房产纠纷

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民事判决书

(2021)桂01民终5952号

上诉人(原审原告 ): 张X*，男，，汉族，住河南省夏邑县杨集镇关庙村西XX，

委托诉讼代理人:黄玉兰，XXX律师

委托诉讼代理人:黄X，XXX律师.

被上诉人(原审被告 ): 南宁**地产开发有限责任公司住所地:南宁市良庆区五象大道XX

法定代表人:魏**。

被上诉人(原审被告 ): **地产集团南宁XX公司，住所地:南宁市青秀区民族大道

法定代表人:张X*。

上诉人张X*因与被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司(以下简称“**公司”)、**地产集团南宁XX公司 (以下简称“**集团南宁XX”)商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市良庆区XX民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29 日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。

张X*上诉请求:1.撒销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求;

2.本案的案件受理费由被上诉人承担。

事实和理由:

一、一审判决遗漏查明事实，裁判意见错误。(一)2019 年6月30日，XX公司已通过销售人员张X*微信通知上诉人，公司将另行处理涉案房屋，表明**公司已经通知上诉人解除合同，上诉人也没有继续主张购买房屋，双方均以实际行为认可了认购书已经解除、终止的事实，故本案没有必要再提出解除合同的诉讼请求。(二)《认购书》约定的是乙方须于2019年7月1日签署《商品房买卖合同》然而XX公司在2019年6月30日就通知上诉人，其将另行出售房屋，因此XX公司是违约方，应当退回所收上诉人款项。(三)《认购书》约定的付款方式的分期付款、房款价格是608402元，而XX公司要求上诉人一次性付款 829224 元，XX公司销售人员屡次报价不一致，且书面认购书与口头要求付款的金额不一致，双方并没有就房屋总价、付款方式达成一致意见;因此，未能订立未能订立商品买卖合同的原因在于XX公司。(四)XX公司对外宣称无理由退款政策，销售人员也表示可以无理由退款，但未告知退款前提是再交 30%的款。XX公司欺骗上诉人交款，公司所收款项应按照无理由退款的字面意思无理由退回。(五)XX公司曾同意退 80%款项，但一审判决未查明此事实(六)《认购书》第五条、第七条、第九条，关于乙方已阅读商品房买卖合同样版条款、款项不予退回等约定，加重对方责任、排除对方主要权利，为无效条款。

二、一审判决认定事实错误。**公司并未在《无理由退房协议书》上盖章，因此2019年6月29日双方并未签订此协议书，因此一审判决第 3 页第2 段表述错误该《无理由退房协议书》中的条款，也是**公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时来与对方协商的条款，也未提示上诉人注意，即使上诉人签字也无效。基于以上理由，《无理由退房协议书》未发生法律效力。

三、综上，XX公司提前通知另售房屋是违约方，其在未告知无理由退款有附带条件的情况下，以无理由退款的说法欺骗上诉人先行付款，且XX公司书面认购书与实际要求上诉人付款的总额、付款方式不一致;因此，双方未能订立商品买卖合同的原因在于XX公司一方，上诉人有权要求XX公司双倍返还定金，现上诉人仅主张单倍返还应获得法庭支持。XX公司拒绝退款，导致告资金产生利息损失、交通费、住宿费损失，上诉人有权主张XX公司赔偿。依据公司法第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，股东**地产集团南宁XX公司应对本案一人公司一XX公司债务承担连带清偿责任四、本案认定因不可归责于当事人双方的事由，双方未就商品房总额、单价、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等商品买卖合同主要内容达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立的，依据法律规定，出卖人**公司应当将定金返还买受人上诉人。

**公司、**集团南宁XX均未向本院提交答辩意见.

张X*向一审法院起诉请求: 1.判令公司向张X*退还20000 元款项，并支付资金占用利息(以20000 元为基数，按同期中国人民XX行贷款利率，自2019年6月30日起计算至20000元款项清偿完毕之日止 ); 2.判令公司赔偿张X*交通费、住宿费损失 2401 元;3.判令XX公司对公司在本案的全部债务承担连带清偿责任;4.本案案件受理费、保全费等诉讼费用由XX公司、XX公司承担。

一审法院经审理后判决: 驳回张X*的诉讼请求。案件受理费 370 元，由张X*负担。

本院二审期间，张XX围绕上诉请求提交了证据。对于张X二审提交的证据，本院经审查认为，张X二审提交的部分证据在一审时已经提交，其他一审未提交的证据亦不影响本案的处理，也不足以证明其主张，故本院对张XX二审提交的证据不子采纳。

一审法院根据当事人的陈述以及证据认定的事实正确，本院予以确认。

本院二审另查明，XX公司的员工张X*于2019 年6月 30日向张XX发微信称:“张X*先生，您好! .....依据认购书，阁下须于2019年6月30日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的约定。有鉴于此，我司现特致函阁下:我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知，南宁**房地产开发有限责任公司，2019年6月30日”，张X*回复称“这个什么意思”“你们没有看到房，让交订金就是违规操作的，你当时也说看不上退定金。”

又查明，**公司的员工张X*于 2019年6月30日发微信信息即“按照合同价:919888 元，抵扣完佣金之后合同价910689 元于2019年6月30日参与提前还款可优惠:81465 元，提前还款活动截止到2019年6月30日优惠过后的总房款为829224”给张X*，张X*回复称:“那这样明天去房管局投诉”

再查明，张X*与**公司的员工张X*及周**就退定金的事宜通过微信和电话进行了多次沟通。XX公司的员工周XX在电话中回复张X*称“最多最多退 80%”，张X*对此不同意。最终双方双方未能达成一致意见。

还查明，**公司于2020年9月7日收到起诉状又再查明，**公司只有**集团南宁XX一名股东.

本院认为，张X*与**公司签订《南宁恒大绿洲商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应恪守履行本案中，根据二审查明的事实，XX公司在履行合同过程存在擅自变更《南宁恒大绿洲商品房认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的时间以及变更房屋总价款的违约行为，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，过错在XX公司一方。同时，双方均已同意退款，仅是对于退款数额未能达成一致，足以认定双方已同意不再履行《南宁恒大绿洲商品房认购书》，故本院确认涉案的《南宁**商品房认购书》已解除。因此，本案系因XX公司的违约行为导致《南宁**商品房认购书》解除，故**公司应退还张X*支付的 20000 元款项

关于资金占用利息，**公司至今未能向张X*退还 20000元款项，确实给其造成了损失，故本院对张X*主张的资金占用利息予以支持。因双方未约定退款的时间以及计息标准，故本院认定**公司应支付资金占用利息的计算方式为: 以 20000 元为基数，按全国XX行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从**公司收到起诉状之日即 2020 年9月7日计算至XX公司实际退款之日止。

关于张X*主张的交通费和住宿费应否予以支持的问题。张X*在本案中提交的证据不足以证实其支付的费用系因本案纠纷所导致的损失，故本院对其该主张不予支持。

关于**集团南宁XX在本案中应否承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本案中，XX公司是XX公司独资开办的一人有限责任公司。**集团南宁XX作为**公司的唯一股东未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明XX公司的财产独立于其自己的财产。因此，张X*上诉主张要求**集团南宁XX对**公司的债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。

综上所述，张X*的上诉请求部分成立，应予以驳回;一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:

一、撒销南宁市良庆区XX(2020)桂0108民初 1771号民事判决;

二、被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司退还上诉人张X* 20000 元并支付利息(利息计算方式为: 以20000 元为基数，按全国XX行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年9月7日计算至被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司实际退款之日止);

三、被上诉人**地产集团南宁XX公司对被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任;

四、驳回上诉人张X*的其他诉讼请求，

一审案件受理费 370元，由上诉人张X*负担40 元，被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司、**地产集团南宁XX公司共同负担330元;二审案件受理费 370元(上诉人张X*已预交)，由上诉人张XX负担 40 元，被上诉人南宁**房地产开发有限责任公司、**地产集团南宁XX公司共同负担 330 元。本院退还上诉人张X*330 元。