纷一案，一审判决三被告向原告A公司支付两百多万元的房屋占有使用费、空调使用费、物业管理费、装修损失费。一审判决后，张XX、吴XX与广东XX签订委托代理合同，委托郭红艳律师向广州市中级人民法院提起上诉，本案二审改判两委托人张XX、吴XX无需支付本案的涉案款项两百多万元。二审判决书如下：

　　上诉人张XX、吴XX因与被上诉人广州XX公司、原审被告朱XX租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　张XX、吴XX上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判张XX、吴XX无需向A公司支付房屋占有使用费、水电费、中央空调使用费、物业管理费共计XXX.76元及其利息;3.改判张XX、吴XX无需向A公司赔偿装修损失500000元;4.改判A公司向张XX、吴XX及朱XX退还押金336000元;5.本案一、二审诉讼费由A公司及朱XX承担。主要事实与理由：一、《房屋租赁合同》和《解除租赁合同协议书》是A公司与朱XX签订的，根据合同相对性原则，张XX、吴XX不是涉案合同的当事人。在B公司未能依法成立且张XX、吴XX已退出的情况下，朱XX并非B公司的法定代表人，无权代理B公司或张XX、吴XX签订《解除租赁合同协议书》，该协议书是朱XX以其个人名义与A公司所签订的，是其个人意思表示，与张XX、吴XX无关。一审判决张XX、吴XX承担租赁合同的责任，没有事实与法律依据。二、一审判决认定《房屋租赁合同》无效，却认定《解除租赁合同协议书》中除“解除租赁合同”以外的其余约定均为清理结算条款，均合法有效，属适用法律错误。从签约目的和内容来看，《解除租赁合同协议书》应建立在《房屋租赁合同》合法有效的前提上，其性质应为《房屋租赁合同》的从合同，其效力亦因《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定而被认定为无效。一审法院认定《房屋租赁合同》的效力不影响《解除租赁合同协议书》中结算和清理条款效力，显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十八条规定的适用条件，该条适用于“合同的权利义务终止”，不涵盖合同无效的情形。三、《解除租赁合同协议书》存在较多疑点，一审法院在没有查清相关事实的情况下，依据该协议书判决张XX、吴XX承担付款责任，认定事实不清、适用法律错误。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果是返还财产、折价补偿与损害赔偿。A公司与朱XX所签订的《房屋租赁合同》无效，合同的双方因该合同取得的财产的，应当相互返还。据此，A公司应退回已收取的押金336000元给朱XX和张XX、吴XX或在计算朱XX应支付的租金时予以抵扣。五、案涉租赁物没有产权证，也没有建设工程规划许可证，A公司在一审期间未提交证据证明其是案涉租赁物的合法有权出租人，其是否有权将案涉租赁物出租存疑，若其无出租权，则一审判决张XX、吴XX和朱XX向A公司支付占有使用费没有事实和法律依据。若A公司有权出租，则其在签订《房屋租赁合同》前已明知案涉租赁物没有建设工程规划许可证，也清楚案涉租赁物不具备合法出租条件，仍出租给朱XX，A公司是导致《房屋租赁合同》无效的过错方。A公司明知朱XX租赁案涉租赁物用于经营开办教育机构，仍然恶意隐瞒房屋真实性质，违反诚实信用原则并损害了朱XX及张XX、吴XX的信赖利益，并导致朱XX与张XX、吴XX无法以案涉租赁物的地址作为经营场所办理相关证照，也无法完成拟成立公司的注册，租赁合同的目的完全无法实现。综上，请求二审法院判如所请。

　　被上诉人A公司答辩称：一、A公司同意一审判决的判项内容，朱XX、张XX、吴XX应对案涉租赁物占有使用费等承担连带清偿责任。二、《解除租赁合同协议书》的效力问题。《房屋租赁合同》和《解除租赁合同协议书》是两个独立的合同，即使《房屋租赁合同》因未取得建设工程规划许可证而无效，但《解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，是双方对终止履行《房屋租赁合同》的后果清结协商一致的结果，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。三、《房屋租赁合同》未能履行是因为朱XX、张XX、吴XX未依约支付租金且长期拖欠，并单方提出解除合同，给A公司造成严重损失。综上，请求二审法院驳回张XX、吴XX的上诉请求，维持原判。

　　原审被告朱XX二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。

　　因本案纠纷，A公司于2019年8月30日诉至一审法院，请求判令：1.朱XX、张XX、吴XX向A公司支付房屋占有使用费XXX元及滞纳金(滞纳金每日按未支付租金1‰计算，暂算至2019年8月28日止为148008元);2.朱XX、张XX、吴XX立即向A公司支付水、电费共26481.76元及滞纳金(滞纳金每日按未支付水电费1‰计算，暂算至2019年8月28日止为4731元);3.朱XX、张XX、吴XX立即向A公司支付中央空调使用费100000元及滞纳金(滞纳金每日按未支付中央空调使用费1‰计算，暂算至2019年8月28日止为28900元);4.朱XX、张XX、吴XX立即向A公司支付物业管理费126000元及滞纳金(滞纳金每日按未支付物业管理费1‰计算，暂算至2019年8月28日止为36410元);5.朱XX、张XX、吴XX赔偿A公司装修损失500000元;6.朱XX、张XX、吴XX即向A公司支付违约金XXX元;7.朱XX、张XX、吴XX立即向A公司支付律师费40000元;8.朱XX、张XX、吴XX缴纳的押金336000元归A公司所有;9.本案诉讼费由朱XX、张XX、吴XX承担。

　　一审法院于2021年1月18日作出如下判决：一、朱XX、张XX、吴XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向A公司支付房屋占有使用费XXX元及利息(利息以XXX元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);二、朱XX、张XX、吴XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向A公司支付水、电费共26481.76元及利息(利息以26481.76元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);三、朱XX、张XX、吴XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向A公司支付中央空调使用费100000元及利息(利息以100000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);四、朱XX、张XX、吴XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向A公司支付物业管理费126000元及利息(利息以126000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);五、朱XX、张XX、吴XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向A公司赔偿装修损失500000元;六、朱XX、张XX、吴XX交纳的押金336000元归A公司所有;七、驳回A公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45768元，其中案件受理费45668元，管辖权异议受理费100元，由A公司负担19175元，朱XX、张XX、吴XX负担26593元。

　　经二审审理，一审法院查明事实无误，二审法院予以确认。

　　二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

　　本案二审争议的焦点是张XX、吴XX是否需要承担连带责任的问题。从本案查明的事实来看，朱XX于2018年6月27日就案涉租赁物与A公司签订《房屋租赁合同》，后于2018年7月7日与张XX、吴XX签订《合作协议书》拟成立B公司，故要判断张XX、吴XX是否需要承担连带责任，实质就是要判断因本案租赁合同关系而产生的债务是朱XX的个人债务还是属于因故未能成立的B公司在设立过程中所产生的债务。

　　首先，《房屋租赁合同》明确约定案涉租赁物的承租人是朱XX，虽然载明租赁物的使用用途为经营青少年教育机构/幼儿园/少年宫/早教机构等，但没有约定朱XX要成立新公司并以新公司作为承租人来承接该合同中承租人的权利义务或在新公司成立后以新公司的名义重新与A公司签订租赁合同。A公司主张朱XX在签订《房屋租赁合同》时口头告知是代表新公司来签订租赁合同的，但未就此提供证据予以证明，且与《房屋租赁合同》的约定不符，本院对该主张不予采信，认定《房屋租赁合同》的当事人及合同相对方是A公司和朱XX。

　　其次，从签订时间来看，在朱XX与A公司签订《房屋租赁合同》之时，朱XX和张XX、吴XX之间还没有签订《合作协议书》，无法认定是朱XX与张XX、吴XX共同决策由朱XX为拟成立的新公司向A公司承租案涉租赁物作为新公司的经营场地。B公司最终因故未设立，朱XX与张XX、吴XX之间的关系实质为合伙关系，结合前述的签约过程，A公司亦未提交证据证明在与朱XX签订《房屋租赁合同》时朱XX已经取得了其他合伙人即张XX、吴XX的授权，现A公司认为《房屋租赁合同》亦约束非合同相对方的张XX、吴XX，缺乏事实和法律依据。

　　再次，朱XX与张XX、吴XX签订的《合作协议书》中明确约定朱XX已经与A公司签订租赁合同取得了案涉租赁物的使用权，并以此作为朱XX的合作条件，虽然合同中也约定相关的租赁费用由朱XX和张XX、吴XX共同执行，但该约定属于三人的内部约定。考虑到A公司在二审中亦表示在2019年4月前并不清楚《合作协议书》的约定，且张XX、吴XX是基于三方的约定代朱XX向A公司支付了租金和押金，并以吴XX的名义办理《住所(经营场地)场地使用证明》，现A公司主张张XX、吴XX以实际行为认可并履行《房屋租赁合同》缺乏依据，本院对此不予采纳。

　　综合考虑上述因素，因本案租赁合同关系而产生的债务应认定为朱XX的个人债务，而非因故未能成立的B公司在设立过程中所产生的债务，一审法院认定张XX、吴XX应对朱XX所应承担的费用及违约责任承担连带清偿责任缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。至于张XX、吴XX要求A公司退还押金问题，如前所述，张XX、吴XX并非《房屋租赁合同》的当事人，其亦是基于《合作协议书》的约定代朱XX向A公司支付押金，故其无权直接要求A公司退还押金，本院对张XX、吴XX的该上诉请求不予支持。

　　综上所述，上诉人张XX、吴XX的上诉请求部分成立，本院予以部分支持;一审判决对涉案租赁合同所产生债务的承责主体认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：

　　一、维持广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第六项;

　　二、撤销广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第七项;

　　三、变更广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第一项为：朱XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向广州XX公司支付房屋占有使用费XXX元及利息(利息以XXX元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);

　　四、变更广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第二项为：朱XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向广州XX公司支付水、电费共26481.76元及利息(利息以26481.76元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);

　　五、变更广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第三项为：朱XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向广州XX公司支付中央空调使用费100000元及利息(利息以100000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);

　　六、变更广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第四项为：朱XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向广州XX公司支付物业管理费126000元及利息(利息以126000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年4月18日起计算至实际履行完毕之日止);

　　七、变更广东省广州市番禺区人民法院(2019)粤0113民初11168号民事判决第五项为：朱XX于本判决发生法律效力之日起十五天内向广州XX公司赔偿装修损失500000元;

　　八、驳回广州XX公司的其他诉讼请求。

　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费45768元，其中案件受理费45668元，管辖权异议受理费100元，由广州XX公司负担19175元，朱XX负担26593元。二审案件受理费26593元，由张XX、吴XX负担3436元，广州XX公司负担23157元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　邓XX

　　审判员　谭XX

　　审判员　李光华

　　二〇二一年九月十四日

　　书记员　莫善友

　　区敏儿