广壮族自治区XX市中级人民法

民事判决书

（2020）桂10民终1295号

上诉人（一审被告）：XXxxx**有*公*，住所地广*XX市右江*XX******。

法*代表人：农xx，该**公***长。

委托诉讼代理人：陆XX，广*定捷律师*务所律师。

被上诉人（一审原告）：庞xx，男，1985年1月20日出生，X族，现住广*XX市右江*。

委托诉讼代理人：颜xxxx，广*xxxx律师。

委托诉讼代理人：韦xxx，广*xxxxx律师。

上诉人XXxxx**有*公*因商*房*售合同纠纷一案，不服XX市右江*人民法*（2019）桂1002民初2497号民事判决，向*院提出上诉。本院于2020年4月21日受理后，依法*成*议庭，于2020年6月11日通*当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人XXxxx**有*公*（以下简*广*XX）的委托代理人陆XX，被上诉人庞xx的委托代理人颜XX、韦X到庭参加诉讼。本案现已审理终*。

上诉人广*XX的上诉请求：撤销一审判决书的第一项，改判上诉人支*被上诉人违约金（违约金*计*：以360736元*基数，按日万*之一自2018年2月15日起计*至涉案房*所有**记在被上诉人名下之日止；如上诉人通*被上诉人配合提交办理房*所有**记材料后，被上诉人未在通*期限内配合提交办理房*所有**记所需材料的，违约金**至上诉人通*被上诉人提交材料期限届满*日止）；本案上诉费*被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房*的实际交房**为2016年2月25日，一审认定交房**有*，逾期办证违约金*起算时*应*2018年2月15日；2、一审未考虑被上诉人不配合上诉人提交办理房*所有**记所需材料，而判定上诉人支*违约金*房*所有**际登记在被上诉人名下时*，显失公*。综上，一审认定违约金*计*时*有*，请求二审法*依法***件事实，改判支*上诉人的上诉请求。

被上诉人庞xx答辩称：泰安XX二期的5、6、11、12栋均是2016年1月25日交房，上诉人在一审时*承认该事实，且被上诉人不存在不配合上诉人办证或拒不提交办证材料的情形。上诉人的上诉理由不成*。因此，一审认定事实清楚，适用法*和*决正确，请求二审法*依法*回上诉人的上诉，维持原判。

被上诉人庞xx向*审法*起诉请求：1、判令广*XX在判决生效之日起十五日内协助办理涉案房*的权*登记证书；2、判令广*XX支*逾期协助办理商*房**登记违约金（违约金*房*总额360736元*基数，按日万*之一自2018年1月15日计*至实际完成**所有**记之日止）；3、本案诉讼费*广*XX承担。

一审法*审理查**实，2015年5月20日，庞xx（买受人）与广*XX（出卖人）签订《商*房*卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安XX二期A区12幢5××号房；商*房**3885.56元/㎡，总价款363922元；买受人采取贷款方*支*购房*；出卖人应*在2016年1月1日向*受人交付商*房；第二十条“房*登记”约定，“（一）双**意共同向**登记机构申*办理该商*房*房*所有**记。（二）因出卖人原因，买受人未能*该商*房*付之日起取得竣工竣工验收备案表720日内取得该商*房*房*所有**书的双**意按照下列第1种方*处理：1、……买受人不解*合同的，自买受人应*完成**所有**记的期限届满*次日起至实际完成**所有*记之日止，出卖人按日计*向*受人支*全*房*款万*之一的违约金。（三）因买受人原因未能*约定期限内完成*商*房*房*所有**移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，庞xx依约付清购房*。广*XX出具的商*房*售统一发票记载庞xx购买的商*房*XX市右江*平**12号泰安XX小区二期12幢5××号。后**XX退回差额款，涉案房*房*实际为360736元。

2015年12月11日，广*XX向*安*期A区业主发出《公*》，其上载明*安*期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高*等原因导致工期延长，原定交房*期顺延至2016年1月25日。2018年1月29日，广*XX作出《承诺》，其上载明：将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权*移，请各业主补齐*料并且与广*XX办证人员约定时*一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安XX二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房*建筑工程**政基础设施*程*工验收备案表。2018年5月14日，XX市国*资源信息测绘中心向**XX出具涉安XX不动产的《不动产权**查*件单》。2019年4月3日，广*XX作《关**安XX二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项*不动产登记面积情况*明》，其上记载：因广*XX在泰安XX二期A区项*建设过程*对建筑结构设计*了优化调整，导致实际竣工建筑面积与原方*册面积存在误差，广*XX同意以XX市国*资源信息测绘中心实地勘查*量得出的实测报告面积为不动产权*记面积。案件审理过程*，XX市产权*记机关*具关**安XX二期A区12幢其他部分业主申*办理商*房*有**移登记的不动产登记受理单。现庞xx未取得5××号房*的房*证。

一审法*认为，当事人应*按照约定全*履行自己的义务。庞xx与广*XX签订的《商*房*卖合同》系双**事人真实意思表示，未违反法*、行政法*的强*性规定，合同合法**。本案的争议焦*为：广*XX是否存在逾期协助办证违约情形？应*担什么违约责任？

关***XX是否存在逾期协助办证违约情形问题。《城市房*产开发经*管*条例》第三十二条规定：“预售商*房*购买人应*自商*房*付使用之日起90日内，办理土地使用权*更和**所有**记手续；……。房*产开发企业应*协助商*房*买人办理土地使用权*更和**所有**记手续，并提供必要的证明**。”《商*房*售管*办法》第三十四条第三款规定：“房*产开发企业应*协助商*房*受人办理土地使用权*更和**所有**记手续”。涉案合同第二十条就买卖双**办理涉案房*所有***登记各自应*行的义务、可能*生的逾期办证违约行为以及后*亦进行了约定。结合广*XX交房*5××号房*属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项****XX违约情形的约定应*解*：如因广*XX原因导致庞xx未能*5××号商*房*付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商*房*房*所有**书的，构成*约。鉴于*案各方*事人提供的证据不足以查***XX实际交房*期，庞xx认可广*XX《公*》确定的最后*房*期并视为实际交房*期未违反法*规定，亦不损害广*XX权*，一审法*依法*以支*。故广*XX依约依法**2016年1月25日起满720日期限内将办理5××号房*权*移登记需由其提供的资料报房*所在地的产权*记机关*案，并履行通*附随义务，使庞xx得以在2018年1月14日前取得5××号房*权*。现广*XX提交的证据无相**约定办证期限内向*权*记机关*交办理房*证转移登记备案材料以及已提交备案材料后*行通*义务的相**证，应*担举证不能*不利**。并且广*XX提交的《关**安*期A区项*商*房*筑面积的说明》非但不能*明庞xx未取得房*证系相**政主管*门客观原因造成，反可证明*广*XX行为造成，故广*XX拟证明*的不成*，一审法*不予采信。综上，一审法*认为，庞xx未在约定期限内取得5××号房*权*系广*XX原因造成，广*XX存在违反协助庞xx办理5××号房*权*义务情形。

关***XX应*担什么违约责任*题。《中华*民共和**同法》第一百零七条规定：“当事人一方*履行合同义务或者履行合同义务不符*约定的，应*承担继续履行、采取补救措施*者赔偿损失等违约责任。”广*XX违反协助办理涉案房*产权*记义务的事实清楚，应*担相**事责任。庞xx要求广*XX继续履行协助办证义务符*法*规定，依法*以支*。庞xx关**约金*主张**双**同第二十条第（二）项*定，依法*以支*。综上所述，依照《中华*民共和**同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高*民法*关**理商*房*卖合同纠纷案件适用法*若干*题的解*》第十八条，《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、XXxxx**有*公*于*判决生效之日起15日内协助庞xx办理位于*色市右江*的所有**记手续，将办理该房*有**记需由广*XX提供的资料报产权*记机关*案并且通*庞xx；二、XXxxx**有*公*于*判决生效之日起10日内向庞xx支*逾期协助办证违约金（违约金*360736元*基数，按日万*之一自2018年1月15日起计*至XX市右江*所有**记在庞xx名下之日止）。案件受理费200元，减半收取计100元，由XXXX**公**担。

二审期间，上诉人广*XX提供证据：1、《前期物业管*服务协议》、《业主资料登记表》，用于*明*案房*的实际交房**即违约金*算时*；2、《不动产权*书》，用于*明*案房*已完成*权*记。经*证，被上诉人对上诉人所提供证据1的真实性无异议，但对其关*性有*议，认为被上诉人在签订物业协议前已实际使用涉案房*；对证据2的真实性、合法*及关*性均无异议，但认为该证据不能*明*上诉人不配合上诉人办证。

对此，结合各方*事人在一审提交的证据及庭审陈*，本院认为上诉人所提交的《前期物业管*服务协议》、《业主资料登记表》系一审庭审结束*就已经*在并长期由上诉人自行持有**管*证据，但其在一审诉讼过程*未按法*规定予以举证，故该证据不属于《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新证据”。且上诉人与被上诉人在一审庭审中均确认交房*日期为2016年1月25日，现上诉人要求按新的日期认定交房**，证据及理由不充*，本院不予支*。对上述证据的证据效力，亦依法*予采信。另，《不动产权*书》与本案待证事实具有*接关*性，且各方*事人对该证据的真实性及合法*亦予认可，本院依法*认并作为定案的依据。

综上分析，二审查**事实与一审一致。

另查*，涉案位于*色市右江*平**12号泰安XX二期A区第12幢XX层5××号房*于2020年1月10日办理了《不动产权*书》（桂（2020）XX市不动产权*XXX号）。该《不动产权*书》现仍在上诉人处，未交给被上诉人。

本院认为，本案的争议焦*在于*案房*逾期办证违约金*计*时*应*何*定。对此，根据《中华*民共和**事诉讼法》第六十四条第一款的规定并结合本案证据以及诉辩双**一审庭审中的陈*，本院认为被上诉人主张*2016年1月25日满720日即2018年1月15日起计*本案逾期办证违约金，具有*实和**依据。上诉人主张*案房*实际交付时*为2016年2月25日，遂要求从2018年2月15日起计*上述违约金，证据不足，依法**担相**证不能*不利**。据此，一审判决上诉人以总房*360736元*基数，自2018年1月15日起按日万*之一的标准向*上诉人支*逾期办证违约金，于***。但由于*案房*现已办理了相***产权*记，证明**XX已履行了协助业主办理产权*的义务。故庞xx起诉要求广*XX协助其办理涉案房*房*证的诉请已实现，故对该项*讼请求，本院不予支*。另，涉案逾期办证违约金*应**至完成*证即2020年1月10日止。诉请超出部分，本院不予支*。上诉人主张*上诉人不予配合协助办证但未能*供相**据证实，本院依法*予采信。

综上所述，因涉案房*完成*权*记的时*系在本案一审程*结束*，致使案件在二审期间因新的证据而被改判，符*《最高*民法*关**事诉讼证据的若干*定》第四十六条有**审判决不属于*误裁判案件的规定。依照《中华*民共和**事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

撤销XX市右江*人民法*（2019）桂1002民初2497号民事判决第一项；

变更XX市右江*人民法*（2019）桂1002民初2497号民事判决第二项*：上诉人XXxxx**有*公*于*判决生效之日起10日内向*上诉人庞xx支*逾期办证违约金（违约金*计*：以房*总价360736元*基数，自2018年1月15日起按日万*之一的标准计*至2020年1月10日止）；

驳回上诉人XXxxx**有*公*的其他上诉请求；

驳回被上诉人庞xx的其他诉讼请求。

一审案件受理费100元（被上诉人已预交），由上诉人XXxxx**有*公*负担。二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人XXxxx**有*公*负担。

本判决为终*判决。

审判长　刘XX

审判员　凌xx

审判员　何xx

二〇二〇年*月十五日

法*助理　陈XX

书记员　钟xx

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